科普 | 日本买房必看！容积率和建蔽率还傻傻分不清楚吗？

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买房的时候，你都会参考哪些参数呢？

在日本买房，会有一张房产售卖图纸，房子的基本信息都会列在上面。

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第一眼，肯定会先看价格，以及租金及其相关费用。其次比较关心的是地理位置，交通路线、周边配套设施如何。第三档关心的有面积、楼层、户型、朝向等房子的细节性信息，第四档关心的有建筑构造、建筑年龄、维修管理的大致情况。

有了这些基本信息，再配上房子的图片，“确认过眼神，我遇上对的房子。”

如果买整栋楼/一户建，或者自己建造一幢房子的时候，就会多考虑两项因素：容积率和建蔽率。

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何谓容积率和建蔽率？

容积率和建蔽率其实是针对土地和建筑之间的关系设立的一种概念。建筑物的大小规模，受建蔽率、容积率的限制，所以这两项因素是影响不动产的价格的重要指标，影响到未来的投资报酬率。为了都市的整齐美观及安全等理由，世界大部分地区都对土地建蔽率和建筑容积率规定了相应的限制。

容积率，简而言之就是房子的全部建筑面积，与土地总面积的比率。

注：日本敷地面积相当于土地面积，延床面积相当于总的建筑面积。

建筑面积是各层使用面积的总和，不包括通风部分、走廊和楼梯的共用部分。

建蔽率是指，房子占地面积与土地总面积的比率。

注：日本敷地面积相当于土地面积，建築面积相当于房子占地面积。

也就是说，在土地面积的百分之多少范围内建房子是合适的。如果知道这个容积率和建蔽率的话，自然就能算出来可以在这块土地上建造房子的住宅面积。

以上面这张图为例，假设土地面积为100平方米。

（1）1层建筑面积100㎡、占地面积100㎡的房子，容积率100%，建蔽率100%。这种是完全按照土地总面积建造的房子，要看和相邻建筑的楼间距，太近容易造成视线遮挡，影响光照。

（2）1层建筑面积50㎡、占地面积50㎡的房子，容积率50%，建蔽率50%。只占用了一半的土地面积50㎡，总的建筑面积也只有50㎡。这种还有楼前空余土地可以种植一些植被。这种楼前空间富余，会显得比较宽敞，日照和视野基本不会受隔壁楼影响。楼层也还有增加的空间。

（3）2层建筑面积共100㎡、占地面积50㎡的房子，容积率100%，建蔽率50%。同样这种情形土地也没有完全利用，增加了一层建立体空间。这样既扩大了建筑面积，也没有影响楼前的余留空间。

（4）3层建筑面积共150㎡、占地面积50㎡的房子，容积率150%，建蔽率50%。以此类推，仅楼层增加，容积率增加，建蔽率不变。

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日本法律规定限制

日本的土地建筑法规定了不同地域容积率和建蔽率的限制范围，这样我们就可以根据相应的上限来判断在这块土地上建造的面积和楼层。可以有效地利用土地，建设出宽敞的住宅或商务楼。

例如，安静的住宅区多为“低层居住专用地域”，容积率限制在50~200%之间，建蔽率限制在30~60%之间。这些地方不能建造高层建筑，以此保障住宅区的景观和居住环境。所以像目黑区、世田谷区很多富人居住的高级住宅区，普遍以低层住宅为主，相当于我们国内的别墅区。

另外，有商店街、事务所等“近邻商业地域”，为了推动建设方便居民日常生活的街道，容积率设定在100-500%之间，方便建设楼层较高的商用及住宅楼。

除此之外，规定容积率的限度在50~1300%之间的用途地域共有12种，如下图表所示。

我们知道日本是土地私有制国家，购买了房产基本也会包括底下的土地，所以对于不动产（土地+房产）投资者来说，容积率和建蔽率是关乎未来投资收益的重要指标。如果是投资单套房，可能无需太关注容积率和建蔽率的数值，因为从大楼外观和周边情况也能直观地感受到房子的舒适与否。如果是整栋楼投资或购买一户建自住，就需要参考这两项指标，从宏观上把握大楼的空间结构，购置一座理想的房子。

当然，指标只是初步的判断，具体情况还需要进一步了解。快带着你心动的楼来联系我们吧!（微信号：A83693）

编辑 | 万青

审稿 | 柒萬