在武汉，首付50万投资最佳楼盘，无非这些！
提问：新人首问！房姐好！绿地光谷星河绘1.8，联投瑞园1.3，这2个楼盘怎么选！瑞园价格低性价比高，绿地地段好升值潜力大，好纠结，怎么选！
回答：你好，感谢付费！
产业新区的发展，一般分为3个阶段：
1.发展初期
地缘上来说，此时还远离市中心，配套缺乏，市场供应量大，此时房价位于整个城市的低位区。在这个时间段，新区楼盘还在初期开发建设中，周边环境较差，但库存量会在短短几年内激增。
2.快速发展时期
这段时期正是新城迎来一轮去库存阶段，房价开始上涨，早期楼盘已陆续清盘，新的第二、三批楼盘开始建设。城市年轻群体已经相继，定居新城区，人口开始逐渐增多。商业配套开始规划建设。此时新城价值潜力仍然比较高。
3.接近成熟时期
土地供应已经减少，片区楼盘已饱和，商业配套已基本完成并形成地标性建筑，人流量激增。此时房价经历前期的快速上涨，涨势开始放缓，并逐渐与全城的平均涨速接近。虽然仍具备升值潜力，但相比发展初期和快速发展时期来说，要小。从新区发展初期到成熟期，这一阶段周期大约在10-15年左右。
所以在确定性大的新区买房，一定是越早越好，光谷东目前已经处于第二阶段：快速发展时期。1.8的价格入手未来仍能跑赢大盘，但是回报率已经不如从前。
花山目前还处于发展初期，1.3的单价放眼整个武汉都是非常有性价比的，未来回报率可能更大。所以如果求稳和相对高的租金，建议优先绿地。追求回报率，建议优先瑞园。
提问：房姐您好，本人夫妻是上海户口，在上海有一套950w的自住学区房（有250万贷款，月供1.4w），在武汉有一套250w的新房（还未交房，月供7千），手里有550w工作单位的内部股票（每年分红到手有100万出头），家庭月工资收入是12w，手里还有小几十万的现金。我打算用二抵的方式弄350万出来，凑400来万做房产投资。有几个想法，还请房姐解惑。第一，买上海郊区的新房，如定位长三角一体化的青浦，大虹桥等板块，如定位陆家嘴二次延伸的浦东浦江板块（一次延伸是前滩，价格已经很贵）。第二，买市区有价值的老房子，如浦东的北洋泾，浦西的杨浦靠近黄浦江边的学区房集中区、虹口靠近北外滩的鲁迅广场等区域。第三，分散投资，买不限购的城市房产，如重庆。请教房姐如何做资产配置，多谢
回答：你好，感谢付费！
大虹桥分为好几个板块。虹桥商务区、西虹桥核心区、大虹桥辐射区、其他青浦远郊区域。
商务区最成熟，办公楼体量最大，目前建设已经比较定型，没什么新的地块可供开发了。优势是商办体量大，唯一缺点是被虹桥机场、嘉闵高架、北翟高架和沪渝高速将它与其他板块割裂开。
西虹桥核心区就是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。早年以低密度大面积住宅（各类别墅）开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较大量待开发地块。
大虹桥辐射区有不少，例如华漕、江桥、七宝、九亭、纪王、华新、徐盈路&徐泾北城、嘉松中路、赵巷、但每个地方平均能分到的关注度和人流量并不很多，也不太均匀，要具体板块具体分析。
其他青浦远郊区域，如青浦老城、汇金路、淀山湖、朱家角，未来仍将长期高度依托大虹桥核心区域来生存，17号线就是它们的生命线。这些地方以前是毫无价值的天涯海角，未来到底怎么样，主要取决于核心区的发展高度，以及当地有没有高附加值、能带来高薪工作机会的产业进驻。
整个大虹桥的远期愿景是“在上海主城区的西边，围绕虹桥枢纽，再造一个上海”。目标宏大，道阻且长，目前看来，想要实现，尚且任重而道远。如果真能实现，商务区、西虹桥核心区的房价上限可以类比古北、徐家汇，辐射区中优质的那两三个可以类比北蔡、天山、古美。但是，前提是，真能实现……考虑到正常的人口导入速度，要再导进来500万人到上海西部，至少还需要20年。
浦江环境还是不错的，随着前滩的崛起、浦江板块势能的提升，作为主力住宅自住的价值在迅速提升。去传统市中心和前后滩也还算方便，不是那种天涯海角的远郊。未来至少应该可以跟上大盘，配套的改善到时需要较长时间周期了，很多中高档的配套起来都会比较慢一些，长期会以低端业态为主。北洋泾学区老公房，在有学区需求的前提下是不错的选择，但是考虑到你已经有一套学区房，没必要继续加仓。
选筹优先方案1
上海建成一套上车盘，未来有子弹再去重庆
