华夏后平安时代

平安不仅花了钱，还直接当起了妈。

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来源 | 地产八卦女

作者 | 小月亮

华夏幸福，经历了各种水逆，最终以引入平安平安落地。

继续资金链紧张，引进第二大股东平安，卖地给万科，裁减人员，吴向东入驻华夏等等一系列事件后，华夏幸福后来怎么样了？前后发生了怎样的变化？

一、平安不仅花了钱，还直接当起了妈。

2018年7月、和2019年2月，平安共花钱180亿元收购华夏幸福25.25％股份，一跃成为了华夏幸福的第二大股东。

虽然无论是华夏幸福的上市公司公告，还是媒体都有过解读，华夏幸福的原大股东，王文学依然是华夏幸福的实际控制人。但是内部还是出现了非常大的变化。

与平安过往只掏钱，只安安静静当股东的情况不一样的是，平安直接下场，当地来了妈。王文学是爹。

以前华夏幸福是一个单一大股东，王文学在董事会拥有除了独立董事外的一切席位。而平安成为大股东后，华夏幸福修改了公司章程，直接导致了董事会的结构变化。原有的8名董事变成了9名。在原有的王文学的基础上，最新设置了副董事长，由原华润置地CEO吴向东担任。平安资格拥有2名董事席位。

目前华夏幸福董事长共有6位董事、3名独立董事。6名董事分别包括：华夏幸福方的董事包括王文学、联席总裁孟惊、副总裁赵鸿婧，平安方的董事包括平安人寿总经理助理孟森、平安资管中心战投团队董事总经理王威，以及吴向东。

这里面，我们会看到，原有的王文学团队在董事会的话语权明显被削弱。

如果说董事席位的变化，是顶层的表决权利的变化，那么另外一个最直接最直观的变化。就是内部顶层管理团队的变化。

原有的王文学单一的最高领导人的决策和权利机制被打破，随着2019年2月初吴向东的加入，华夏幸福形成了王文学，吴向东双层权利体系。吴向东之前为华润置地CEO，而进入华夏幸福后为公司总裁兼首席执行官。而原来的华夏幸福的前总裁孟京则担任分管产业新城及地产业务的联席总裁。

华夏幸福将形成王文学为董事长、吴向东为总裁的格局。吴向东向王文学汇报。但比较有意思的是，吴向东进入董事会，竟然不是平安的提名，而是华夏幸福的提名。

随着平安系的进入，华夏幸福还进入了5名原华润系高管。最核心的财务系统，原华润置地执行董事，高级副总裁和首席财务官俞建，进入了华夏幸福的核心管理层。任华夏幸福联席总裁，CFO。曾任华润置地华南大区总经理、深圳公司总经理王笑辞职，目前任华夏幸福联席总裁。华润置地华南大区副总经理的赵荣现已在华夏幸福担任副总裁，并是城市更新业务总负责人。赵炜曾担任华润置地商业地产事业部总经理，现任华夏幸福副总裁，主抓华夏幸福商业。

华夏内部也充分的意识到，新的公司的大的顶层结构的变化，会给内部包括外部带来一些冲击，而王文学为了很好的规避这个问题，也给到了吴向东及其他新进高管一些全新的支持。内部发信写到“公司的要素能力和业务组合上发生了变化，大家清楚，吴向东总所率领的原华润置地团队，征战二十年来，造就了中国在地产行业的一面旗帜，吴向东总也是中国地产商业板块的绝对领袖，这点是毋庸置疑的，应该说是中国最会做商业地产的，现在已经是华夏幸福的熟悉执行官，这是一个能力。原华润置地的一些同事，像俞建总、王笑总今天也到了会场”

而恰恰，我们会发现，无论是赵荣负责的城市更新，还是赵炜主抓的商业，都有算是华夏幸福的短板，也是华夏幸福在平安的建议下开始重点尝试的战略方向。接下来的文章里，我们也会具体讲到。

