这个1300户的小区用一个月硬核跑出两个“三分之二”看业委会的理论派如何变成实践派——普陀区苏堤春晓...
下午1时整，当苏堤春晓名苑小区的业委会主任谢飞君宣布苏堤春晓2021年度第一次业主大会开始唱票表决时，小区物业经理突然打断了她的发言，向在现场督票的街道房办工作人员和社区居委书记表示自己要反映情况：“我发现发放选票过程中存在问题，必须立即反映！”
“现在是唱票时间，不是反映问题的时候。”谢主任说。
“可以等我反映完情况，你再唱票啊。”经理搭话。
“不行，正如我即将宣读的会议纪律所强调的，今天的业主大会开票进程，不能因任何理由被打断，有问题可以事后向街道房办或相关部门反映。”
“已经向社区反映多次了，但一直没达到目的。”
“不能说你反映的问题都必须达到你自己的目的，也不是没达到目的就应该继续反映，这是两个概念。照你这么说，你们不希望离开，我们还开什么业主大会呢？”
“可你开出来我再反映就没什么意义了。”
“我们规定下午一点是开始唱票的时间，不是反映问题的时间，你这属于干扰会议秩序。”
个别业主加入争吵：“我们确实反映了很多次……”
更多的业主开始理论：“你们有什么理由来干扰业主大会开票，这是我们全体业主投出的票……”
一时间，业主大会开票现场异常混乱，会议室外甚至出现了互相谩骂的局面。
小区的业主大会，何以出现如此混乱的场面？
一
第一次参与业委会，“怎么死的”都不知
谢飞君最初关注小区，是在2017年的秋天，当时小区有一批年轻人呼吁业主关心小区事务。
“当时宣传的焦点是小区的监控工程，这个花费了100多万的工程由于出现众多黑屏，引发了小区一部分年轻人的不满，他们认为需要有年轻人站出来组建新一届业委会。”
年轻业主们“挺身而出”，但很多的宣讲往往需要志愿者一遍遍地重复讲给不同的业主听，考虑到自己是做文字工作的，谢飞君申请了一个聚焦本小区事务的公众号。“主要是发布一些和小区事务相关的进展，动员业主们积极参与小区工作。”
2017年底，苏堤春晓启动换届改选工作，热心志愿者们满怀信心地投入。小区公众号推荐了前期积极参与的年轻人，毫无悬念地成为了改选小组的六位候选人。但这么好的开局并没有延续太久，因为意见不同，候选人之间产生了分歧，最后六位年轻人先后都退出了改选小组。
这个高开低走的过程，有很多待解之谜：为什么怀揣着改变小区面貌的年轻人一个都没能留下？为什么毫无根据的谣言可以击垮所有人？别人家的小区遇到过这种困难吗？做得好的小区到底是怎么做成的？此后一年，谢飞君带着自己的疑惑走访了上海的很多小区，众多年轻人治理小区的故事和事故，成为了她笔下的《业委会来了年轻人》一书。
带着忐忑再入业委会，宁愿慢点再慢点
因为采写业委会来了年轻人系列，谢飞君发现了青年业委会圈子，也积累不少对于社区治理的真知灼见。2019年初，当苏堤春晓小区再次推进业委会改选时，好几位相熟的业委会主任鼓励她去参选。
考虑到参选之后的麻烦，谢飞君有些举棋不定，“当时不太想站出来，因为经历过小区的一次分裂，但内心深处又觉得不甘心，那两年看了很多小区，写了不少观察笔记，觉得别人家的经验和教训至少可以帮我们小区避开很多坑。”当下定决心参选后，得益于当志愿者时积累的业主辨识度，谢飞君与其他8位业主当选苏堤春晓选新一届业委会成员，并经9位当选委员投票推选为业委会主任。
业委会委员来自不同行业，每个人身上都会有自己的特点。最初进入业委会，由于委员们被业主贴上了“来自居委会推选”“来自业主推选”等不同的标签，彼此之间并不了解。虽然一上任就有很多业主提议换物业，但业委会先用两年的时间，通过小区里具体事项的处理完成了磨合，当大家做事变得越来越默契，物业选聘这个事关各方利益的议题才被提上日程。
两年的时间里，质疑也时常铺面而来。“当时我每隔一段时间会抽两三个完整的时间段，专门回应谣言。”也有业委会的委员老师觉得没必要回应，但当时的想法也很简单，如若毫无根据的质疑不加回应，很容易把小区的舆论阵地让给了带节奏的业主。事实上，质疑和答疑也成了一种挺不错的互动，在这样的互动中，对错日渐明了，增加了围观的业主对小区的了解。
二
提价续聘还是加价另聘
呼吁每一位业主投出自己的一票
物业服务跟不上业主期待，始终是苏堤春晓业主这些年的心头痛。作为苏州河畔的高档社区，苏堤春晓的开盘价不低，不少业主在小区讨论群贴出过当年报纸上的房价，甚至高于很多位于静安、徐汇的楼盘。然而，这样一个早在2005年就实行人车分流的小区，在十多年之后尽显落寞，最直观的参考标准就是房价。
