房屋租赁专题之43：承租人擅自变更房屋用途，出租人是否有权解除合同？

本文是君之道思考的第 419 期文章

根据房屋性质不同以及出租人作为所有权人对房屋的使用期望，房屋租赁合同中通常会约定房屋用途，承租人在租赁期间，应当按约定的用途和房屋的性质正常使用房屋。若承租人擅自变更房屋用途，出租人是否有权解除合同需要看租赁合同是否明确约定，或承租人变更房屋用途是否致使房屋受到损失。

一、合同明确约定解除权的处理规则

合同的解除有约定解除和法定解除之分。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。法定解除是解除条件由法律直接规定，当该条件具备时，当事人可以将合同解除。

如房屋用途对出租人较为关键，一般应在房屋租赁合同明确房屋用途，并约定承租人不可以变更房屋用途或只有在征得出租人同意的前提下才可以改变用途，否则出租人有权解除合同。在此种合同约定较为完备的情况下，只要承租人出现改变房屋用途的违约行为，出租人即根据合同约定享有解除权。

如北京市第一中级人民法院在(2020)京01民终64号案件中认定，《北京市房屋租赁合同》中约定的租赁用途为居住接待，并约定擅自改变房屋用途的，出租人衣恋有权单方解除合同，收回房屋。合同履行过程中，承租人赵伟在未经衣恋同意的情形下将房屋用途由居住接待改为用于民宿、日租经营。该院认为，民宿、日租经营和居住接待系不同的房屋用途，赵伟在未经衣恋同意的情形下擅自改变房屋用途，违反合同约定，衣恋因此享有合同解除权。

二、合同没有明确约定用途或解除权的处理规则

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

根据上述规定，对房屋的用途没有约定或者约定不明确的，首先由双方协商确定用途；如果协商不能确定的，承租人应按房屋的性质使用。例如，商用性质的房屋，可以作为经营用途，居住性质的房屋，可以由承租人及其家属生活居住。

根据《合同法》第二百一十九条的规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。此时，若出租人希望以承租人变更房屋用途解除合同的，应证明承租人变更用途造成房屋不合理的损耗并减少了房屋价值，构成根本违约，此时出租人享有法定解除权。

三、出租人行使合同解除权的时间

《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。房屋租赁法律关系中不存在法定的解除权行使期限，因此主要看合同中有无解除权行使期限的约定。

在上文提到的(2020)京01民终64号案件中，就解除权的行使期限，法院认为，基于诚实信用原则和交易稳定性、安全性的考量，在出租人衣恋已经知晓赵伟将租赁房屋改变用途之后，不仅未及时行使合同解除权，反而催要并接受下一季度的房租，使得赵伟对于衣恋不行使合同解除权发生合理信赖，并按照衣恋的要求支付了下一季度的房租，应当视为衣恋对于赵伟改变租赁用途的行为的容忍和允许，双方在赵伟改变租赁用途用于民宿、日租经营的情形下仍有继续履行房屋租赁合同的意愿，衣恋以其行为表明放弃了出租人所享有的因承租人改变租赁用途而形成的合同解除权。同时法院指出，赵伟在履行合同过程中亦存在改变租赁用途的违约行为，虽衣恋未及时行使合同解除权，但并不因此免除赵伟应当承担的违约责任。

四、律师小结

承租人如果擅自变更房屋用途，出租人在合同有明确约定或承租人因变更用途致使房屋遭受损失时有权主张解除租赁合同。如果合同明确约定解除权行使期限，出租人在知晓承租人违约行为时应及时提出解除合同，否则有可能被人民法院认定为同意承租人变更房屋用途而放弃解除权的行使。

声明：