从未被地产人理解的碧桂园。
很多人都在 Diss 碧桂园，但更多的企业，却想成为碧桂园。
来源：地产八卦女
作者：地产八卦女、工地艺哥说
1st
碧桂园可能是地产圈最悲伤的企业了。
为什么这么说？因为碧桂园已经不是一家企业，而是一个标签，这个标签上写的是“快周转 ”。
因此，只要是有关快周转，人们很快会联想到碧桂园。
就在前段时间，有人声称 【地产已死】 ，说 “越来越多的房企像一家金融机构，越来越多的房企像一个外包团队，越来越多的房企像一个代建公司，我们好像可以做一切，但是唯独不像一家开发商”。
他说的是谁 ？
对，就是碧桂园。
他举了三个例子，碧桂园、万科和恒大。
恒大和碧桂园有相似之处，两者要么输出资本绑定实业、IP方便拿地（恒大），要么输出构架加大高周转大肆规模扩张（碧桂园），总之都是标准化+高周转，而非万科那样喜欢做创新——这样做的结果是，恒大碧桂园以惊人的速度崛起，曾经是地产“蓝波万”的万科，相比则大为逊色。
由此，房地产主流模式转变为以碧桂园为代表的高周转，而以万科为代表的地产业，已经明显不敌、甚至已死。
说到这里，可能有不少朋友为作者叫屈：他没有错啊，确实是这么个逻辑。
然而我就想问一句：碧家高周转，究竟给地产行业带来了什么？
2nd
说实话，对于碧桂园的模式，我的理解很浅显，"碧桂园，就是一个圆”。
碧桂园是圆，这话怎么理解呢？
从业务流程上看，碧桂园从设计、规划、建筑施工到销售、装饰、物业服务……作为碧桂园的业主，你接触的方方面面都是碧桂园自己的，它甚至还有一个全国排名前三的管桩厂，包括会所里的家禽和青菜都是这家开发商的农场产出的。
也就是说，碧桂园各项业务规划清晰，首尾衔环，恰好形成一个圆；
而从开发模式上讲，碧桂园喜欢拿大面积的净地，不喜欢掺和其他是是非非，喜欢营建一个个独立的新城。这种模式相对其他的“城市运营商”而言，也犹如一个个圆，圈内是自己的新城，圈外是城市的想象。
再从消费者的体验来看，碧桂园的“圆”不在于其自成体系，而在于在最不受媒体和其他开发商重视的地段（三四线城市），圆满了消费者对家、对一二线配套的所有幻想。
比如龙湖让客户知道什么叫五重景观，绿城让客户知道什么叫建筑品质，融创让客户知道什么叫精装停车场云云……而这些，碧桂园都有！虽然其营造水平差强人意，但碧桂园却让三四线的客户知道，什么是配套（毕竟大多数三四线客户，也确实没见过这些配套）！
由此，在大多数房企由政府卖地决定高昂成本的大前提下，其他房企只得走溢价路线，通过各种互联网+、科技、绿色健康等概念性手段提高售价，瞄准小池子里的大鱼。
而碧桂园不是，碧桂园拿地成本很低，因此并不需要刻意去为了提高溢价而营造各种“+”概念。反倒是在配套上，把钱花在客户最在意的地方，也由此成就了“三四线之王”的称号。
从这一方面说，碧桂园特别像是华为或者小米，将所有的配套、所有的服务做全做圆满，自成体系，自成方圆；也像华为和小米一样，在碧桂园之前，想要找到同等配套或服务的小区，你只能花更多的钱去一二线；但在它之后，你还可以在三四线选择与一二线配套服务相差无几的小区。
3rd
那么，在高周转层面，我们怎么理解碧桂园？
其实，仍然是一个圆。
从资金上看，高周转是资金流动滚雪球的闭环，这是一个圆。
而从施工质量来看，碧桂园的高周转，其立脚点主要是SSGF工法，而非大家想象中的通宵出图、通宵施工、通宵XX......
