2020年 别听信“楼市会崩盘”的论调，错失了时机
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐你好，新人首问，谢谢您本人在广州上学是集体户，打算在广州入手房子，做投资打算，子弹大概280万，在老家有房子，无贷款。广州中心六区的房价已高是否还有投资价值？有的话有什么盘推荐吗？最近比较了下，增城13号线沿线房价大概25000左右，21号线及黄埔知识城附近放假也是2w多，但感觉知识城及21号太偏了，您觉得最好在13号沿线还是21号线那边入手？或者增城非地铁沿线是否可以入手？关于购房资金配置，打算入手两套，贷款年限一般选择30年吗，选多久比较合适？付最低首付，（学生要5成好像）贷款从房租和280w里扣这样安排是否合适？（工作后走工资和房租不够可变现老家房产），或者有没有更好可操作的建议回答：1.广州“向东向南"发展，这是共识。但有个问题就是时间维度VS城市发展速度（或者叫城市化速度）的问题，你像知识城、南沙、智慧新城这些所谓的规划，在6-8年，甚至8-10年都很难兑现的，还比如白鹅潭的规划，10年前就开始提了2.如果投资的话，就要尽量买”城郊结合部“，目前来看就是7号地铁线沿线，这么一个半弧形的区域，万博—大学城—老黄埔，这个一个半弧形以内的区域是安全的，如果再远再往外的话，就要谨慎。广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：新人首问，美丽房姐你好，我坐标河北石家庄，二宝2.5岁，大宝5岁，前几年将资金大部分做股权投资，由于这几年资本市场的风云变幻，多年过去现在还没有收益。想咨询您：1、目前子弹80，刚需计划买公婆小区的二手房，在东南二环内的雅清苑小区，目前123平米左右的三室总价240W左右，有学区名额，属原市政府的经济适用房。这个价格是否合适，何时出手为宜？2、另外还有一套山东威海文登的度假房，全款50W购入，因为开发商破产，只进行了备案，还没有房本，目前无法交易，如果想要卖出，有操作办法吗？3、目前我的资产情况，您有什么更好的建议吗？非常感谢！回答：你好，威海房产可以合同交易，未来下房本后再过户。子弹80其实不建议买石家庄。石家庄当前略溢价，成长艰难，被北京吸血。周围任何一个省会都比石家庄强，可能燕郊也比石家庄强。主要是石家庄太贵了，比郑州还贵。如果考虑还是教育 首选北京 次选天津。纯自住考虑，雅清苑这套房贵了，单价控制在1.7以内。提问：房姐您好 子弹50 房产抵押可贷出90 1.找上海婚票、税和中介费、 找垫资全款费30左右(不知道够不够)，买上海300w左右房 2.南京落户费用2万买江北新区300w左右新房，可以做首套首贷。从投资看怎么选。回答：你好，长三角城市群的主角是上海，南京和杭州只是南北2个副中心 属于配角。这几个城市之间协调合作还处在浅表阶段，互相争抢人口流量，产业同质化严重，短期内改变不了上海一家独大的格局。站在南京最终还是要跳往上海，加上南京房价已经不低了，如果不是主场南京，建议直接入手上海。提问：常州近期土拍价达到14000元/平，其次核心区南大街32000元/平的住宅年前卖不动，年后调价35000元/平反而卖的很好。常州这座城市土拍、开盘价一路走高。真不知道拿来的购买力，毕竟人口净流入低。请问常州楼市是怪像吗？边缘地段还可投资吗？回答：长三角是老牌城市圈，这也造成了长三角各个城市房价整体偏贵。如果市政府默许的话，在土地火热效应下，常州房价会提前复苏回暖，成交量变大，但也不会暴涨。南大街涨价后卖的火热也很容易理解，普通人都是买涨不买跌主场常州可以淘淘笋，但是纯投资 相同单价更建议选择高能级城市。提问：您好！深圳龙华鸿荣源壹城中心楼盘怎么样？现在值得出手吗回答：壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。这个小区有优势:2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）；1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，二手价格也一直上不去，简直天量供应；2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵；提问：万能房姐你好，我目前子弹100，坐标厦门。目前有一套房月供中。厦门房价变态不看好，请问福建宁德是否有投资价值？如果有，是否有推荐楼盘和区域？谢谢回答：特区厦门，人口虽少却历来是炒房重地，作为二线房价的领头羊，厦门用房价支撑起这个时期的发展，但长远来看这却未必是好事。占据省会优势的福州，在GDP和财政收入增速上是泉州、福州和厦门三市中最好的，利用好省会优势，做好国企、金融和房产三个方向的文章是这个阶段福州成功的秘诀。