致地市来郑购房者：一文看懂郑州，这些坑不要跳
去年以来，17地市来郑州买房的人数明显增多。
由于郑州和地市的价差不断缩小，郑州正在形成洼地效应，吸引了不少人来郑购房。
许多售楼部门口，挂着“欢迎XX看房团”的条幅，热烈欢迎着一辆辆来自地市的看房团大巴。日常探盘时，也常能听见外地口音。
房哥认为，地市来郑州购房的方向是对的。郑州目前楼市遇冷，一个原因是周期性波动，另一原因是供应量过大。
而郑州本身的基本面，是没有任何问题的。它的地位和聚集资源的能力，在省内没有对手。我在《楼市的凄风苦雨中，我依然要说：郑州值得看好》一文中已经作了分析。
所以，对17地市的人们来说，如果你打算持有5年以上，就进军郑州吧！只要是四环内，开发商靠谱，99%的概率要比地市强。
01
异地作战
不过，业内有句话说，异地作战，战斗力减半。
虽然同在一省，但地市来的朋友，对郑州的情况多半是不太了解的。
往往是被中介大巴车拉来之后，就被塞到了佣金最高的楼盘。一叶障目不见泰山，一开始你的视线就被那几个楼盘睹上了，你就很难再站在全局的高度去审视它。
而这些楼盘为什么佣金高？自然是“难卖”呗！
他们满脑子想的，全是佣金，是如何让你交钱，而不是你的资产是否增值，生活是否便利。
所以才有了本文，帮你快速了解郑州的地段要领（熟识郑州的读者就不用看了）。
不求带你发财，但求帮你避坑！
02
快速了解郑州
郑州的城市结构很简单，是呈圆环状向外扩散的。郑州的市区，不要看行政区划，真正的市区只在四环内。
大致的板块划分以及各板块的特点如下：
你肯定也听说过，郑州东强西弱，一直在向东发展。
但是，向东也终有极限，这个极限就是白沙的象湖片区。再往东，意思就不大了。
别听那些吹郑开一体化的、同城化的、刚出台了什么大规划的，这种有生之年系列，听它做甚！
在郑州选楼盘的原则是，不要出四环。如果一定要出，那就只有滨河国际新城、航空港北港、以及白沙绿博管南地铁沿线500米内的楼盘可以选择。
除此之外，一概无视。
记住这个总方针，你就吃不了大亏。
接下来，我重点推荐一些区域，并标出一些不利因素，供你参考。
03
区域价值参考
授人以鱼，不如授人以渔，熟悉房哥的都知道，我很少在文中推荐具体楼盘。
买房的第一要务是对区域的选择，整个城市的发展方向、重点片区，你要心中有数。
另外，本文并不是针对新房，其实目前二手房是更有空间的一个选项，所以下列区域中，有的并没有新盘供应，但根据其价值和潜力，也列了出来。
1、东区
第一个当然是东区。不要觉得它现在已经很贵了，大概率，下一轮行情来临时它还是排头兵。
东区很大，但对多数人来讲，真正值得买的地方并不多，大致有三个，分别是商鼎路片区、CBD片区、龙子湖片区。如下图：
商鼎路片区紧邻高铁站和高铁商务区，产业潜力和生活配套都不错；CBD片区也算是“老贵族”了，“大玉米”所在地；龙子湖片区是高校园区，大学城，核心区没有住宅，北部有。
这三处，基本没有新房供应，二手房可以淘。
而像北龙湖这种地方，顶豪可以随意，但如果你在乎投资收益，北龙湖或许并不是一个理想的选择。
2、金水老城区
金水老城区，省府所在地，全省的政治、经济、文化中心，配套完善，科教资源丰富。毫无疑问，这是郑州最核心的地段。各种文艺店铺、品质小吃，高大的法桐，都在这里出现。
但这里普遍偏老偏旧，因此均价不如东区。
随着老城区精细化改造和老旧小区改造，这里的价值正在被重新发掘，房哥认为这里的潜力还是很大的。
目前新盘有：融创兰园、嘉里中心、常绿东风宸苑等。
3、惠济核心区
好环境依然是惠济的王牌，绿化率高也是不争的事实。但惠济真正安全且有价值的地方，仅限于惠济核心区：
这个区域成熟度大概70%，主要配套都有了。商业有惠济万达、美景万科广场，景观有贾鲁河、月湖公园、古树苑、以及黄河迎宾馆附近的景观等等。北大学城的存在，也在很大程度上带动了这一片的人气。
这一片区的房价，从巅峰时期的16000元/㎡，降到了目前13000—14000元/㎡的水平，房哥认为是个合适的价格。
4、经开老城区
老经开区一直是不太受关注的一个地方。但是随着郑州向东南发展的脚步，经济实力比较硬核的经开区，一定会走到聚光灯下。
虽然目前城市界面一般，但规划提升是早晚的事。
今年5月，政府就发布了经开区的规划招标公告，要斥资2000万，请专业团队做控制性详细规划。对于一个已经有一定城建基础的区域来说，如此大手笔的新规划，着实令人吃惊。
经开区一旦补上规划和界面上的短板，未来潜力不可限量。
目前在售新盘有：保利天汇、华润置地凯旋门、绿城诚园等。
5、常西湖新区及中原老城区
常西湖是位于西三环和西四环之间、由市政府重点打造的新区。常西湖新区及其带动的老城区，如下图所示：
北至陇海铁路，东至桐柏路，南至常庄水库，西面勉强越过西四环，其中包括了一部分中原老城区。（房哥个人观点，谨供参考）
具体参考这一篇：《常西湖超级CTD效果图流出！西区核心就此确立》
可以说，CTD是郑州西区制胜的最大筹码，西区未来的发展，就将围着常西湖新区进行。
片区内在售楼盘主要有：恒大林溪郡、世茂璀璨熙湖、康桥玖玺园、万科山河道、碧桂园凤凰城、融信奥体世纪、华瑞紫韵城。价格区间在1.4万~1.9万。
04
关于地铁
地铁对楼盘的价值就不用再强调了，目前郑州第三期规划的线路，已经全部在建。你打开高德或百度地图，这种灰色虚线就是在建线路。
而第四期规划，暂时还没有出台，就先不要考虑。
建好的和在建的，都已经标在地图上，所以郑州的地铁盘都已经是明牌。
当置业顾问说楼盘附近有地铁时，一定要在地图上看看到底有多远，最好再实地去走一走。
05
大型不利因素
从整个城市的层面来讲，郑州的“大型不利因素”不多，大概有三个：
1、西南角的垃圾焚烧中心
最大的影响是异味，大概能辐射方圆三公里。影响的大小，要看风向和处理过程是否规范等因素，有不确定性。目前有搬走的消息，但时间未定。
2、东北角的军用机场
常常会隔几天就有战斗机飞过，战斗机比民用机噪音要大很多。
通常，从头上飞过也就是一两分钟的时间，看你在乎不在乎了。
目前这个军用机场没有搬迁的可能。
3、京广铁路干线
这个铁路线是郑州的货运大动脉，也成为割裂郑州东西两部分的一条线。它的影响主要有：
1、铁路线很宽，造成交通不便；
2、沿线噪音较大；
3、规划缺失，常常比较乱。
因此，尽量远离。
06
结语
通过本文，希望你能对郑州有个全局的了解，对各片区的价值和潜力心中有数。不再被中介牵着鼻子走。
如果目前生活在河南地市的你，为将来做打算，考虑来郑州买套房，那么就行动吧，未来的你一定会感谢今天这个决定。
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