中梁-浙江粮仓

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　　钱袋子

　　2019年7月，中梁以黑马之势在港上市，在上市满一年之后，中梁于8月24日晚间公布了2020年中期业绩。

　　数据显示，其上半年实现营业收入和归母净利润双增长：合约销售金额677亿元，同比上涨6.3%；实现营业收入237.6亿元，同比增15.6%；期内净利润22.1亿元，同比增16.4%；归母净利润13.08亿元，同比增6%。

　　营收、利润双增长背后，中梁的负债却存在着隐忧。报告期末，公司的净负债率69.9%，较2019年末上升4.3%，资产负债率为90.11%。

　　截至6月底，中梁负债总额为2319.7亿元，较2019年末增长了13.9%，其中有息负债528.1亿元，上升31.4%。短债比方面，一年内到期短债占比虽从2019年末的53%降至42%，但从金额上看，一年内到期的债务约230亿元，较2019年末增加了15亿元，其债务绝对值在高位上涨。

　　同时，中梁上半年的平均融资成本为8.9%，虽然与2019年末的9.4%相比下降0.5%，依然高于主流房企平均融资成本。

　　对于负债及融资相关问题，中梁曾表示，将改善债务结构，包括继续降低成本、改善对于境内非银渠道的依赖度，同时也将着力改善现金短债比，将负债水平长远维持在70%-80%之间。

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　　浙江粮仓

　　回顾中梁的奋进历程，中梁拿地主要有几个阶段。

　　从1993创立到2015年，中梁主要以浙江市场为重，温州作为大本营更是重中之重。

　　2011年起，温州楼市进入了一场长达四年的大洗牌，本土房企受到冲击，一些实力较强的全国性房企趁势进入，中梁为了降低单一布局的风险性与局限性，开启全国化的扩张之路。

　　2016年是中梁发展的分水岭，这一年中梁迁址上海，提出了“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的战略方向，主动下沉三四线，借助棚改及去库存的政策红利，实现规模的快速增长，短短三年间从百亿规模跃升至千亿。

　　2018年下半年棚改政策收紧，中梁当即转变投资布局，开始加大二线城市投入，截至2020年6月底，中梁二线城市土储占比已达64%。

　　区域侧重浙江 深耕杭宁温

　　即使在全国化布局的同时，中梁始终坚守温州大本营，保持本土优势，且在区域布局上侧重浙江。2020中期报告数据显示，浙江省是中梁投资占比最大的省份，土储占比19.9%。

　　从拿地区域上看，除温州外，2018年中梁还积极在湖州、金华、丽水等三线城市拿地，体量合计占比达52%。

　　2019年以后，可以明显看到中梁拿地战略转变，对杭州、宁波的投资力度加大。2020年1-8月杭宁温的体量合计占比高达83%，较2019年末上涨43%。

　　不求大 不追高 合作互赢

　　回顾近一年中梁在浙江招拍挂公开市场的表现，共竞得18宗涉宅地，体量150.1万㎡，拿地金额149.3亿元，平均楼面价9947元/㎡，平均溢价率13.6%。

　　中小规模地块为主：获取的18宗地块中仅有2幅体量超过15万㎡，10-15万㎡地块占比22.2%，10万㎡以下地块占比66.7%。中小地块有利于快速开发，回笼资金，这与中梁的高周转策略不谋而合。

　　不拿高溢价地块：整体来看，中梁近一年拿地的平均溢价率13.6%，细数单个项目，几乎半数都在溢价10%以下，溢价率上30%的仅有2宗。

　　投资城市拓展区：中梁更偏向于新兴热点板块投资，例如温州瑶溪板块、瑞安滨海新区、临海大洋板块、衢州高铁新城等都是城市外拓的重点发展板块，与主流核心板块相比，更具增长潜力，且拿地成本更可控。

　　握手标杆 合作拿地：由于回归二线城市成本增加，为对冲市场风险，中梁进一步加大土地合作力度，积极与宝龙、融信、德信等品牌房企进行战略合作。据统计，中梁近一年拿地18宗中有8宗为合作开发。

　　中梁在浙存货

　　浙报传媒地产研究院显示，截至8月底，中梁目前在浙江待售、在售项目（合作项目为不完全统计）共计52个，分布于杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、衢州、台州、丽水、舟山等10个城市，其中温州大本营21个项目。