我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：万能的房姐，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1开始返租，租金年收益是房价的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。户型有50，70，90，100平，房价1.7万。感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。 第一，如果买，会有哪些坑？第二，其中90平这种公摊35%，值不值得，第三，如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的。回答：怎么理解返租？商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。本质就是”你赚他息，他赚你本”。可以散售给散户的商铺99.99%都是坑一般来说小产权公寓因为交易税费问题，严重限制了流动性，实在没有房票的情况下，公寓单价是周边房价的5折以内才考虑入手。有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营商是2家公司，互不相干。汉阳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：你好房姐，坐标长沙某县级市，家有幼儿。明年打算卖掉县城房子。共备子弹180w,另留30w做后三年的房贷和家补。1.计划在长沙买一套自住。相中梅溪湖的金茂湾，125平，精装价1.4w，合计175w。靠地铁靠湖边好学区。您觉得梅溪湖以后的升值空间如何？2.计划在省外购置一套总价为150w左右的二手房纯投资，以房养贷。打算以上的2套一起贷款150w，月供8000左右，除去租金2000。我们承担6000左右，这样感觉家庭压力没那么大(目前老公一人养家。我需要三年后才返回职场）。请问基于这种情况，适合投哪个地域及其位置？我大专我老公本科。回答：1.梅溪湖属于远郊CEO板块，梅溪湖地价楼价热炒三年，最热门的梅溪湖—市府片区（岳麓区北部）如果那上海浦东比喻梅溪湖市府片区，可以说临江的市府片区类似于陆家嘴，梅溪湖相当于世纪公园，麓谷相当于张江，这一块片区是长沙市政府花最大力气打造的片区，买在岳麓山以北，谷山以南这块区域的房产是相对安全的，这里将长时间是长沙房价最高的区域，2016年的领涨板块，只不过现在建仓有点迟了。2月中旬去梅溪湖发现普遍在毛坯15000，精装20000左右，在一个老城市中心还在几千元打滚，大量6000到7000的郊区新房的城市，短期内并不是建仓最好的区域。2.你们的情况，建议通过JLH的方式，在长沙和武汉分别用SFSD入手2套。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。3.如果能接受远距离的建仓，沈阳用40-50左右的子弹，并发入手2套也是很好的选择。全国范围内，沈阳是租售比可以到达4%左右，租金可以抵大部分月供。提问：请教一个最近地产发生的大事情。刚刚这几天，公布港澳居民不限购大湾区房产，可以无条件买买买。利好深圳+珠海的楼市要立马腾飞了？深圳+珠海 是否是中国近五年最有价值的投资标的和地产引擎?谢谢！回答：香港人早十几年就买了罗湖和福田，你看看现在抛售深圳的，很多人都是香港业主。能买的起香港的土豪，一直都能在全世界所有城市建仓；买不起香港的本地废qing，也无法在深圳自理安家。国家给废qing廉租房廉价房，收买引导港青倒是大概率事件。澳门人也一直可以在珠海投资，政策没有本质影响。回答：看好不看好都没用，政府操盘控盘，整个大新城，更有利于限购限价限售政策实施。普通人去普通城市投资，新千年帝都，别想着在太岁头上动土。提问：姐，现在长三角试验区出台了，嘉善划入其中，请问嘉善有投资价值吗？谢谢回答：昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。各路房产自媒体在各种宣传嘉善，那是要组织看房团，忽悠你去买房子。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格我也没兴趣。你去看看就知道了，环京环沪环深都是房比人多提问：房姐，您好，全款淘笋是不是非得找到急用钱的房东才有吸引力？现在这个时机是不是不太适合全款淘笋，感觉业主心理价位还是挺高的，下半年或年底是不是淘到的机会要大些？有没有什么技巧呀？回答：年底是最佳淘笋时机。法拍是个独立且赚钱的分支，详见知识星球内部资料《法拍房操作流程》。提问：想问不接受银行抵押贷款的房子有哪些，都有什么特征？回答：银行通常拿几个指标来卡抵押物：1.房龄。有限20年以内、25年以内、30年以内、不限制房龄等各种情况。2.面积。有限40平以上、50平以上、60平以上、不限制面积等各种情况。3.地段。通常武汉五个近郊区都接受抵押，不少银行不受理远郊区的房产。4.物业类型。比如部分银行不接受独栋别墅、办公楼、商铺、酒店式公寓。5.物业状态。比如部分银行不接受处于限售状态的房产。6.产权人。例如年龄过大、未成年、公司产权。提问：你好房姐，申卡顺序是怎么样的？