房屋租赁专题之32：地铁建设施工对商铺租赁合同的影响
地铁建设施工可能会对商铺周围的人流量、通行便利性造成一定程度的影响，此时商铺的承租人是否可以此为由要求解除合同或减免租金呢？本期我们将对此进行简要论述。
一、地铁建设施工在签约之前，不适用情势变更
情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
云南省昆明市中级人民法院在（2019）云01民终5597号案件中认为，地铁围挡施工发生在双方签订合同之前，不属于合同成立后客观情况发生重大变化的情形；该事实也不是订立合同时无法预见的，胥爱武在订立合同时就应当对地铁施工可能造成的经营风险进行评估，地铁施工会影响正常经营属于经商人员可以预知的商业风险。除此以外，双方基于地铁围挡施工对经营行为产生的影响，另行签订了《房屋租赁补充协议书》，对原租赁合同的权利义务进行了变更，已经对继续履行原合同可能造成权利义务失衡的状况进行了弥补和修正，故一审判决认定本案不适用情势变更原则符合法律规定。
因此，承租人应在合同签订之时对租赁商铺及周围的情况进行必要的调查，以便确认是否存在地铁施工等特殊情形。如在签订合同之时，承租人已知悉地铁施工事宜，则难以主张适用情势变更。
二、签约后开始地铁施工是否适用情势变更有争议
部分法院不认可地铁施工属于情势变更，而属于商业经营风险。例如江苏省南通市中级人民法院在（2019）苏06民终4896号案件中认为该等风险属于可以预见的商业经营风险，不符合情势变更原则适用的情形。
部分法院认为地铁施工势必影响正常经营，支持酌减租金。例如甘肃省兰州市城关区人民法院在（2019）甘0102民初1697号中认为，政府修建地铁长期的施工行为势必会对被告的经营活动造成客流损失，严重影响被告的正常经营，法院酌情考虑判决被告向原告支付租金的80%。除此以外，法官认为兰州市地铁修建，属于客观上发生了当事人订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
由此可知，对于地铁施工行为是否属于可预见的商业风险存在不同的认定，这也直接影响当事人能否以此为由主张情势变更，从而影响当事人的权利义务。
三、不能以地铁施工为由拒绝支付租金
按期缴纳房租是承租人的主要义务，地铁封闭施工的范围仅限于公共地段，并非完全阻断交通和行人，虽然会对附近住户、行人及商家的出行和生活造成不便，但尚系普通人的正常容忍范围之内。承租人不能以此为由拒绝支付租金。
但承租人如认为地铁封闭施工导致其经营难以为继，应采取积极妥当的方式减损，比如及时中止合同、通过诉讼等方式处理，其以拒交房租的形式继续占用案涉房屋只会导致损失的扩大，并不利于解决纠纷。四川省成都市金牛区人民法院在（2019）川0106民初12397号案件中正是持此观点。
四、地铁施工影响营业但并不当然可解除合同
地铁施工的影响并非一概而论，需要根据不同案件的情况确认对合同继续履行的影响程度。广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院在（2019）桂0102民初7642号案件中认为：
首先，法院虽肯定商铺因地铁施工受到影响，但该等影响不足以解除合同。因地铁施工，案涉铺面所涉道路处于封闭状态，车辆无法经过。原告租赁被告的铺面，主要从事服装经营，这依赖于一定的人流量，现道路处于封闭状态，车辆无法经过，铺面周边的人流量因此减少进而对原告的经营产生影响是客观存在的，但不足以据此认定原告无法经营，从而导致无法履行合同。原告单方面提出解除合同的行为，构成违约。
其次，继续履行合同可能导致违约方严重受损，因此违约方可申请解除，但需承担相应的违约责任。原告作为违约方，其基于继续履行合同，经营势必受损的事实，在合同尚有一年多才到期时要求解除合同，并于2019年10月9日在结清租金、水电费后将钥匙交还给原告搬离铺面，这无疑也是违约方采取的及时止损的行为，若一概不允许违约方解除合同，形成合同僵局，于双方均不利，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求，法院予以支持。原告解除合同后，可以从合同中解脱出来，避免需要继续向被告交纳租金，在减少自身损失的同时，无形中也造成了被告的租金损失。被告作为守约方，其根据合同不予退还乙方所交纳的履约保证金，既符合合同约定，也符合公平原则。
五、律师小结
作为出租人，如已知悉地铁施工事宜，建议在合同签订之前书面向承租人披露，让承租人充分考虑风险后再行签约；如出租人在签约之后才知悉地铁施工事宜，承租人就此提出异议的，出租人可与承租人另行签订补充协议确定租金酌减等事宜。