搞明白了!高院:到底应如何执行被执行人的唯一住房?(附多个实操范例)|判例85/100篇
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【高级人民法院判例】
通过提供一定年限租金的方式保证被执行人基本生活的情形下可执行被执行人的唯一住房
编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
裁判要旨：
执行被执行人唯一住房时，若申请人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准及当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院应予支持申请人继续执行拍卖该房屋的请求。
案情介绍：
一、海口中院就张巨等与许筱靓等民间借贷纠纷一案，作出（2013）海中法民二初字第44号民事判决，判决：许筱靓等偿还张巨等借款本金850万元及利息。海南高院作出（2014）琼民一终字第8号民事判决：驳回上诉，维持原判。
二、张巨等申请执行，海口中院作出（2014）海中法执字第317号执行裁定，并向海口市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，查封被执行人许筱靓名下位于海口市海府路的房产（下称“案涉房屋”）。
三、被执行人许筱靓等向海口中院提出异议，认为：法院所执行的案涉房屋系异议人及其所扶养家属生活必需的唯一住房且房屋面积也仅为73平方米，故请求法院停止对案涉房屋的执行拍卖。海口中院作出（2015）海中法执异字第62号裁定：驳回异议人许筱靓等的异议。
四、许筱靓等向海南高院申请复议，请求停止对案涉房产的执行。海南高院裁定驳回复议申请，维持异议裁定。
裁判要点及思路：
关于对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：…（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置当事人唯一房产用于偿债。
所以，海口中院执行案涉房屋的裁定适用法律正确，应予维持。
实务要点总结：
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在债务人需要赡养或抚养一家老小且仅有唯一住房的情形下符合条件的仍可执行该债务人的该套唯一住房，结合海南高院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：…（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。” 根据上述规定，法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。
所以，当申请执行人能够按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院一般会支持执行该债务人的唯一住房的请求。
二、对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。且即便房产为被执行人唯一住房，但只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。
所以，抵押权人有权申请执行拍卖抵押人名下唯一的住房。
三、债权人申请执行房屋系夫妻共同财产的，由于房屋具有不可分割性，执行法院可整体处分后对非债务人的夫妻一方的份额予以保留，如此行为并不损害夫妻另一方的利益。
所以，当执行夫妻共同财产时，债权人仍可因夫妻一方所负债务请求执行夫妻唯一住房。
四、此外，关于拍卖价款按当地房屋租赁市场平均租金标准是扣除5年还是8年租金的问题。具体执行过程中，可由执行法院，根据房屋处置的总价值、可分配的实际款项，在既能保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件，又能实现申请执行人债权利益的情况下，由执行法官根据被执行人职业收入情况进行自由裁量。
所以，到底需要在变价款中扣除5年还是8年，法院可根据房产处置过程中的具体情况自由裁量。
相关法律：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》［法释〔2015〕10号］
第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
第二十三条 上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》［法释〔2004〕15号，已有部分条文被修改］
第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
以下为该案在海南高院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于通过提供一定年限租金的方式保证被执行人基本生活的情形下可执行被执行人的唯一住房的详细论述和分析。
本院认为，“关于对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置其唯一房产用于偿债。这也是反制规避执行，解决‘执行难’问题的重要举措。