一直都只有一张广发的9W额度的信用卡在用，储蓄只有4大行的。想开始申请信用卡，上次看了精华，不过已经没有了回答：聊聊各行申卡顺序，希望大家之后在申卡时候多考虑一下：这张卡该不该申请？下一张卡我该申请什么？推荐了这个活动，我要不要马上申卡参加？对于申请信用卡，银行都有自己大致评定标准，比如说征信有么有逾期、行数多不多、申请是是否参考他行卡额度、以及总授信等，以下是根据自身情况以及多人经验的总结：详见知识星球内部分享《申卡顺序科技树》提问：房姐，既然房子朝南最好，那么是不是双南户型比南北通好呢？回答：双南和南北通的单价确实差不多，有的楼盘甚至双南的单价更高。但南北通通常面积都比双南大一个级别。比如双南90平，南北通100-110平。不是一个段位的产品，南北通总价要贵10-20%。但如果南北通的面积也控制的比较紧凑，且能方便地改3房，那么完全有可能单价也比双南高。因为100-110平3房，在3房的市场竞争中，面临的总价约束更小，竞争力更强。当然，高端住宅、豪宅就不一定是这样，因为对总价没那么敏感，对品质、逼格更敏感。回答：有些城市，高铁一通，房价反而会跌大城市像是抽水机，弱的一方只能被虹吸，河北就是因为离帝都太近了，交通又那么方便，所以才那么穷。提问：您混过体制内吗？体制内生存法则及晋升法则是什么呢？回答：体制内生存法则：尽量不要只展示你一个人的魅力。尽量不要模仿只有你领导才能做的行为。体制内晋升法则：官吏不同命，不要想太多，大多刀笔吏埋头干活讨生活罢了。很多小吏满口我和某某很熟，不过是坐在角落远远聆听主席台上部署工作。提问：房市各个板块代表队各个小区的马拉松比赛，一二年的涨幅并不代表以后5-10年能跑赢。选筹大于信贷，信贷大于微观小区户型楼层。只看微观笋，只看宏观涨，都是耍流氓对么？如何能从各种信息得到有价值的信息？回答：我认为买房这件事情中，“买不买”是体，“买什么”是用，“怎么买”是术。这三个环节只要你开始关注，你都会获得大量的信息，而你唯一可以确切把控和甄别的只有你自己。你的购买意愿，买入目的，预期收益，选筹偏好，资金情况，购贷资格，看房经验，价值认可，家人支持等等，只有你自己本人才知道，你把这些条件编成一个筛子过滤各类信息，再多再杂你都不必焦虑。体>用>术，每个维度带来的投资回报不属于同一个数量级，相互之间从理论层面没有优劣尊卑之分。你要全国范围内的资产搭建，拉高负债分散风险，就应该重视“体”。你要板块轮动套利，布局城市仓位，就应该研究“用”。你要ABC单，网红民宿流，凤冰，要快速的赚钱，就需要挖洞发掘“术”。我唯一要提醒你的，也是被很多人忽略的一个重点就是：时机。看准时机的人，随便买都能躺赢。回答：深圳的地板是一碗水端平的。整个深圳，基本没有明显的洼地，这和深圳人多地少，人口活力，经济发达有着密切的关系。即使坪山，光明，也接近龙岗或者宝安龙华的区域内价格，东莞凤岗长安，和深圳也没有明显差别。深圳的顶端又是参差不齐的，豪宅和普通住宅的差距巨大，甚至豪宅之间也有巨大差距，不同地段之间也有巨大的落差，后海深圳湾到蛇口，价格如同过山车。深圳目前适合深耕淘笋，大涨前夜建仓。提问：房姐你好，怎么判断什么区域是领涨，什么是补涨区域？谢谢！回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。提问：智慧的女神你好，我想养流水，用家人的工行卡每个月15号转15000多带两位小数，转到我工行卡，养六个月行吗？还是说具体要怎么做呢？感谢！！！回答：详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。详见知识星球内部分享。回答：大多数人都是被下限锁死的。所谓要稳定，就是保下限的思维。大多数人就想保住基本收入和舒适，对于上限只需要一个未来的憧憬而已，并没有认真思考自己能不能做到。打工，完全符合了这种美好的想象。打工，看起来是有下限的领域，就是基本的收入总是有保证，上限还能做个经理、高管，甚至是CEO。实际呢，打工做来做去变成了螺丝钉，专业技能极度狭窄，只有下限没有上限，等老了或者经济不好，连下限都没有了。这就是为了保下限，科技树被锁死了。创业，是一个没有下限没有上限的领域。赚能赚死，亏能亏死。大多数人是不敢干的。很多人说中国改开以来，有多少多少次机会。那有几个人抓住呢？有些大公司的高管，也很聪明，智商不低，但是不敢去干的。就是要保住下限。创业成功的人，很多都是社会边缘人，被逼出来的。比如，郭德纲，熟悉的应该知道他之前有多惨，做德云社就是为了糊口，这也做起来了。俞敏洪，被北大放大喇叭批评，离开北大后，连个住的地方都没有，索性做辅导班去了。连马云，都还摆过地摊，不过他还有个老师的工作。这是反正下限没有了，去他妈的，赌一把。搞房子，为啥很多人成功了？这个领域是下限保底，上限很高的。搞房子不需要太多时间，还可以继续上班，这就是保住了下限，上限却可以很高。做到一定程度，可以专职去做。职业搞房子的，做出这个决定时，也是夜不能寐的，不要以为轻松容易。做微博之类的自媒体，也是下限保底，上限很高的。做微博，反正也不影响上班，下限保底，上限就看你的本事了。要真做起来了，就专职去干，租个共享空间，组织一个小团队。所以，普通人就适合保下限，力争上限，不能因为保下限被锁死了。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