二、华夏幸福开启南北双总部模式。

华夏幸福在平安入驻后，从治理结构上很大的变化，也包含了双总部模式。南方总部位于深圳，北方总部依然位于原华夏幸福总部北京。

其中南方总部位于深圳，侧重于发展转型和创新业务，而原有的产业新城和房地产业务仍由北京总部负责。目前整个华夏幸福南方总部已经超过100人，其中有一半人来自于华润置地。

个人认为可能理由有3个。

1、 吴向东及团队不愿意离开深圳。

无论是华夏幸福最新的CEO吴向东还是cfo俞建，包括引进的最新华夏幸福联席总裁王笑。华夏幸福担任副总裁兼城市更新总负责人赵荣，还是华夏幸福副总裁，主抓商业的赵炜，基本上都来自于深圳。

熟悉的城市，熟悉的人和事，所以不愿意离开，也符合常理。

那么可能在吴向东接受华夏王文学及平安马明哲邀请的时候，双总部模式，建立南方总部，保证吴向东及其核心团队人员不离开深圳，也是条件之一。

2、双总部模式，有利于平衡目前这个阶段的内部纷争。

刚刚经历过巨变的华夏幸福，有着过往20多年的历史，旧人旧事。而此时新的核心高管的变化，一定会引起内部的轩然大波。且吴向东他们明显是在平安入驻之后而来，所以更是众说纷纭。远离是非中心，踏踏实实做点事。与北京有明显的业务分割。可能是双总部存在的一个重要的原因之一。

3、 双总部，利于华夏幸福南方业务拓展。

其实华夏幸福的原有的业务，绝大多数都局限于京津冀，在近5年里明显的感受到了弊端，尤其是京津冀的市场受到政策的波动如此之深，华夏幸福这几年全力的发展全国化战略。但是虽然效果不错，但是进度相对缓慢。有待继续改善。

而南方总部的建立，则成为了华夏幸福南拓的桥头堡。包括南方经济师发达，新兴的商业模式频出，对于创新业务的各种包容，和北京相比，更市场化。也利于企业发展。

大湾区的强大吸引力，包括城市更新，长租公寓，地产资管等各种新兴业务都成为了华夏幸福设立南方总部的原因之一。

我个人认为，华夏幸福设立双总部，抛开所有的所谓的阴谋都争论，其实更应该开阔的看这件事。积极的影响意义远远大于消极的。毕竟深圳才是中国经济之前沿。毕竟传统的地产开发能走多远，谁也说不好。几乎绝大多数创新的业务模式，都来自于南方。

三、 小镇及产业投资遇冷，城市更新及康养是新团队主力发展目标。

华夏幸福在平安入驻后，在业务层面也发生了较大的变化。

积极的复盘过往，关闭了战线拉的比较长耗资多但是收益回报率非常低的小镇业务，去年对小镇业务全国进行了裁撤。原有的已经进行中的和已经签订合约的小镇业务，保留并入了产发事业部。剩下的全部离开。并且关闭了重庆，天津等当地启动时间2年以上，但是没有实际业务发生的事业部。

同时华夏幸福积极的清理和减持了一批多元化产业布局，比如汽车之类的。来应对了2018年下半年阶段性的财务危机。

总之一句话，短时间不赚钱的，长期起不到战略价值的业务，基本都在那个阶段被清理的较为彻底。壮士断腕，干脆漂亮。

在2019年4月华夏幸福推出了新战略，未来将进军商业地产业务、高端住宅业务，以及城市更新业务，长租业务。让地产和平安的金融结合。

从某种意义上来看，20182019年是华夏幸福的战略调整年。不管是主动的还是被动的。吴向东已经将他要拓展的新业务归纳为：“新模式，新领域，新地域”。

四、虽然排名跌出前10，财务指标却趋向良好，完成了平安第一年的业绩对赌。

4月19日华夏幸福发布2018年业绩报告。这是其牵手平安后交出的第一份成绩单。

华夏幸福实现合约销售总额1628亿元，实现销售面积1503万平米，同比增长58%。在克而瑞研究中心发布的《中国房地产企业销售排行榜》排名第13位。已经跌出了top10。上一年度华夏幸福的排名是第8位。