步入小区，管理上的不足也显而易见，正如很多业主常常吐槽的，小区三个大门形同虚设，小区的绿化疏于养护，很多珍贵的树木直接枯死了，楼道的保洁并不确定多久才认真清理一次……
在苏堤春晓，一头是业主对于物业服务的诸多不满，但当业委会把这些有待改进的事项汇总给物业，物业经理表示物业费实在太低了，从账面显示，这几年的账面财务都是亏损的，需要涨价才能提升物业服务。但从业主的角度出发，物业服务还没做好，凭什么涨物业费？
这样的境况在很多小区都存在，为了破解难题，小区业委会于2021年初邀请市场上的第三方物业费评估公司先给小区做了评估，针对小区的体量和小区业主对物业服务的期待，评估公司指出，哪怕按照三级标准管理，小区的物业费需要达到每平方2.5元，物业服务才能有望得到较为明显改善。有了这个标准，小区在小区内部做征询。
很多小区一说物业费要涨，业主们都会纷纷反对，相对而言，苏堤的业主较为理性，绝大部分的业主都认可质价对等的理念。“基于物业费评估报告，综合考虑街道房办、居委会维持小区稳定的诉求，我们也决定给老物业一次机会，让他们先提交了物业费测算。这应该也算是一种妥协：一方面，我们要满足业主追求物业服务品质的诉求；另一方面，如果老物业能够获得大家的认可，也算是给予了优先权。”
很快，老物业威斯特物业给出了每平方2.5元的报价，最终我们的业主大会议题选项为：一是老物业提价到2.5元续聘，二是以新的价格另聘物业。而通过几轮线上线下的排摸，小区业主表示，如果原物业未续聘，期望以3元左右的物业费去公开招标社会上的品牌物业。
物业选聘带来各方压力与博弈
根据民法典规定，从2021年开始，小区召开业主大会需要三分之二的业主参与回票表决，并有超过半数以上的业主同意某个选项。这个规定，对于户数超过1000户、出租户较多的商品房小区非常不友好，开一次成功的业主大会都是高难度挑战。
对于苏堤春晓名苑而言，开业主大会面临的第一个硬核难题是小区业主清册不全。业委会委员从物业拿到的小区业主清册只覆盖了小区40%的业主，所以今年夏天，整整三个月，小区依靠热心志愿者多次扫楼，才统计出了一份到达率超过80%的业主清册。而在整理业主清册的过程中，业委会也对小区业主关于物业费的接受程度又做了一次摸底排查。
基础工作做完，小区业主大会于9月上旬正式启动，为期一个月的会期，苏堤春晓名苑小区把这个业主大会开了史上最严谨的业主大会。
”首先，为了确保选票的唯一性，表决票同时盖上了居委会和业委会的章；其次，在选票发放的过程中，所有上门发送的选票由至少一位楼组长和一位业主志愿者组队；此外，凡是到业委会办公室领取选票的业主，都必须出示双证（房产证和业主身份证）才能领票。”但物业选聘关乎小区的未来，即便在这样严苛的标准之下，业主参与度空前高涨，纷纷参与回票，甚至有不少不住小区的业主也在邻居的感召下赶回小区领票、投票，还有一些海外的业主，自愿拍下双证，写下委托书，委托自己信任的业主投出自己的一票。
在业主的齐心努力下，2021年10月15日，苏堤春晓关于《选聘物业服务企业方案》进行投票表决，并以71.49%高票通过采用公开招标的方式另聘物业服务企业。
“我是很激动，票箱里回票是业主的认知，业主是小区事务的基本面，这个结果确实会让本届业委会对小区的未来更有信心。”谢主任说。
经验
业委会班子稳定，小区就有了“定海神针”
业委会作为社区居民自发针对物业服务领域管理的自治组织，尽管采取委员会制的规则，但业委会内部成员应该做到地位平等、公平议事、充分交流和真心相待。上任之初，对于小区诸多需要“焕新”的繁杂事务，如何开展工作？从哪一项开展工作？具体思路为何？各种利益关系如何平衡？不同的成员会有不同的认知，若之前存在“某种历史原因”，则内部关系更为复杂。
苏堤的案例，有不少亮点，但最值得关注的是业委会班子的稳定。谢主任在采访中多次强调，这是一届高配置的业委会，既有成功的企业老板，房地产公司的财务总监，又有非常专业的工程人员，大家各司其职，为小区事务奉献自己的时间，又总是能以少数服从多数的精神去完成众多事项的民主表决。在本次业主大会中，谢主任自己跑了好几个楼栋，这一次业主大会，她为“敲得开门、说得上话、回得了票”的居委会楼组长们所折服，还有业委会副主任潘朝晖，为了方便业主回票，坚持一个月天天坐镇业委会办公室。“以刚强的意志实现复兴小区的希望，大家一起做到了。”
业委会内部关系是小区成事的重中之重。面对具体事项，既要保证每位委员意见的充分表达，也要有效形成合理意见，既要民主又要集中，还不能挫伤参与者的积极性，这其中需要大量时间和精力的投入。这也是为什么，当一个小区可以在物业选聘事项上开成一次成功的业主大会，我们必须给他们掌声。