关于拍卖价款按当地房屋租赁市场平均租金标准是扣除5年还是8年租金的问题。本案申请执行人在异议期间已向执行法院书面同意依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定，按照当地廉租房住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除最长期限为5年的租房租金，符合司法解释的规定。被执行人则要求：一定要拍卖时，应当扣除8年的租金。这也是司法解释所允许的。具体执行过程中，可由执行法院，根据房屋处置的总价值、可分配的实际款项，在既能保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件，又能实现申请执行人债权利益的情况下，由执行法官根据被执行人职业收入情况进行自由裁量。综上，海口市中级人民法院2015年6月30日作出的（2015）海中法执异字第62号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确”
案件来源：
海南省高级人民法院：《许筱靓、陈鹏等与许筱靓、陈鹏执行裁定书》【(2015)琼执复字第25号】
延伸阅读：
有关如何执行被执行人的唯一住房的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点，以供读者参考。
1、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条对被执行人唯一住房执行作出了规定，执行法院可依据该规定执行被执行人唯一住房。
案例一：《淮安市银信投资担保有限公司与毛雨后、江苏省曜铭机械制造有限公司等追偿权纠纷、保证合同纠纷执行裁定书》【江苏省高级人民法院（2016）苏执复143号】
本院认为，“关于毛雨后主张唯一住房能否执行问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条对被执行人唯一住房执行作出了规定，淮安中院依据该规定执行并无不当。”
2、对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。且即便房产为被执行人唯一住房，但只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。
案例二：《施晓华与洪其平合伙协议纠纷一案执行复议裁定书》【福建省高级人民法院（2014）闽执复字第29号】
本院认为，“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：‘对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。’对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：‘对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。’由此可见，即便房产为被执行人唯一住房，只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。上述执争房屋现仍抵押给福州市亭江农村信用合作社。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：‘人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。’因此，对于被执行人所有的其他人享有抵押权的财产，人民法院在保障抵押权人的优先受偿情况下，可以采取拍卖措施。综上，被执行人施晓华请求终止拍卖的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”
3、对被执行人唯一住房，在申请执行人按照当地廉租住房保障面积为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后，可对该唯一住房强制执行。
案例三：《徐炳鹤复议一案执行裁定书》【辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01执复42号】
本院认为，“根据相关法律规定，对被执行人唯一住房，在申请执行人按照当地廉租住房保障面积为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后可对该唯一住房强制执行。本案执行法院对被执行人赵明淑住房强制执行时，考虑其有两名子女，在拍卖时均系未成年人且与其共同生活，故执行法院综合考虑被执行人同住人口情况及当地租金标准，确定按每月1500元标准为执行人预留八年租金并无不当。”
4、争议房屋系被执行人的夫妻共同财产，由于房屋具有不可分割性，执行法院可整体处分后对非被执行人一方的份额予以保留。
案例四：《昆明晋海工程机械租赁有限公司与和从伟、赖斌租赁合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【湖北省宜昌市中级人民法院（2017）鄂05执复23号】
本院认为，“争议房屋系复议申请人余金兰与被执行人赖斌的夫妻共同财产，由于房屋具有不可分割性，葛洲坝法院整体处分后对余金兰的份额予以保留，并不损害其利益。另，本案执行过程中，被执行人家庭原本有两套住房，葛洲坝法院查封了其中一套房屋，在履行执行和解协议期间，复议申请人余金兰与被执行人赖斌出售另一套未被法院查封的房屋，不清偿本案债务，造成被执行人家庭仅有一套房屋的现状。葛洲坝法院在执行过程中通知余金兰在房屋拍卖中享有优先购买权并保留其份额，完全可以保障其家庭生活必需，故余金兰提出拍卖的房屋系家庭唯一住房，不能执行的理由，本院不予支持。申请执行人昆明晋海工程机械租赁有限公司答辩中，提出本案债务属于夫妻共同债务，应将房屋整体拍卖所得款全部清偿申请执行人债务的意见，因葛洲坝法院在异议审查中未涉及，本案复议中不予审查，且关于夫妻共同债务的认定，应通过诉讼确认。”