▲碧桂园高周转通知面世以后，很多人调侃说1个老婆生孩子10个月生下来，找10个老婆一起生，1个月能生下来吗？
为什么碧桂园高周转主要立脚点是SSGF工法，而不是依靠员工通宵？因为工程施工不等同于生孩子，是有，而先后次序的。
在这一方面，碧桂园的杨主席说，10人干通宵出图纸等于2人5天，其实他讲的是一个通俗的道理：
碧桂园的图纸已经标准化了，很多东西只需要“修改”，而非再度“原创”。
正是因为有了标准化图纸，概念设计、方案设计、施工图设计这些先后次序都开始模糊了，而不是因为有勇于加班通宵的员工，碧桂园才敢于放言在一天之内出图。
因此，虽然员工也确实通宵了，但是这只是精益求精、锦上添花的做法。能更快一步，当然是好事。
那么，对于有先后次序的其他工程类工作，它是怎样做的呢？
你坐过公交车吧，公交车上有人站着有人坐着，坐着的人下车后，站着的人就会立即补上去——这就是碧桂园所引以为豪的“穿插施工”。
▲穿插施工之前，很多楼层是空闲的。
▲穿插施工之后，各楼层都有人工作，因此我们常常能看到一个奇景，最高处还在绑钢筋，最底层甚至已经完成精装修，这就是我们看到的样板间。
▲即使是外墙工作面，它也不会让其空着，运用高超的楼层截水系统（防止顶楼施工水渗透下来）和全钢外爬式脚手架，碧桂园可以同时保证大楼的全方位施工，由此大大缩短工期。
此外，碧桂园的SSGF工法之所以出名，不仅仅有穿插施工的先进理念，还拥有各项先进施工技术：
1、免砌墙
▲碧桂园SSGF工法中的预制墙板，规避了传统砌墙工法耗时耗力的不足。其实传统砌墙法，砌完了还有二次结构圈梁构造柱、混凝土浇完拆模板、抹灰的步骤，实在是费钱费力费事。而碧桂园，在这一方面是一步到位。
2、免找平
▲碧桂园SSGF工法中的高精度地坪，铺地板砖之前再也无需找平。
3、免装修
▲碧桂园SSGF工法中的集成卫浴，规避了传统卫生间装修里防水→找平→贴墙砖→贴地砖→装洁具的步骤，一步到位，这就是集成整体卫浴！
4、去抹灰
▲为什么要粉刷抹灰？除了保护墙体，起到防潮、防风化、隔热作用外，抹灰还有个重要的功能：保持建筑美观。因此，也有人把抹灰叫做“齐不齐一把泥”。然而，在碧桂园SSGF工法下，建筑内部施工都采用高精度的铝合金模板，成型构建表面就很平整，所以不再需要抹灰；而外墙采用全现浇，不砌墙、不抹灰，直接做保温涂刷真石漆。
4th
除了SSGF工法之外，碧桂园的另一个大杀器，则是有效的项目进度管理。
为从项目进度来看，碧桂园项目施工就象一台大机器一样，是由无数的零件（细节）组成的，一个零件出了问题，就会减慢甚至终止机器的运作。因此，碧桂园在做好全盘计划、统筹的基础上，还加强了人员管理，确保各人员工作到位。
而在施工质量方面，碧桂园也并非只重视进度而忽视质量。实际上，只有认真做好质量管理，把质量控制在一个合理的水平（并非完美），避免返工造成工期延误和成本增加，才能保证项目的进度和成本控制目标的实现。
在碧桂园看来，项目的质量、进度和成本控制不是绝对矛盾和相互制约的。无论是质量、进度和成本控制，事前控制是关键，为此，他们划分了碧桂园工程质量10条红线。
由此，碧桂园高周转就犹如圆规，以SSGF工法为主要立足点，将钢针深深扎进纸里，牢牢固定，这叫做“圆心确定圆的位置”；以完善而有效的项目管理，同时控制住施工质量和进度，犹如圆规的半径保持不变、匀速转圈，这叫做“半径决定圆的大小”。
做好这两点，碧桂园高周转，就没有画不好的圆。
5th
圆，应该是几何图形中最美最神奇的吧。你看，车轮是圆的，所以能行走无疆；太阳是圆的，所以能恩泽四方；植物的根与茎，也选择以圆形的方式向外发展，是为了能最大的减少自然的伤害，并谋求最大的生存空间。
所以，企业至境，我以为，也不过是一个又一个圆。为事业画圆，应是每家企业心中的愿景。
但事业的圆，有几家企业能画得好？
其实，就是想说，万科的品牌溢价没错，碧桂园的高周转策略也没错，关键是，一定要照准自己的定位，一定要看清楚市场所处的时机。
【注：部分资料来源于：工地艺哥说 （gdygshuo）】
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