未来 2 年，哪些人会成为买房置业的中坚力量 ？

联邦大选尘埃落地，自由党组成少数政府。保守党受欢迎票数多，然而获得的席位少。这就是西方的民主，无论是否符合个人心意，作为生活在加拿大的普通百姓，最后的结果都要接受，面对，并且顺应。不然呢？

为什么在题目里，我说的是未来2 年的买房中坚力量呢？因为长了真不好说，本来自由党此次也是少数党政府，是否能执政4 年都是未知数，变化随时发生。过好当下最重要。总的来说，形势没那么乐观，但也绝不致于悲观。

首先，真正的豪宅市场，始终掌握在少数人手里，世代传承，圈子套圈子，属于一个普通人难以进入的领域。房市走向如何，不同政策导向，对于这些人和圈子来说，并不会构成过多的威胁。

豪宅从自然到人文环境，大的地理位置等关键方面，永远受欢迎，价位上，起伏个几十万上百万未必就决定拥有权。豪宅区历来泡沫最少，波动不大，即使两年前的房市大变革，豪宅市场受到的冲击也相对最小，价格始终随着市场稳步前行。

当然，这个世界上，各个领域都是2/8 定律，住豪宅的人群，不能代表整体市场，我们暂且放下不表。

其次，就是豪宅的反义词，贫民住宅，租客市场。自由党总理特鲁多的关注人群里，很大程度包括了这些人。可负担性住房，政府赞助的廉租房，为穷人提供住宿和满足基本的生活条件，花着纳税人的钱，福利着那些非纳税人。国库赤字惊人，换来“老有所养，少有所依”。我觉着挺好。战旗为什么这样红？英雄的鲜血染红了它；加拿大为什么很安全？纳税人的汗水保住了它。

所以，未来几年，买房置业的主要人群，就是说，房市的中坚力量，是哪些？

根据此次自由党承诺的施政钢梁，可以暂时得出这样的结论：1. 首次购房的年轻人，刚需白领；2. 新移民。3. 不差钱的投资客。

先来说年轻人，无论是移民还是本地西人，都算在内，他们都面临组建家庭，买房自住的现状。自由党的首次购房者鼓励计划，在大选前已经实施，此次是加强版，一言以蔽之，原计划可以帮助年轻人买$50 万左右的房子，加强版则可以买到$ 80 万下的房子，具体条件和细节请参考我原来专门就此写的文章，同时与您信任的银行贷款人沟通。

首次购房者鼓励计划加强版，对本地的年轻人帮助确实不算小，但对房市的走向和起伏，影响不会大。毕竟是 $80 万以下的物业，多伦多地区可选范围并不广，周边的镇屋倒是不少，但这些小户型廉价屋本来就不缺买家。

第二个买房潜在生力军，我认为是构成未来房市健康向上的主要因素，就是那些越来越多的新移民。

根据最新一次关于新移民买房的调查，加拿大新移民每年购置的房产占总销量的21 %，可以说，他们在未来房市的走向上，有五分之一的影响力；在安省，魁省和BC 省的房市上，新移民的购房需求，对总体房市起到很大的推动作用。

一家地产公司的调查显示，如果未来五年，加拿大的移民数量和水准稳定，那么，将有大约68 万套物业被新移民买走。新移民买房多数不是为了投资，而是为来全家人的未来生活，这一点，也是政府和当地人乐意看到的。

说到这儿，提下被很多人诟病的B20，亦即所谓的贷款压力测试。

业界普遍认为，正是此项严格的贷款压缩政策，导致房市下滑，房价回落，因为很多本地人，从收入上根本无法满足这样严格的贷款制度，只能退而求其次，买小房，或者，继续租。但是，对于新移民来说，B20 的影响完全可以规避，因为目前多数银行仍有新移民贷款政策，新移民不需要有与当地人相同的工作和收入条件，就可以贷到款。

Condo ，共管公寓近年来为什么一火再火，即使现在，很多 Condo 单位贵的匪夷所思，已经毫无性价比可言，仍然有很多人趋之若鹜？这要看是什么人在买这些物业。

本地投资客，新移民，包括即将毕业的留学生，他们有条件规避15% 外国买家税，也属于新移民范畴；同时，本地白领，金领，最大诉求是工作以及生活两方便，近地铁，食肆林立，不必剪草扫雪的Condo 单位，自然成首选。这些人群加起来，在Condo 以及小户型单位物业上，占了很大比重，Condo想降温，很难。

无论哪个政党，移民这张牌都要作为主打，人数和类别的区分而已。自由党的移民政策更开放，门槛相对更低，随着未来几年新移民的不断累积，小户型以及公寓等可负担性物业会越来越受欢迎，也会导致这类物业的价格上涨。

我前几周的一篇文章曾说过，ScarboroughTown Centre 旁边的几个比较新的公寓楼，1室 1卫小户型的单位，价格从2015年的 $ 26 万上下，还不好卖；到当下的 $ 45万上下，出来就被抢走，也是一个有力的佐证：价格不高，位置便利的小户型单位，永远会受到投资客，新移民和白领打工族的追捧。

那么，独立屋，豪宅，占地大，可翻建的老房，谁来买呢？我的分析是：需要换房的本地人，有实力的新移民，不差钱的投资客。

无管理费物业，已从开年的暂时低迷中走出来，截止到上月，数据很清楚的表明，多数买家开始行动，销量增加，货源减少。那些犹豫不决的买家们发现，看来看去，没有十全十美的房子，有也买不起，卖家不是傻子。加上低利息，高就业率，以及好质量的移民落地，买得起房子的人更多，导致房源愈发紧缺。冬季销售淡季马上来临，那些不甘心降价出售的卖家们，会收盘等待明年开春的新市场。

根据对1500 名过去10 年内落地加拿大的移民的问卷调查，46% 的人选择落户安省，这其中又有 32% 的人购置了房产。加拿大拥有物业的人占总数的68%，可见这个 32%的购房比例已经是平均水平上。

所以，明年开春是什么市场？即便保守，甚至悲观的分析，涨幅必然超过通货膨胀，又或者，上涨3 % 到4 %，这个涨幅看上去微不足道，可别忘了，这是最保守的估计，一旦有任何政策上的利好，这个涨幅会更高，火爆房市也许会一触即发。