建设工程优先权行使的障碍

本文是君之道思考的第309期文章

建设工程款的优先权作为法定优先权，确实保障了承包人的合法权益，对稳定社会秩序，保障民生起到了重要作用，但不能因为法律设定这一优先权就认为可以高枕无忧。在建设工程款的优先权行使过程中，可能会涉及执行异议，在这类纠纷中，建设工程款的优先权并非享有对抗一切权利的特权，需要特别留意“优先权”无法有效行使的情形。

一、消费者的投资行为不构成对抗建设工程款的优先权

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从该规定的立法目的看，是针对消费者的一种特殊保护，适用的前提应当是消费者所购商品房系作为自身生活消费，此时其权益才优先于就该商品房享有的工程款优先受偿权。但如果购买的商品房是商铺，其购买行为是一种典型的投资行为，并非作为自身生活消费，不应当适用上述规定，其基于买卖合同所享有的权益不应优先于工程款的优先受偿权。

由此可知，消费者的优先权限定在为自身生活消费，承包人要注意辨别消费者主张优先权的情形，以免自身权益受损。

二、建设工程款的优先权不能阻却执行，但可申请执行分配

在执行过程中，承包人可能会以自己享有的建设工程款的优先权为由，希望阻却执行，此时，法院倾向于认为此类异议不属于执行异议的审查范畴，应在执行分配中主张权利。

四川省南充市中级人民法院(2019)川13民终2983号案件中，皓翔公司提起执行异议之诉的主要理由是其为案涉工程的实际承建方，享有建设工程价款的优先受偿权。但法院认为，“案外人对执行标的提出书面异议”，是指对执行标的的主张具有足以排除强制执行的权益。案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。因此，足以排除强制执行的权益范围，应当为“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。

建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，属于法定优先权的范畴。优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，这种权利不是所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付。

除此以外，江苏省高院等其他法院也对此类问题持相似的观点，由此可知：以享有建设工程价款优先受偿权为由，请求停止执行并提起执行异议之诉，不符合执行异议之诉的受理条件。因为双方当事人系根据不同的执行依据，对同一被执行人财产的受偿顺位产生异议和纠纷，属于债权范畴，并非法律所规定的能够阻却执行的实体权益，不能达到阻却法院强制执行的法律效果，依法不属于执行异议之诉的受理和审理范围，但可以通过对执行分配方案提出异议及异议之诉等方式寻求救济。如果坚持以此为由提起执行异议之诉的，法院将驳回原告的起诉。

三、建设工程优先权的优先范围仅限于工程的折价或拍卖款

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”建设工程的价款优先受偿的范围也应当仅限于对于建筑物折价或拍卖的价款范围之内，不及于建设工程土地使用权部分。

因此，不享有优先权的其他债权人也不必因为承包人享有建设工程款优先权而对债权的实现抱悲观态度，因为承包人仅对工程的折价或拍卖款享有优先权，建设工程土地使用权则排除在优先权范围外，其他债权人仍可以要求分配该部分金额，以保障债权的实现。

四、小结

建设工程优先权受到时限的限制，建议承包人及时主张优先权，并依据该权利参与到执行分配中，而不要专注于难以被支持的执行异议，否则可能耽误权利的实现。而其他债权人在对房产申请评估时，应留意对区分建筑物以及土地使用权的评估价值，为主张优先权以外的金额提供基础。

参考文件：

1. 四川省高级人民法院(2016)川民终858号

2. 江苏省盐城市中级人民法院(2019)苏09民终2314号

3. 江苏省高级人民法院(2018)苏民终515号

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