买房的人才是赢家!

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，你好！坐标广东省佛山市。由于老婆要去广州发展，计划在佛山南海区桂城靠近广佛地铁线买房(第二套)，打算自住的。目前子弹100个，夫妻年收入合计60万左右。看了桂城东片区一些楼盘，很靠近地铁跟省级小学的房子，价格可以接受，220万左右(120方大三房)，但都是楼龄接近20年的(有电梯)老房子，而且还是本地开发商建的，担心住个20年左右，楼龄去到40年，楼房质量有问题，将来不好售卖，更别说升值。但距离稍远次新房的大型开发商楼盘，价格贵了不少，只能买个90方左右，价格还要去到270万，纠结不知道该如何选择？而且第一套位于顺德区乐从镇(星际半岛)，几年也没升值，适合卖掉再投资其他楼盘吗？谢解答！

回答：你好，佛山并非投资首选。因为佛山的产业转型没那么顺利。佛山一般涨幅在深圳广州之后，享受这两座超级城市的溢出效应。可以和你说说佛山对于多军是怎么一回事。买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北滘，都是这个策略。把主场放在佛山，不是一个很好选择。

子弹100建议破限购入手广州，投资回报率最大的楼盘已分享在知识星球内，可做参考。

提问：住航空路汇豪邸，改善住房考虑泛海碧海园260平800w+，预算600-1000w总价，贷款一半。缺点是CBD发展难以预期且迟缓，碧海园房型和装修老旧，周边配套似乎没有汇豪邸便利。考虑居住的舒适性，调性和后期出手难度（这是重点，过时ip、大面积都是出手的障碍，毕竟未来有无穷可能，换城市，移民等等），有无更好的选择？看过万松九里，御玺湾，御玺滨江，华发中城荟，中信泰富，华侨城，等等，觉得都各有利弊。目前工作和生活的中心在航空路国际广场一带。谢谢指点！

回答：你好，自住关注品牌，环境，交通，商圈等，适合自住的盘，往往投资潜力不算大，买入价格包含了太多附加值。

汉口自住比较推荐泛海，泛海CBD虽然并没有做起来，在二环，交通方便，各样配套都齐全，板块新，繁华中的幽静之处，投资不合适，自住反而舒服，过气的IP，也不像滨江价格炒的高。

自住和投资不是一个逻辑，如果想要圈层更纯粹，更倾向二七滨江。

但是如果是考虑未来升值潜力，预算600-1000W，北上广深是更适合你的选择。目前看，单价5万在一线城市是起点，在武汉是终点。一线城市的想象空间更大。

提问：新人首问。坐标安徽淮南一个四线城市，夫妻有稳定工作，月总收入1万元。淮南城区有一套2010年全款房75万，有40万借给朋友（年息18%）。2019年在合肥滨湖用本人房票贷款购买82平两房，贷款45万。手中有几个银行消费贷合计可使用额度40万元，消费贷利息6%左右。问：

1、计划用儿子房票在合肥再买房，有朋友建议购买滨湖核心板块联投新安里三期102平（毛坯均价1.8万，限价房需全款）或者包河区的高铁南站附近信达天域89平方（精装2.1万，首付3层）。哪个好或者有更好推荐？

2.我的目前情况该如何实现资产保值升值？

3、爱人不愿意卖淮南的老房子，用银行消费贷付首付，加上后期房贷还款压力和杠杆是否太高了

回答：你好，合肥本来排不进前20，失去发展引擎，之前两个合肥正国级boss才是发动机，一年给合肥搞了5000亿资金，未来看不到这种机会了。

如果只考虑合肥，这2个板块更倾向滨湖新区。

滨湖新区笔直的路网，大片的可开发土地，与传统主城区一条直线快速连通，15公里距离刚刚好合适。完美的新区样板，也有前途。买单价1.8左右的盘。

另外高新区也可以关注下。

建议出手淮南，或者贷款买一套小户型自住。

提问：新人首问！美丽的房姐，坐标武汉，现有金地圣爱米伦140平房产一套，贷款170，小孩快两岁，最近在考虑置换水果湖学区房，请问房姐2020年是置换好时期吗？另外，手上有子弹30考虑投资，之前看房姐有推荐沈阳的房子，不知道这个子弹有没有比较好的楼盘推荐？什么时候出手投资比较好？

