跌破3万+的尹山湖，二手房真歇菜了？
二手实探—第99期
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说到尹山湖，绝对离不开一个数字：3w+
相信很多人还记得，去年4月份这张在朋友圈刷爆的图。业主包下园区广告大屏，打出尹山湖全面上3万的口号！
去年4月底，中海双湾花园一套房3.17万/㎡成交，尹山湖的3万+时代正式拉开了大幕，房价一路走高。
但常言道乐极生悲，最近的尹山湖，不太妙。
近两个月，很多人和媒体不断集中火力输出尹山湖：房价跌破3万、二手房凉了、房东降价卖...
根据链家网数据显示，尹山湖从10月份起二手房挂牌均价就已跌至3万/㎡以下，11月份均价仅为29995元/㎡。注意，这是挂牌均价，成交均价会比这个更低。
再回头看1月份尹山湖挂牌均价32676元/㎡，和现在相比有超2600元/㎡的差价，按照一套100㎡的房子换算，前后相差26万多。
这是什么操作？眼看它起朱楼，眼看它宴宾客，眼看它楼塌了？
如今很多人心里都在发慌，尹山湖二手房市场到底怎么样了？
春江水暖鸭先知，这个问题恐怕只能去问尹山湖中介。
次新房溢出的尹山湖，最不缺的就是中介，但凡小区带底商，基本几步就是一个中介门店，诸如德祐、俊家、我爱我家等...
店门口，都摆着明码标价的房源广告牌，仔细看价格，基本没有超过2.9万/㎡的。
和周边几家中介唠了会嗑，对于尹山湖的二手房市场中介是这么说的。
价格确实跌了，同小区一套房跌20万，成交房源基本都有降价！
中介A：“整体上确实跌了，但现在比起10月份稍好一点，有回涨的趋势。”
中介B：“和去年这时候比，一套房子便宜十几万吧！”
随后我在网上找中介闲聊，也得到了同样的答案：
中介表示，在如今不到3万的挂牌价基础上，最终成交的房源也都有不同程度的降价，换言之成交均价可能不到2.9万/㎡。
尹山湖次新房
合景叠翠峰一套89㎡三房，挂牌价256万，最终降价8万成交，单价27809元/㎡。
而同样是叠翠峰89㎡，去年7月份成交单价33877元/㎡，总价302万。
同样是中海双湾花园的房子，面积都是不到90㎡，11月新成交的一套均价才2.73万/㎡，总价238万。
而在去年12月，这样的房源成交单价29546元/㎡，总价260万。
下面请听题：302万-248万=？
没错，是54万！合景叠翠峰一套房一年半降了54万！中海双湾花园一年降22万！不知道去年买房的业主作何感想？
说完了跌，再来说降价！
保利悦玺，降5万；中海双湾锦园降10万；合景叠翠峰降7万...
中介：“除了那种特别急用钱贱卖的，挂出来的房多少都要降价才好卖，而且这几个月成交周期明显变长了，一个多月都算快的。”
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当然，房东们也不用着急上火，尽管价格实打实的跌了，但中介也透露出了好消息：尹山湖虽然价格跌了，但最近的二手房成交量蹭蹭蹭的涨！！
一位不愿意透露姓名的x中介说，最近一周他们门店就有3-4套成交，最近带看次数也上来了，感觉一切正在好转。
链x的朋友也表示，尹山湖明显价跌量升。
仅从链x数据来看：10月份尹山湖二手房一共只成交了30套左右，但11月份共有50套成交，成交量上涨约40%。
上面50套的成交量，还不包括那些小中介门店的数据。
中介小哥表示，目前整个尹山湖成交情况最好的是保利、中海和九龙仓这三巨头，其中90-110㎡的小面积房源比较抢手，带看量较大。
九龙仓碧堤雅苑和中海双湾花园/锦园、合景叠翠峰成交量最大，保利悦玺成交价相对较高，部分房源单价还能破3万/㎡。
价格和成交量，至少有一个在涨，说明尹山湖的二手房市场并不是一潭死水，购买力和需求依旧在。
所以说嘛，盲目唱涨和唱跌，都大可不必~
为什么尹山湖现在会呈现价跌量涨的局面？
关于价格下跌，中介是这么说的：
大环境：苏州今年市场整体不如去年，尤其下半年简直乏善可陈。
新房影响：尹山湖现在新房在售均价也不到3万/㎡，二手房价格不占优势，而且进一步扩大了尹山湖库存量，购买力被稀释。
供需关系：供大于求，没办法。
那为什么成交量又上来了呢？？？来做个选择题：不到3万的二手房or不到3万的新房，怎么选？
最后再多嘴两句：尽管尹山湖二手房下跌，但优先级还是高于新房，不管是成交情况，还是位置都优于新房。
根据目前的控规来看，尹山湖后续几乎没有宅地出让了，未来尹山湖舞台都将留给二手房。
而且，大家也不必失落，尹山湖的潜力和价值未来会持续升级，只是过程相对稳健罢了。独墅湖隧道和近期的新建学校都是肉眼可见的利好，兑现周期并不长。