5、法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。
案例五：《王和平、苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司与王和平、刘大慧借款合同纠纷执行裁定书》【江苏省苏州市中级人民法院 (2017)苏05执复10号】
本院认为，“《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。根据上述规定，法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。王和平、刘大慧（曾用名刘慧）一家居住的涉案房产为其自有房产，建筑面积260.29平方米，即使按被执行人所述六人居住仍属宽裕，超过了被执行人及其所扶养家属生活所必需，且申请执行人金鸡湖小贷向园区法院表示，如果涉案房产系被执行人唯一住房，其同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，故对申请复议人的请求，本院不予支持。”
6、被执行人名下唯一住房但明显超出最低生活需要的，可作为执行标的予以执行。
案例六：《樊梅花执行复议一案执行裁定书》【江西省高级人民法院（2015）赣执复字第00001号】
本院认为，“被执行人熊铁根、樊梅花夫妻位于南昌市东湖区滨江路紫金城住宅在南昌市属于高档商品房，虽然仅有一套住房，但其面积超过维持最低生标准必需的住房面积。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：‘对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债’和第七条：‘对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行’的规定，南昌中院在保障被执行人熊铁根、樊梅花最低生活标准必需的住房前提下，可采取‘以大换小、以好换差、以近换远’等方式执行，拍卖被执行人的该套房屋，实体上、程序上均符合法律规定，应予支持。至于申请执行人刘彩红的委托代理人在南昌县蒋巷镇北望村委会出具的《证明》中添加‘有普通平房三间’的行为是否构成犯罪，其已向公安机关报案，应由公安机关审查处理。”
附：系列文章
编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
02： 即使有抵押物,申请人仍可选择执行未设定抵押的其他财产
05 ：据以执行的法律文书是否存在错误,不属于案外人异议之诉的审理内容
07：在保全程序和执行程序中重复提起执行异议的,法院应不予受理
10：离婚协议关于房产分割的约定可对抗之后产生债务的强制执行
12：保全查封金额高于实际债权的,申请人应承担赔偿责任(8个重要裁判观点)
13：最高法院:案外人异议之诉必须有明确的诉讼请求才能中止执行
14：最高法院:执行程序中抵押权人如何应对抵押物上的租赁负担?附最新5个典型案例裁判观点
16：最高法院:当事人无权对法院作出的协调决定提执行异议和复议(含不得异议情形汇总)
17：高法院:诉讼保全过程中存在程序瑕疵不影响保全和执行措施的效力
18：最高院:被执行企业未转入破产程序时如何确定普通债权的受偿顺序？民诉解释516条详解
19：最高法院:即使没有房产证,若实际占有期房的,也可排除法院强制执行
20：高院:对未取得房产证的期房,开发商可通过解除合同排除其他人的强制执行
21：高院:无论承租人是否善意,合同是否有效,"先抵后租"都不能排除法院强制执行
22：最高法院:担保合同能否由公证机关赋予强制执行效力?(9个典型案例)
23：最高法院:公证债权文书金额内容不一致的,债权人能否继续向法院申请执行?
24：最高法院:虽经公证尚未取得执行证书,就争议内容起诉的,法院应予受理
25：最高法院:对债权债务关系和给付内容不明确的公证债权文书不得强制执行
26：最高法院:部分内容违反强制性规定的公证债权文书是否具有执行效力?
27：最高法院:面对公证债权文书提出的异议,执行法院应全面审查以判断是否存在错误
28：最高法院:对权利义务关系复杂的债权文书另签的支付协议也可经公证赋予强制执行效力
29：最高法院:对已经强执公证的债权文书,当事人仍可变更协议并向法院起诉
30：最高法院:公司不能清偿债务时,可以申请执行其股东的财产(附详细条件)
31：最高法院:能否以公司与股东存在财产和人格混同为由追加股东为被执行人?
32：最高法院:无偿接受公司财产的股东,也可以追加为被执行人(含具体条件)
33：最高法院:被执行人是法人分支机构的,可追加执行该法人的财产(9个案例)
34：高院判例:被执行公司不能清偿债务时,可追加执行其出资不实原股东的财产(附条件)
35：最高院:对离婚前发生的债务,在执行程序中能否追加原配偶为被执行人?
36：高院:公司不能清偿债务,能否追加被冒用身份股东为被执行人?(政府抽逃也可被追加)
37：高院:离婚协议约定归一方所有的房产,会因离婚后对方负债而被法院执行吗?(有结论)
38：最高法院:具有金钱质押性质的存款,不应被采取强制措施(附:详细条件)
39：最高法院:商品房预售资金账户能否被强制执行?(18类不得执行的账户资金汇总)
40：高院:未过户的预售房屋可因购房人的负债被法院查封(附:与抵押登记冲突典型案例)
41：高院:首封普通债权与抵押权竞合时,如何保护抵押权人的优先受偿权?