回答：你好，孩子还不到2岁，现在买学区有点早了。今年是比较好的置换时机，有充足的时间淘笋。

关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座。

第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。

孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。

第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。

第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。

第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。

不瞒大家说，现在武汉老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。

第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。

你们属于第三类人，从投资角度考虑，建议出手南湖房产，入手2套推荐区域的潜力盘，等下一波涨幅来了再出手一套置换水果湖学区。

武汉和沈阳回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐好！想请教下，我是新手，38岁，子女还小，北京户口，目前长居武汉，年前刚出了一套武汉楼梯房，手头有资金200出头，想去北京购置一套（北京无房），投资为主，因贷款原因在北京算二套，想请问两个问题：一是北京投资回报率较大区域有哪些（在星球中一直没找到您），由于地域时间限制，不能长期大量看房，如何找到合适的房子，是不是只能通过中介，能否帮忙推荐可靠专业的中介？二是听您介绍可以做3成首付，我的理解是全款后再抵押，不知道是否正确，这种方式需要大量资金，是不是一般这种资金有专门的公司在做垫资，能不能介绍一些可靠的做这种垫资合作伙伴或者公司，费用一般怎么收取？感谢

回答：你好，子弹200北京选筹：

目前的一手房基本是郊区炒地的产物，没有几套比二手便宜的一手房，暂时不建议入手。

二手市场里，50%的交易总价在500万以下，前赴后继的上车人流，可以说500万以下是血海市场，受总价和消费观影响，普通人上车最爱的远郊地铁刚需次新，也是相对容易溢价的物业类型，如果不想起跑就被甩在身后导致未来两三年都不能裂变的话，建议选择东三至东五内的90后公房，00后老小区，懂贷款的话，用首房首贷基本可以贷到房价6成。

500-700万，这是脱离斗兽场的第一步，但是依然没有太多标的可以选择，这两个条件的标的只能在东三四北三四一带碰运气，投资回报率最大的板块详见知识星球内部分享。

提问：房姐好关注很久了新人首问，目前情况，江苏连云港户口.一套房全200万，大连万科蓝山小二全200万，目前居住沈阳两套，星河湾，金辉中央云著别墅，沈阳两个有贷款，其中一套是共同贷款，但老婆贷款查不到，孩子小，听您给别人指导，一线城市配置资产手中200.目前请教1.连云港可以卖掉200.大连是否需要保留升值(可卖200偶尔去住)这样准备400-600去一线购买，意愿上海次选北京但苦于没有房票，54大法也苦于没有可靠资源，能否给推荐渠道?北上求推荐区域小区，深圳老婆满足落户条件，但目前价格太高，如果不得已选择求推荐小区3.沈阳想在短期配置，沈北看好金莎巴黎花园，坤湖丽舍有双学区，价格近8千可否？

回答：你好，连云港从江苏最有发展前途的港口，堕落为被贫困包围的“花瓶”城市，未来发展并不看好。大连行政话语权走弱、外贸经济疲软、人口缓慢流出，大连处于下行通道，君子择良木而栖。

大连近几年的人口增速和GDP增长慢慢掉队，辽宁的重心都放在沈阳上，投资是不建议继续持有的。连云港和大连都可以考虑出手。

上海和北京破限购都不难。

上海总价600万以上选筹越市中心，确定性越大。郊区，当前交通和产业已经强的板块，确定性越大。

北京二环内是一个围城，是另一个城市。现代化的北京，人口的聚集地，从东三环国贸望京中关村几个中心点开始。

上海和北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

沈阳金沙和坤湖丽舍价格都还不错，但是利好兑现比较慢，短期持有更倾向地铁沿线。

提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？

回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。

遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。

提问：房姐晚上好!本人在湛江有一套自住商品房128平，价值170万，夫妻双方名下，夫人公积金供，目前还剩下六万多供完；在老家县城有一套自建房全款，我个人名下，60万，不准备出售，去年10月份办了抵押贷款40万；夫人户口广州市，我户口湛江市，目前我们暂时在湛江工作生活。现手中子弹150(暂时最大月供能力2万)，想拿来投资，问:一是广州、深圳优先选哪个城市(考虑资金量、月供能力、回报率、夫人户籍)?入一手房还是二手房?两个城市分别选哪些地段及楼盘以及多少单价、总价、月供合适?

二是分别如何操作最合理？联系御用中介全程负责还是找链家?望得到房姐指导，谢谢!