其他六市中，漳州和宁德是发展较快的地方，漳州GDP增速位居全省第1，宁德财政总收入增速全省第2、资金存量增速全省第1，宁德时代等明星企业的发展带动了整个地区经济的快速增长。宁德依靠宁德时代等企业引领，抓住科创红利，经济发展速度加快，在财政、资金等增幅位居全省前列。省会福州在这轮发展中得益较多，经济、财政、人口都有多个指标位居前列，省会有国企，在国企做大做强中得益；省会有金融总部企业，在金融发展中得益；省会有基础设施建设和房产优势。宁德短期有一定价值，但是长远看福州作为省会城市安全性更高。提问：房姐你好！坐标wh夫妻名下3套房，武昌内环次新小3房和两房，近两年高杠杆入的还没赚钱效应，还有一个2套名额。最近朋友想出掉武汉天地155平的房，前两年成交价在5万到5.4万，也有260平的4.2万成交。朋友可以4.6万的单价出给我们，还有120贷款需我们帮她先垫还，然后可以配合先过户给我老婆，然后去抵押贷7成还给他，剩下的钱签借条做公证，两年后还她。现在问题是月供太高，原来的房子月供3.5万，这个房子估计月供3.6万带着租约每月1万。夫妻年入30万，还有90的卡。现在一个2岁小孩，想要多孩，武汉天地学区一步到位省掉很多麻烦，但是以现在这个收入条件和房市行情入合适吗，有更好选择吗？想听听房姐意见回答：不合适你们现在已经是高杠杆了不要走钢丝，压力太大 人容易走极端孩子才2岁，现在考虑学区还太早，这套房子也不算笋还有4年孩子才上学，你们有充足的时间淘笋，等有了赚钱效应再考虑回答：对！二套房也可以贷款7成，具体操作流程见知识星球内部分享。提问：新人首问：坐标广州增城，手上一套房在增城，已还清房贷，价值200万左右。老公收入20-30万左右，小本生意，收入不稳定，年龄50岁左右。现子弹100，该如何投资？萝岗科学城板块有个尚未对外出售的珠光火村项目，可找人拿到2万6左右的单价，是否值得入手？回答：你好，萝岗区府是一个独立的由工业区向城区转变的一个区域板块，跟主城区不想连，尽管有6号线、21号线贯通，萝岗具备“跃进”的属性客群方面萝岗以高新技术产业和公司的中高管、以及买不起天河的居家客为主，相对来讲萝岗的客群购买力旺盛火村项目价格靠谱 投资可以入手提问：新人首问：房姐，您好！本人已有在京购房资格，计划今年买房。目前基本状况是广州深圳各有一套房，月供15000多。燕郊大厂各有一套房，打算出手变现，得现金300，在北京西三环附近淘一处老破小，因为孩子上学在军博附近，二年级，属于海淀学籍。目前看过翠微，公主坟，军博，六里桥附近房源。请问房姐有什么建议和片区房产推荐？非常感谢回答：军博附近 大部分的是铁道部的，或者北京铁路局的职工房，因为是比较老的小区，又没有配套的商超商场，所以价格没有到很高。附近一街之隔就是到了西城区，那单价就到10万以上了。整个复兴路，从公主坟到八宝山这一带，只有主干道和北侧才有点活力。六里桥位置不错，交通方便，租户多，未来空间不会太高。如果不追求学位，其实是不建议买这里的，板块的增量不大。如果能接受投住分离，在附近租房子，投资去升值潜力更大的板块。回答：个体的想法就和ZF的想法不一样，个体希望永远挣钱，而ZF希望GDP稳定增长。因为投资拉动需求和就业，所以，当某个行业挣钱了，ZF的做法是不但不保护，为了拉动更大的需求跟就业，还会刻意的加大投资，推动恶性竞争，导致个体的收益越来越低，最终只能纷纷套现离场。所以，楼市的资金，其实是从实体溢出来的，填越多的钱进实体，就越要溢出。可不填钱进去，又会死一堆之后没有新投资，影响需求和就业。你说该怎么办？特殊时期，机遇与风险总是并存。手握现金的购房者应该怎么做？具体而言：不要轻易看空楼市，房地产依然是经济的压舱石；刚需朋友，该买房就继续买，趁着这次降息，未来几个月房贷利率或许不会太高的情况下，挑选自己喜欢的楼盘就上车吧；不要听信楼市暴跌的消息，当下调控的目的不是为了打压房价，而是遏制房价不理性上涨；在特殊的时期下，大家要量入为出，不要采取高杠杆，采用多种投资渠道，分散风险，保护财富，还要有稳妥的现金流。提问：房姐您好！总是能听到要征收房产税的消息，对此，房姐怎么看？回答：很多人认为房价要跌，理由房产税就要开征了。实际上，任何有点经济学常识的朋友都知道这个逻辑很荒谬，站不住脚。关于这个税，我们的观点是：不过于担心；不过于强调。这个税的施行，首先面临诸多需要解决的问题：1.这个税如果要施行，必然需要立法，而针对个人产权的征税，与当前宪法相冲突；2.如果通过立法施行这个税，从草稿到公布，中间需要大概3-5年的时间；3.不同城市之间的差异巨大，不同家庭和地区的房价，经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款，必然成为地方化的制度设计。4.最重要的一点，是这个税面临的经济问题：人的任何行为，都要符合经济的规律，即使是税收也不例外；是否要收税，怎样收税，背后是对投入和产出的衡量；而税收越严格，征收的成本就会越大。