滨江东冒出一手房，对望广州塔，总价135万，你信吗？
“姐，我这边有滨江东一手笋盘，总价才135万起，可以看到广州塔和珠江，有没有兴趣了解下……”
“不用了，谢谢！”
| 广州塔和珠江（@广州房产 细鹏摄）
“姐”？广州这几天多变的雷电暴雨天气，容易让人心情也变得暴躁。等等，刚刚电话里说的是什么？
在数不清的中介“问候”电话中，这是难得引起房产君兴趣的，不得不佩服说辞的专业，每个词仔细推敲，然后，“击”中你。
马上打回电话，简单了解一番之后，房产君知道，这个盘得去看看了！
滨江东一手房 距珠江边仅100多米
其实这个滨江东新盘，就是位于海珠区玉菡路的珠江新岸公寓。
| 珠江新岸公寓实景图
这地段有多香呢？广州塔、东塔、西塔，就在项目东北方向对面，距珠江边直线距离仅100多米。
| 项目距珠江边不足200米
项目所处的滨江东路，就是众所周知的广州富人区，这里望江豪宅矗立，多年来没有新盘入市，目前住宅楼龄大多在10-18年。
近日，房产君还收到消息，滨江东一块多年未开发的宝地，由央企保利接手，而地块刚好就在珠江新岸公寓对面，仅一路之隔，未来是否刷新房价，可以自行猜测。
| 保利接手地块就在项目对面
这么香的地段，自然也是楼盘扎堆。
放眼望去，项目周边多个高层楼盘环绕，有点压抑，但生活氛围较为浓郁，配套也较为成熟。
| 项目区位图
| 项目周边多个楼盘环绕
项目位于广州大道中以西，毗邻滨江东路、新港西路等城区主干道，500米内有广州大桥底、新鸿花园等7个公交站，交通便捷。
不过距最近的广州塔地铁站，步行需约1.2公里。
| 广州大桥底公交站
| 广州大桥南公交站
| 广州塔地铁站A出口
楼下约161米处，有大型商业柏丽广场，更远的话，是1公里以外的四季天地和丽影广场，不过周边楼盘的街边商铺，也可以满足日常生活所需。
| 柏丽广场
不过，咋一看这个楼盘，可能很多人会觉得陌生。
其实项目2007年就已开售，2009年交楼，二手和出租活跃，之后没再推新。1998年拿的地，产权剩48年。
项目总共21层，1楼是商铺，2楼是写字楼，3楼是酒家，4楼有恒温游泳池、健身房、SPA按摩馆等，5-8层是商业公寓，9-32层则为住宅。
直到今年5月左右，正式推出约84套“保留单位”。据现场销售透露，目前在售的是30-32层房源，原用于酒店出租，因珠江实业与负责运营的酒店，合作将于8月到期，现清场出售。
目前货量剩余37套左右，为建筑面积44平单间、48平单间和48平1房1厅3种，均价4.3-4.8万/平左右，总价不足200万起可入手，定金6-10万。
其中，东向可望广州塔的48平单间，比较受投资客关注。
销售也在现场算了建面48平单间户型价格，总价220万，均价45833元/平，以按揭3成计算，首付66万。
5月刚开售时，有3套建面31平户型，低至135万，现已卖完，建面89平边户单价最高，也已售完。买家很多是年轻的30多岁买家，有的还一次性付款，酸了！
销售提到，项目是公寓式住宅，70年产权，需占名额，对口学校有大江苑小学和广州市绿翠现代实验学校。
房产君也在阳光家缘查到，在售的30-32层，均显示确权可售。
| 项目销控情况
| 大江苑小学
| 广州市绿翠现代实验学校
滨江东豪宅区，可望广州塔和珠江，总价135万起，这可能会让人有点飘。从链家数据上看，120-150万总价的房源，也仅有6套。不急，看完产品再判断。
从建筑外立面看，密密麻麻的玻璃窗，让人觉得这“住宅”肯定不寻常。
走进去，会发现，无论是梯户比布局，还是产品布局设计，均类似酒店式公寓。
5梯27户的布局，空间压抑，对于居住生活质量会有一定影响。
| 5梯27户
进入样板间，会让人误以为是公寓，空间紧凑。
建面48平单间，东向可望广州塔和珠江，销售表示，部分北向户型，也可望江。
| 48平单间样板间，可望广州塔和珠江
建面44平单间，厨房、卧室在同一个空间内。还有一个景观阳台，但不能望江。
| 44平户型样板间
建面48平1房1厅户型，整体空间比较紧凑实用，还有双阳台设计。
| 48平1房1厅样板间
据现场销售介绍，由于是公寓式住宅，所以民用水电收费，物业费约250元/月，现推户型中，只有1房1厅单位可以明火入户，单间则不行。
他还透露，30-32层一直都是用于酒店出租，但到时候能以一手住宅来交易，样板间看到的，也是交付标准了。
在广州，能拥有一套豪宅，遥望广州塔，俯瞰珠江，是多少广州人梦寐以求的事情，所以，滨江东一条街豪宅区，贵得也有道理，但目前不足200万就能“进场”，还是住宅性质，确实让人心动。
但这个项目是否值得买呢？
可以从自住或投资两方面来考虑。
其一、自住方面上来看：
因为是公寓性质的住宅，5梯27户和公寓式的户型设计，居住的体验感有点逊色，44-48平单间或1房1厅的空间，也比较小，不适合大家庭居住。
而且也难以避免噪音等问题。
此外，楼龄约11年左右，加上之前一直是作为酒店出租，所以装修上偏老旧。
项目为单体楼，缺乏小区的绿化园林和活动空间，自身配套也比较缺乏。虽然楼下有个小花园，但毕竟空间有限。
|项目楼下小花园
其二、从投资上来看：
总价低，置业滨江东门槛低，足够吸引投资客。
在珠江新岸公寓周边，二手房价已普遍5万/平起。据了解，周边的珠江壹号已推出公寓，均价也要约4.2-4.5万/平。
|项目周边二手房均价
但房价涨幅如何呢？
据安居客数据，2017年9月至今，珠江新岸公寓二手从均价49866元/平到50011元/平，3年期间仅涨0.3%，而附近的成熟小区滨江怡苑芭堤水岸，3年期间则下跌2.8%。
| 珠江新岸公寓3年价格走势
| 滨江怡苑芭堤水岸3年价格走势
那么，租金收益如何呢？
据链家数据，1房1厅可以租3200-5300元/月，而单间可以租2900-5200元/月。
以48平单间为例来计算，均价4.6万/平，租金5200元/月，重新装修成本8万元，以出租率9成计算，那么，回报率大约为2.5%。
而珠江新城西的1居租金普遍4000元/月以上，相对来说，珠江新岸公寓的租金，或许能吸引到不少珠江新城上班族。
那么，这样的滨江东一手现房，你们会买吗？欢迎留言评论。