回答：深圳从经济 产业 人口结构和城市活力 的角度看优于广州，但是目前已经涨过一波了，疫情期间部分虚高的楼盘开始回落，目前的投资策略是逢笋入。子弹150在深圳很难选，但是广州能买到性价比更高的盘，加上有广州的房票，可以优先考虑广州。

1、广州“向东向南"的问题，这是共识。但有个问题就是时间维度VS城市发展速度（或者叫城市化速度）的问题，你像知识城、南沙、智慧新城这些所谓的规划，在6-8年，甚至8-10年都很难兑现的，还比如白鹅潭的规划，10年前就开始提了2、如果投资的话，就要尽量买”城郊结合部“，目前来看就是7号地铁线沿线，这么一个半弧形的区域，万博—大学城—老黄埔，这个一个半弧形以内的区域是安全的，如果再远再往外的话，就要谨慎。

具体楼盘之前的答案已经推荐给你了，可以多淘一淘，不要都指望御用中介和链家，你要为自己的投资负责。

提问：青山建二吾行里有一个小户型商铺，位子在二楼正电梯口，商铺是现在以租金抵扣贷款的阶段，想问问房间建议出售吗？未来还会有升值空间吗？还有九年才能到我自己手上，想出手置换小户型房子，还是就放在手上比较好？

回答：影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；

微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。

商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。

商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。

如果租售比在5%以上，有稳定靠谱长期租客且有统一运营的公司可以继续持有。如果租售比不到4%，建议直接出手，随便投点理财产品都比这点收益高。

提问：房姐，本次放水还会走老路吗？

回答：经济下行压力加大，如果房价再跌，经济增速直接掉到5以下，这个风险谁承担得起？

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是说给地产行业听的，言外之意是：即将放水，但这次要给实业留点，不然它要渴死了。

这就好比家里养了几头猪，其中有一头身强体壮，每次都抢走了大部分的食物。现在其它小猪快饿死了，所以要赶紧再喂一波，不然今年收成就受影响了。

但又不能把大猪宰了，毕竟今年的收成要靠它撑着，所以在喂食之前再三叮嘱：“房住不炒”。

提问：美丽聪慧的房姐，新年好！！您提过很多次，"留够两三年月供"，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？谢谢房姐！

回答：观察楼市周期，二线城市通常五年左右总归会迎来一波涨幅。五年是个整数，好记，统计数据归纳出的最平衡的结果。六年当然也可以。一线城市通常是2-3年左右一个涨幅。留够2-3年月供通常指留一部分现金或融资产品做防守，至少在下一次涨幅到来之前不会断供。如果是买的期房，交房之前的月供只能硬抗，交房后才会产生租金收入。

但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平 融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级：

纯小白，留18个月刚入门，留12个月投资客，下个月 负债率你想高也高不起来，直线式下跌。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

提问：你好，有置换房子的想法，但不是很清楚楼市走向，请问上海今年楼市会涨吗？现在入手合适吗？

回答：多军是无惧政策和调整的。限购限贷是试金石，它可以检验自己是真多,还是伪多，无视求真路上的荆棘曲折。

事实上,资深多军欢迎政策打压，它可以帮减少80~90%的竞争对手，特别是那些人傻钱多的土豪。当墙头草们正感叹错失机会,垂头丧气时，殊不知有人正在偷偷实现1N,2N....8N,9N

而等到2~3年后的下一个风口，又是50%的涨幅等着我们。大城市的一个产证，不仅仅是套房子那么简单

那是张入场券，原来值100w，现在值200w，在可见的五年后,它值500w

最近1-2年有很多机会，等待20%有缘人摘取。

提问：姐，想学习如何办大额卡，如何撸羊毛，学习效率最高？谢谢

回答：办大额卡有几种途径 

1，把社保交起来，把公积金基数按定格缴纳 

2，在月末或则季末年末，拉储蓄的时候，搬砖，跟经理谈赠送大额卡的条件 

3，找行长推荐签字 

4，以房车本进件 

5，遇到一些小众银行放水，赶紧申请，比如最近邮储鼎雅，鼎致白金

详见知识星期内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》

提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。房姐，请问买了这样的学区房，一定能上得了对口的学校吗？我听说这两学校有钱也不一定能上啊。还有就是没钱没势的家庭，读这样的学校，老师会不会对孩子不关心？小孩在学校会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书

回答：面子也是商品。对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。

人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续 人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...

除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。

遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。

当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；

当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；

当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；

当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。

经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗...中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。

他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在小学时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。

农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。

人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。