提问：新人首问：智慧的房姐你好，进圈以后一直在学习，受益良多，目前我手中有深圳白金酒店公寓一套一房价值280W左右，贷款110W，惠州一套全款房90W左右，滨海新区一套全款140W左右，目前还有2年社保才能等到深圳2套资格，这次天津房价下调弄的目前比较被动，打乱了原本计划，目前手上子弹30，年入20万左右，收入不稳定，请教房姐如何破局，下一步应该如何盘活资产，加快节奏，谢谢
回答：你好，看了你的资产配置，属于“一手好牌打的稀烂”，请不要生气。
1.天津滨海新区重点开发了10年，是在上海浦东之后，第二个浦东口号喊得最响的国家级新区，现在却成了天津房地产市场的毒药，在天津房价翻番的过程中，成了少数被遗忘的地方之一。不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，人口迁入意愿不强。声势浩大的天津远郊滨海新区建设如今已经没有什么声音，塘沽口的响螺湾、于家堡伫立的高楼也无法缓解没有人的尴尬。没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。
2.惠州部分区域长期来看依然很有价值，但仅仅是部分区域，所以需要一双火眼金睛，挑一些性价比高的盘，因为惠州太大，供应量太多，坑盘也多。所以如果你买在了大亚湾，而不是本地人居多的惠城区和临深板块请直接放弃。
3.深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。
4.全款买房是禁忌，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。简单说郭嘉没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。如果是全款买房，那么房子可以保证你跑平通胀；如果你是贷款买房，加了杠杆，收益率提高，你的资产增值速度就可以让你更快致富。
接下来怎么补救？
建议出手滨海新区和惠州，入手广州 杭州 武汉 成都 重庆这些潜力大的二线城市，2年后再置换回深圳。
提问：新人首问，望得到房姐您的专业指教:1、广州户籍，限购名额已满，其中一套是暨南花园118平方米的房产(市场价680元左右），请问该房产的升值前景如何？是否应卖掉该房产，加上手头另有的300子弹，再去买一个1000-2000万的房产？1000-2000万的广州房产，请从升值角度推荐相应的区域及楼盘；2、北京、上海、广州三地比较，哪里房产投资潜力更大？
回答：你好，暨南花园后续90后的接盘侠很多会介意的，流通性大打折扣。投资，宁愿贵一点，牺牲一点套利空间，也不要这种品质过不去的产品，楼市分化时代，产品综合实力很重要，如果是横盘期，很难卖的，投资很不友好。广州置换1000万左右回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。选筹方法论：一套房子是附着着一个小区的一个小区是附着在一个区域板块的一个板块是附着在一个城市之上的买1000万左右的房子，你的竞争对手是900-1100万这个总价范围之内，那么珠江新城西区、东区的某些楼盘和房源，或者天河公园的某些楼盘才是你的竞争对手，如果总价去到1300-1400，那么你的眼力就应该聚焦在珠江新城中区、东区，或者保利天悦保利天悦大概率在豪宅市场上能走出除了珠江新城之外的独立行情，不依赖于整体大盘，属于单点爆发，因为产品、物业、江景、保利两字都是这个市场上独特的优势。
北京和上海的天花板要比广州高很多，北京和上海投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，为什么造新城是亏钱的？（我觉得政府卖土地赚的钱应该大于基础建设用的钱） 既然造新城是亏本的，为什么各城市还在乐此不疲的造新城呢？这不是自相矛盾吗？
回答：新城本身没有问题，不尊重经济规律胡乱规划的新城才是问题。中国大多数新城，超过半数以上是成功的，小于半数是失败的。看问题要抓住主要矛盾。“卖地-基建”这个循环，本身当然是赚钱的，怎么可能是亏钱的。只是，缺少足够的维护基金。需要存量房产税来支撑未来的长期维护成本。
长期看，中国必然会征收存量房产税，以合理应对未来做基础设施维护的需要。但如果因此就下一个“新城不是希望”的结论，谬之大矣。完全自由放任城市野蛮生长，并不是运营一个城市最好的方法。规划与市场相结合，规划引导为辅、市场竞合为主，才是正道。
提问：房姐，“地产人不稀罕涨价”，这啥操作啊？背后什么道理？
回答：认同。意思是：不靠负债对通胀的套利赚钱，而是靠眼光和速度。坦白讲，长期较高通胀，绝非人民之福。赚这种钱，我们心里并不是最痛快的。
