评估在线：2020年西安市地产市场分析报告
020年，西安土地市场运行态势稳健，招拍挂热度持续，成交量能充沛，地价水平稳步上扬；房地产市场整体趋势回稳，呈量缩价涨态势，涨幅有所收敛。
全年全市（含中心城区、远郊区县及西咸新区）招拍挂市场实现土地交易量502宗、34679.94亩，同比增量25.28%；实现土地出让收入1081.52亿元，同比增量47.80%，首次跨越千亿门槛。商住工三类用地成交均同比增量，成交地价水平同比分别上涨3.06%、16.02%、6.54%，开发用地供应热点区域中心城区集中在高新、港务，西咸新区集中在沣西、泾河及秦汉。
全年全市（含中心城区、远郊区县及西咸新区）商品房供应2621.55万平方米，同比缩量17.34%；销售2422.93万平方米，同比缩量10.21%。受年初疫情及后期调控政策影响，三大区域供应量均有所下滑，销售量除西咸新区与去年同期基本持平外，中心城区及远郊区县均缩量下滑，销售均价仍稳步上涨但涨速回落。本年度商品住宅热点供销区域为浐灞、港务、沣东及高陵，商办及公寓热点区域为浐灞、曲江、高新及沣东。
一、总体情况
2020年西安市土地招拍挂市场成交各类建设用地502宗，34679.94亩，同比放量25.28%，其中以网上挂牌方式成交413宗，28040.89亩，以网上挂牌加现场拍卖方式成交89宗，6639.05亩，实现土地出让收入1081.52亿，首次跨越千亿门槛，同比增长47.80%。
备注：统计范围为大西安全域，2010-2017年西咸新区仅包含沣东新城，2018年及以后西咸新区含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港及能源金贸区
分用途看，本年度西安市成交土地以住宅及工业用地为主，其中住宅用地13068.50亩，商业用地6569.43亩，工业用地14171.99亩，其他用地870.01亩。
西安市2020年招拍挂市场土地成交各类用途占比图
分区域看，西安市三大区域中土地成交量均有所放量，中心城区成交总面积为12215.79亩，同比增长14.17%，占比35.22%，高新区成交面积连续两年居于首位；西咸新区成交总面积12946.78亩，同比增长26.21%，占比37.33%，秦汉新城位列第一；远郊区县成交土地9517.37亩，同比增长41.54%，占比27.44%，高陵区领先其他区县。
西安市2020年招拍挂市场各区域土地成交情况
二、居住用地
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量价走势
2020年，西安市共成交居住用地183宗，13068.50亩，实现土地出让收入779.63亿，相较2019年，成交面积增长24.13%，出让金收入增长46.00%。本年度居住用地价格继续保持上涨态势，但涨势有所放缓，土地单价659万元/亩，同比上涨16.02%，平均楼面单价3789元/平，同比上涨13.21%。
西安市招拍挂市场2010-2020年居住用地量价变化图
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区域分布
2020年西安市居住用地成交面积三大区域中心城区居首，6211.33亩，同比增长23.09%，占比西安市总量47.53%，其中港务区及高新区分别达到2198.52亩、1120.65亩；西咸新区5176.74亩，同比增量37.69%，占比总量39.61%，其中沣西、秦汉及泾河新城均超千亩；远郊区县成交居住用地1680.43亩，同比增量173.09%，占比12.86%，鄠邑区成交最多，为524.45亩。
2020年西安市居住用地三大区域总量占比
及土地单价分区域对比图
三、商业用地
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量价走势
2020年，西安市共成交商业用地111宗，6569.43亩（其中纯商业6314.86亩，配商254.58亩），实现土地出让收入249.82亿元，相较2019年，成交面积与出让金分别增长53.10%、59.40%。本年度商业用地土地成交均价404万元/亩，同比微涨3.06%，平均楼面单价1867元/平，同比微降2.46%。
西安市招拍挂市场2010-2020年商业用地量价变化图
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区域分布
2020年西安市三大区域商业用地成交面积仍以西咸新区为首，3169.66亩，占比西安市总量48.25%，其中沣东、秦汉、沣西新城量级相当且远超其他新区，分别成交868.23亩、811.11亩、794.72亩；中心城区2369.62亩，占比36.07%，高新区以928.68亩居首；远郊区县成交1030.16亩，占比15.68%，周至县以648.09亩领先。
2020年西安市商业用地三大区域总量占比
及土地单价分区域对比图
四、热力图
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居住用地楼面单价热力图
西安市2020年居住用地楼面单价热力图