42：高院:首封法院冻结股权未办理工商冻结手续的,其效力及冻结顺位应如何确定?
43：最高法院:多债权人对同一财产申请参与分配的,同一顺位债权如何清偿?
44：最高法院:查封在先法院的执行措施的效力不能当然由其后查封的法院承继
45：高院:人寿保险保单的现金价值可被强制执行(附:保险金及退休金被执行实例)
46：终于搞明白了!首封债权在执行程序中到底能不能优先得到清偿?(有图有真相)
47：最高院:对强制执行分配方案有异议时,债权人应如何维权?(附:顾雏军维权案)
48：高院:债务人进入破产法院立案审查开始,其他执行法院就可以中止执行程序
49：与"执转破"有关的法律法规、疑难问题、裁判观点和10个典型案例(一图了然)
50：高院:顾雏军出狱后高调维权,提出执行异议为何均被法院驳回？(详解)
51：高院:债权人对申请执行回转的财产能否享有优先受偿权?(有限制)
52：最高法院:执行分配中建设工程款优先权应不以法律文书明确规定为前提
53：最高法院:优先债权所产生的利息和违约金能否在执行分配中优先受偿？
54：最高院:出资不实股东对公司享有债权时,在执行中不能同等受偿(首次借鉴深石原则)
55：高院:在执行案件财产分配中,职工工资(含垫付工资)到底有无优先权
56：最高院:能否因担保人在执行和解协议中的担保承诺直接追加其为被执行人?
57：最高院:达成执行和解后,能否申请继续执行原生效法律文书?(系列问题梳理)
58：最高院:被执行人若迟延履行和解协议,即使已付款,债权人仍可申请恢复执行原判决
59：最高院:和解协议中未明确放弃的债权,债权人仍有权申请继续强制执行
60：最高院:夫妻一方擅自签订执行和解协议放弃债权是否有效?(附:9个案例)
61：最高法院:即使股权代持合法有效,也不影响债权人对被代持股权的强制执行
62：最高院:申请执行人无公示信赖利益,非显名股东可排除其对股权的强制执行
63：有结论!债权人到底能否申请执行代持显名股东的股权?(25个典型案例和裁判观点)
64：最高法院:终结本次执行程序期间是否应该继续计算迟延履行利息？
65：中止执行期间,是否应继续计算迟延履行期间的逾期利息?(系统梳理,有答案）
67：搞明白了!最高法院:执行清偿顺序究竟应"先本后息"还是"先息后本"？
68：有公式了!高院:执行案件中如何计算和确定迟延履行期间加倍利息的基数？
69：终于搞懂了!高院:迟延履行期间的"一般债务利息"如何计算?
70：注意!在执行回转中,原申请执行人逾期支付的,也应承担加倍部分债务利息
71：清晰了!最高院:执行案件中能否以违约金为基数,计算迟延履行利息？
72：最高法院:司法拍卖中即使已签订成交确认书,法院也有权撤销该拍卖程序
73：最高院:执行拍卖所得标的物有瑕疵的,竞拍人能否要求撤销拍卖或核减价款？
74：最高法院:执行案件当事人能否因拍卖评估价值过低要求重新评估拍卖？
75：最高法院:执行案件当事人能否因评估拍卖程序有瑕疵要求重新评估拍卖？
76：最高法院:司法拍卖中网拍系统发生故障的,拍卖结果是否合法有效？
77：高院:执行法院刊登拍卖公告是否属于履行了对优先购买权人的通知义务?
79：重磅!最高院:对执行拍卖结果不服时,如何才能申请撤销拍卖?(附:9个典型判例)
80：最高院:拍卖资产价值发生重大变化,继续执行显失公平的应如何处理?(含以物抵债执行问题)
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