住房租赁税收优惠简析

按《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）、减税降费政策即问即答[2021年第三期]的解答，对住房租赁相关税收政策简析如下：一、住房租赁税收优惠简表出租方承租方税种优惠住房住房租赁企业个人增值税5%减按1.5%企事业单位、社会团体以及其他组织个人、专业化规模化住房租赁企业房产税4%利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房住房租赁企业个人增值税5%减按1.5%企事业单位、社会团体以及其他组织个人、专业化规模化住房租赁企业房产税4%二、税款所属期在2021年10月及之后的期间可以享受低税率优惠，且没有截止时间。三、纳税义务发生时间是自2021年10月1日起开始享受，11月申报期后方可统计优惠数据。四、假设，2021年6月，合规出租方甲公司预收了个人租客张某下半年住房房租10万。租客因急需用钱，2021年9月，双方重新书面约定，退还预收张某的下半年租金，改为按月支付。则：2021年10-12月期间的租金，出租方可享受低税率优惠。五、假设，合规的出租方甲公司，与个人租客王某签订住房租赁合同约定，每季度末支付下季度租金3万。至2021年9月25日，甲尚未收到2021年第二、第三季度租金6万。2021年9月26日，双方协商一致修改原合同、签订补充协议。甲公司考虑王某是长期租户，信誉一直很好，近期确属特殊原因，未能按原合同约定支付租金，废止原合同约定的付款日期。新协议约定，在2021年12月31日前支付2021年第二——第四季度的租金共7.5万，每季度减租0.5万。1、因合同约定付款日期修改，甲公司7.5万租金的纳税义务发生时间，推迟到2021年10月1日之后，该笔业务能否享受增值税、房产税的低税率优惠？2、因合同约定付款金额修改，已按原合同付款金额确定的应税销售额，而申报缴纳的税款，增值税、房产税应分别如何处理？能否作更正申报，退还或抵缴后期应纳税额？3、已按原合同付款日期确定的纳税义务而申报缴纳的税款，因合同约定付款日期修改，前期纳税义务消失，是否应退还纳税人？六、增加了日常管理和稽查的工作量。对一个出租企业，要分清：1、住房与非住房；2、单位承租与个人承租；3、核对是否按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案；4、核对是否符合专业化规模化住房租赁企业的标准；5、核对是否取得保障性租赁住房项目认定书。七、如何开票？如何换算不含税销售额？《减税降费政策即问即答[2021年第三期]》第10：“自2021年10月1日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，并相应开具1.5%征收率的增值税发票。”1、税务总局明确按1.5%征收率开具增值税发票。不能在“税率”栏开具“***”或5%征收率。2、[住房租赁]不含税销售额=含税销售额/(1+1.5%)。国家税务总局公告2020年第9号第一条第一款规定，“（一）纳税人减按0.5%征收率征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+0.5%）本公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。”国家税务总局公告2016年第16号第七条规定，“预缴税款的计算，---(三)个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：(一)出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%”2016年16号公告依然有效，但是，财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，不能比照16号公告计算，而是应国家税务总局公告2020年第9号的要求，按含税销售额/(1+1.5%)来换算不含税销售额。3、假设含税销售额100万：按1.5%换算，不含税销售额98.52万，应纳增值税额98.52*1.5%=1.4778万，减征98.52*3.5%=3.4482万；房产税98.52*4%=3.9408万，减征98.52*8%=7.8816万。按5%换算，不含税销售额95.24万，应纳增值税额95.24*1.5%=1.4286万，减征95.24*3.5%=3.3334万；房产税95.24*4%=3.8096万，减征95.24*8%=7.6192万。综上，按1.5%换算的不含税销售额计算的应纳增值税、房产税额，比按5%换算的应纳税额高；且减征税额也比按5%换算的高。请问：为什么按1.5%换算后，会“即有里子、又有面子”？