但是这并不代表着华夏幸福的企业经营能力的减弱。反而我们发现，华夏幸福的经营能力在增强。

非环京业务，在持续增强——2018年环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占公司整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%。其中，杭州都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈出现大的业绩增长，同比增幅分别为190%、1388%、370%、124%。

净利润增幅惊人——2018年华夏幸福实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，让人惊艳的是毛利率高达42%，远远高于传统地产开发商的平均水平。

完成了平安第一年对赌——华夏幸福去年7月引入中国平安战略入股，当时承诺在2018年度净利润增长率不低于30%，即114.15亿元，否则将对平安资管进行现金补偿。全年实际完成净利润117.46亿元，超额3亿元完成业绩承诺。 2018年净利润增幅33%，117.46亿。完成了平安的对赌。

处于职业敏感度，去看了下华夏的股票，已经从去年最低点20元/股，上升到了30元/股。半年涨幅50%。

平安花了180亿，进入了华夏幸福，无论是对于华夏幸福还是对于平安，无论是对于王文学，还是马明哲，在短短的几个月里，董事会改选，高管变化，业务方向调整。我们相信，这里面有博弈，但更多是1+1大于2，华夏幸福必将进入平安华夏幸福时间。原有的华夏幸福的业务和发展模式，将会一点点被改变。

花了3天的时间，来梳理华夏幸福的变化。除了这些现象，更多的感受是，华夏幸福在2018年像是一场渡劫，无论是华夏幸福这个企业本身还是王文学本人及核心团队。勇者无畏，逆境生长。

而平安，并不仅仅是外界盛传的拿着钱，撬开了华夏幸福的大门。平安的进入，包括各位高管的引进，短期看似会对华夏内部造成一定的冲击，但是长期利好。有利于华夏幸福战略方向的调整，重心的调整。

关于目前的华夏幸福，还有一点点建议：

1、 双总部模式的弊端：

双总部模式虽然我也讲了太多的好处，但是双总部模式也会出现一些弊端。比如内部的协同性可能就会出现一些障碍。可能内部需要达成共识和协同的东西更多一点。建议既然短时间，不能结束双总部的局面，那么内部加强沟通和交流，就变得异常的重要。

2、 原有的团队和现有团队的分工：

这个分工看似比较合情合理，但是并不助于解决华夏幸福当下的实际问题。吴向东的团队似乎目前的能量还没有完全被发挥出来。除了信任还是信任。没有其他更好的建议。

3、 华夏模式是否需要调整:

个人认为华夏模式并不需要大幅度调整，去年该砍的已经砍了，该调整的已经调整了。做好产业，住宅和创新业务足以。至于其他一些的东西，没有必要胡子眉毛一把抓。毕竟战线拉的太长，对于目前华夏的资金链和现金储备来讲，都不适合。包括华夏的拿地布局和有些产品匹配度并不够。

4、 市场有风浪，坚持自己就好。

虽然华夏幸福的模式，遭遇到了挑战。但是像华夏幸福产城-住宅模式的开发企业凤毛麟角，华夏幸福是走出了自己独特的发展模式的。市场有风浪，坚持自己就好。可以尝试万达的坚持，就不承认自己是开发商，不参与开发商的指标排名。踏踏实实坚持自己认为正确的事，就好。少一点外界的对比和喧嚣，可能会更好。

华夏和平安，一个缺钱，一个有钱。一拍即合的背后，当然会有博弈，但是生意做到这个层面，如何把盘子做大做好，才是两个大老板们最重要关注的。

坊间传闻，听听就得了。中国式的斗争逻辑，到处都有。只是华夏幸福，终归不仅仅只是王文学的了。

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