上世纪五十年代，美国的最高税率曾经一度高达90%；结果是，征收超过一半的时候，就开始收不上来了。很多人为了躲避高额税费，干脆就选择不工作了。为什么我国取消农业税，因为农业税的征收成本极高，北京征收8000万的农业税，直接的征收的成本就高达6000万，这个数字没有计算中间的人员牺牲成本。根据上海的情况，这个税目前仍然是一笔亏本的生意，在经济层面上，仍然面临诸多的困难。提问：越来越迷茫，撇家舍业天天看房，斗中介斗房主跪银行跪亲人，感觉啃下房子的快乐都是短暂的，迷茫痛苦且孤独才是永恒，这就是心魔吗？回答：现实世界里的快乐、痛苦没有泾渭分明。公道人间惟白发，贵人头上不会饶。起高楼宴宾客的出众人杰，哪个不是油锅烹煎千锤百炼屹立不倒。我以为的人生，那是货真价实，激爽醒脑，酣畅淋漓，已然足够。提问：房姐，恒大科技旅游城开盘，高层10500带精装，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是青龙山地铁小镇，距离四公里，值得投资吗回答：老龄化越来越厉害，分时度假和养老需求是客观存在的，但旅游地产和养老地产不能买，大坑原因是，度假需求和买房涨价之间没有直接联系。度假需求，对标的是一种短时租赁居住服务，在发达国家，在旅游胜地多买一套住房仅用于自己度假使用的人，也只是极少数富人，大部分普通人都是选择在旅游地住酒店。所以满足这种需求的主要是靠五星级酒店和为数不多的个性化的名宿。如果个人去买房，能赚到的也是租金。但是买房赚大钱主要是靠资本增值，就是房价涨产生的。房价要涨是靠接盘侠，只有愿意在当地安居乐业的人才会买一套房子。旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。养老需求，自然而然让人想起来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上去逻辑没有错，但这绝对是伪需求。老人最需要的，美景和空气自然是好的，但这个不是必需品，老人要的是健康的医疗环境！是三甲医院，是随时随地养病看病的续命！这些恰恰是旅游胜地稀缺的。事实上在美国，有钱富人，都是住在大城市的近郊养老院，里面有顶尖的医生，不远处有非常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没有。养老地产被证伪是有事实依据的。以前万科曾经提出过养老地产，现在也已经不做声了。万科要活下去，估计要砍掉养老地产项目。之前有过一个叫光耀地产的开发商，得意之作就是押重注在大亚湾弄了一个候鸟度假地，吸引老人来居住，现在光耀地产快破产了。。。同样的逻辑也适用于大家平时喜欢买的远郊新房，没有配套和产业，非常容易踩坑提问：房姐，为什么你不推荐深圳老城区罗湖呢？租金很高啊。回答：每一次交易都要承担税费，融资成本，利息等多重因素，租金收益再高九成情况下打不平月供。罗湖价格一直很好啊，房价大涨也没见怎么动弹，不是很明显么？再做交易的时候，能否覆盖掉这些年的投入（资金成本、服务费用、月供），如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。所以房产投资需要成长性。但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，请参考目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动周边的。有的人又说那我可以博旧改啊。1. 正在征集意见，遥遥无期，薛定谔的旧改2. 板上钉钉，价格已经涨起来3. 旧改之后的新楼盘，一般情况下，贵这就是罗湖的不归路。除了这个原因，经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。提问：还要问一个问题，我们现在在武汉，需要为了孩子现在在一线城市买房吗？目前有2-3百万闲钱，不过一线城市要有户口才能买房吧？给在二三线工作和生活的朋友一点建议。这里指的是本身已经在二三线定居的。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。那么怎么办？就是好好在二三线生活啊。唯一要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。为什么? 将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。这个时候，最需要解决的问题是什么？就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。北上深一线城市破限购不难，具体操作方案见知识星球内部分享。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