提问：房姐，您对老破大这种物业怎么看？老破大有投资价值吗？
回答：拿商业地产做个类比，就明白了。绝大多数人只知道“办公楼”，却不知办公楼其实可以细分为四个等级：
1.甲级/超甲级（通常大业主自营，不散售或仅开放一次N个楼层起的大宗交易）
2.乙级（有的也大业主自营，更多的是分层/分半层散售）
3.普通（一层分成十几甚至几十间，散售给许许多多的小业主）
4.入门（多见于城乡结合部的某某科技园、某某产业园之类，大部分为工业用地厂房改建，价格低廉，管理……基本没什么管理） 甲级/超甲级，和其余级别，其实完全是两个不同的市场，彼此基本不搭界。
前者的租售交易基本被地产五大行（高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）垄断，后者则以大众市场上的中介机构为主（链家、太平洋、我爱我家、中原等）。那么，哪个市场交易更活跃，租气、买气更旺盛呢？越高级的，越受欢迎吗？完全不是。
各有各的市场，每一个等级都有它的受众人群。科技园、产业园，物美不美另说，价绝对廉，有的是人排队挤破头要租要买。而相对高级货来说，总价肯定低太多了，买得起的人基数还是要大很多的。300平1200万的老破大，比300平3000万的顶豪难卖、流动性差，其实我是不大信的。最多大家老乡见老乡，两眼泪汪汪。（具备专业卖房操作的前提下）
当然，如果没有经过科学研究论证，就无视目标受众客群，胡乱选择产品，随随便便就买进去了，这种做法肯定也是不可取的。有些人甚至买贵了。
不过，300平1200万的老破大，和170平1200万的板楼次新相比；或者150平600万的老破大，和90平600万的板楼次新相比，后者的流动性大部分情况下真的会更好。这个也容易理解，对面积的需求是随着面积增加，边际效用递减的。前120平，每多10平对居住品质的改善都很明显；上到200平以上，就没那么大感觉了。
如果铁了心想买老破大，一定要想清楚：
1.自己有没有沙里淘金的专业度；
2.牺牲的流动性是否值得，会不会造成卖房时弄不来，甚至一时半会卖不掉，造成流动性风险。
3.金融属性如何，是否方便做优质贷款。我不建议主流客群选择老破大作为房产配置的主力方向。
如果你的仓位已经比较大了，也没有流动性需求，又想练练手，可以考虑尝试一下。
提问：房姐，经常看你的星球，感觉你学识渊博，出口成章，想请问你每天有多少时间在学习上，通过哪些方式提升自己，能推荐一些方法或书目吗？给年轻人一些建议，谢谢
回答：你好，与其推荐书目，不如卸载抖音 优酷 游戏作用来的大，给自己每天留一小时思考冥想。建议就不给了，自己经历总结四条：
1 知道自己最想要的，知道自己的优势，多试错，培养穿透力提升鉴别力。
2 花更多、再多的时间去准备，而不是做决定。
3 思考后拿出的决定，雷霆执行、一言九鼎。
4 宁愿自己吃亏，也要让合作方获益。不要把现实生活当修真，不要幻想有朝一日一步登天。自己担当的事项，事件流、资金流、信息记录流做好万全准备，做好落地测试；自己担当的事项，和相关部门做好万全沟通，做好统战，获得内部更广泛认可与支持。
桌面上的都是过场，牌桌下呕心沥血殚精竭虑，兢兢业业突破万难，才有牌桌上的话语权。唯惶恐得生存，唯偏执方成功。
提问：房姐，如果小区户型不是150就是200，都是大面积的平层。那么这种流动性是不是不好？从投资来说怎么选？
回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应。
所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多。而这个人群，本身又有诸多背景条件。
譬如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，看看燕郊你就明白，四居的价格和流动性是实打实的差。而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。以重庆融景城作为例子。
融景城澜岸，基本都是144和200的大户型，但是涨幅丝毫不差，时间点也不落后。原因在于，融景城所在的北滨路核心地段，整个板块干净齐整，需求稳定，购买力足够高。其次，周围有大量的次新盘，进一步巩固了中产人群的购买意愿，大量的1/2/3居，让不同需求的中产人群得以筑巢，进而为4/5居奠定了购买力基础。对于融景城澜岸这种情况，因为流动性而产生的折价就是实打实的利润。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。