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商业用地楼面单价热力图
西安市2020年商业用地楼面单价热力图
五、拿地排名
2020年招拍挂市场各大房企拿地积极，土地出让面积及出让金收入均创近年高值。其中，购置房地产开发用地储备类地块230宗，土地面积15960.85亩，土地出让金874.65亿元；拆迁安置、城棚改类用地64宗，土地面积3677.08亩，土地出让金154.81亿元。
一、商品房市场
2020年，西安市商品房销售市场整体表现为量缩价涨，商品房新增供应面积2621.55万平，同比下滑17.34%，销售面积2422.93万平，同比缩量10.21%，销售均价继续上涨，至年底达到12877元/平，同比增长9.49%，增速有所放缓。年底商品房库存量为3499.27万平，去化周期为17.33个月，与去年年底基本持平。
西安市2013-2020年商品房量价走势图
分区域看，2020年中心城区供应商品房面积1631.87万平，西咸新区757.33万平，远郊区县供应232.35万平；成交面积中心城区、西咸新区及远郊区县本年度分别为1534.96万平、610.75万平及277.22万平，其中中心城区与远郊区县下滑14.75%、5.02%，西咸新区微涨0.78%。
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商品住宅
2020年，西安市商品住宅（含普通住宅、洋房、别墅）新增供应面积1772.39万平，销售面积1904.09万平，与去年相比，供应量及成交量双双下滑，降幅分别为24.92%、11.31%，销售均价达到13447元/平，同比上涨11.16%，价格仍保持上涨但涨幅持续收敛。2020年商品住宅销售量超供应量131.7万平，但整体量能萎缩。由于本年度供应量下滑但市场需求仍然旺盛，年底库存量降至985.72万平，去化周期进一步降至6.21个月。
西安市2013-2020年商品住宅量价走势图
分区域看，2020年中心城区供应商品住宅1017.23万平，西咸新区561.56万平，远郊区县供应193.60万平；成交面积中心城区为1114.82万平，同比下滑16.91%，西咸新区540.33万平，微涨0.50%，远郊区县248.94万平，下滑6.97%。
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商业
2020年，西安市商业新增供应面积151.42万平，同比下降17.08%；销售面积123.93万平，较2019年下滑18.33%；销售均价14333元/平，同比微降0.75%，整体看来，近两年供、销、价持续下滑。到年底商业库存量为815.81万平，较去年增加44.11万平，去化周期78.97个月，与去年基本持平。
西安市2013-2020年商业量价走势图
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办公
2020年，西安市办公新增供应面积73.26万平，销售面积60.98万平，供应量与去年相比增长13.30%，但成交量降至近年新低，同比下滑16.31%；办公销售均价12150元/平，同比下降2.43%。至年底办公库存为340.54万平，去化周期67.04个月，总体看来，库存及去化周期明显加大拉长。
西安市2013-2020年办公量价走势图
二、各物业类型销售金额排行
2020年受疫情影响，年初市场一度“停摆”，各方承压较大，政府及时出台举措，力促市场平稳发展。随着疫情逐渐得到控制，3、4月市场强劲复苏，5、6月基本恢复常态。从全年市场表现来看，在政策调控与市场调节叠加作用下，市场结构性分化演绎纵深推进，土地市场及房地产市场整体趋于稳健，具体呈现以下特点：
土地市场超预期，公开市场活跃度依旧
土地供应保障有力，成交量价逆势跨越
供应结构均衡发展，区域板块齐头并进
宅地市场热度持续，供地方案不断优化
房产市场量缩价涨 结构分化转型蓄势
疫情及政策影响叠加，供销齐降价格缓涨
住房保障不断推进，构建多元住房体系
市场结构分化加剧，品质发展引领市场
2021
房地产市场长效调控机制将稳步推进，西安地产市场“因城施策”，以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标，土地供应模式将持续改进，严控溢价率，“限地价、竞配建、竞自持”将成为宅地招拍挂主流模式；土地供给侧结构性改革将会持续深化，共有产权房、公租房等保障性住房供地力度有望进一步加大，市场预期将趋于稳定；在优化增量资源配置空间布局和结构的同时，“增存并举”统筹推进，城市更新或将成为下一阶段高质量城市化的着力点。
楼市方面，供不应求态势短期内恐将持续，后市2021年新供土地将带来增量补给，供销量或将企稳回升；住房供给侧结构性改革将会加快推进，2021年将成为共有产权房落地“元年”；租购并举、多元化住房供应体系的构建将消化部分刚性需求，培育“先租后购再改善”的理性住房消费理念；诸多高溢价土地改善类产品陆续入市，高端市场竞争加剧；另外，商品住房全装修政策有望调整，未来毛坯、精装产品将共存市场；产品变革进化与市场结构转型会给消费者带来更丰富的选择，也将进一步推进房地产市场的稳定可持续高质量发展。