被中介狂追一天，我看到了大亚湾的楼市真相
乘着“扩容”的声音、“深莞”限售的浪潮，大亚湾又默默火了起来。
新房市场火爆，引来东北、内蒙古、湖南人；
中介为揽客追车、撬客、摆地摊；
二手业主反价20万，惜售不卖；
有人挂牌三年，降价百万却无法卖出；
......
这些看似矛盾又不可思议的现象，在大亚湾出现。
但当夜幕降临，一栋栋拔地而起的楼盘陷入黑夜，只留下孤独的路灯。
真实的大亚湾究竟如何？
南方楼事带你一探究竟。
“近期考虑惠州房子的，加快速度了，要有大动作。”
在深圳限购升级、以及特区成立40周年来临之际，关于惠州的各种消息愈演愈烈。
比如，昨天有中介发朋友圈表示：下个月惠州要限购。
不明真相的吃瓜群众，很容易被“洗脑”，误以为惠州楼市真的要限购，市场很火。
然而，真实的惠州让人哭笑不得。
上周六（8号），南方楼事团队出发大亚湾踩盘，了解市场。
从高速路口进入市区没多久，就看到中介在路边揽客。
棚子上拉着大横幅：新房咨询，买房有优惠。
这个最为原始的拓客方式，居然还在大亚湾进行着。
中介三三两两的分散在道路两边，如果有粤B车辆稍微停顿，他们会凑到旁边问是不是有购房需求。
甚至有中介徒步追车，上演偶像剧主人公追车的桥段，边追边喊。
只不过，他们是为了揽客卖房。
街边摆摊、追车只是基本操作，他们还会乔装成购房者，在一些售楼处外截客。
当购房者的车停在售楼处外，“便衣”中介就会涌上来，表示可以带看而且有优惠。
旁边还有楼盘的销售制止，告知客户直接进售楼处。
如此明目张胆的“撬客”，也是让人大开眼界。
不仅是白天在外拓客，晚上也不能松懈。
在一些较为热闹的商业中心外，你能偶遇正在摆摊的中介们。
一系列现象，让人心生敬佩，同时也不免为大亚湾楼市的“火”感到质疑。
如果市场真的像中介们宣传的火爆，为何还如此拼命？
事实上，市场的火很大程度上是人为造势。
不管是刷屏的朋友圈，还是一次次加推售罄的房源，背后都是中介们在卖力的宣传。
比如临深片区的标杆豪宅项目，首次集中开盘后，会屡次加推房源销售。
今年分别卖了20栋（2.3万/㎡）、23栋（2.4万/㎡），这次加推的房源在21栋已经涨到2.5万/㎡。
深入了解后发现，这更多和营销手段有关。
楼盘并不会真的很快售罄，而是这一栋卖完之后再加推，加推一次上涨1000元/㎡，越卖越贵。
如果购房者再三犹豫，中介会告知房源已经被锁定得差不多，要快交定金锁定。
在展示的楼层户型中，一些标有名字的为被锁定房源，至于黑色方块房源，中介神秘表示“这是温州客户团购走的房源”。
房源被锁定的差不多，还有外地购房团，这么一看项目实火。
然而，南方楼事在周三（12号）致电售楼处咨询，销售表示房子还没有卖完，目前从21-28层仍有可选房源。
可见，大亚湾楼市火热的背后，实则是一群卖命揽客、卖房的中介。
有中介略为夸张的表示，没有他们帮忙推盘，开发商一套都卖不出去。
“我们是一个很好的宣传广告，还不用花钱，毕竟不成交就不给钱。”
背负KPI的中介把大亚湾市场“带火”，真实的市场究竟如何？
实探中发现，新房市场的确较火。
据南方楼事了解，买房的客群有80%来自深圳，另外一半则是东莞、湖南、东北、北方等购房者，投资和自住各占一半。
最为明显的感受就是：
购房者多；
中年人多；
老年人也多。
主要客群为中年人和老年人，拖家带口了解楼盘。
但，为什么这么多中老年人？
从购房者的聊天中，我们推测有几种情况。
一是在深圳715新政后，很多购房者失去名额，而家长想要给孩子买房只能去临深；
二是孩子在深圳上班，给父母在周边买房养老；
三是资金有限，在深圳买不到心仪的房子，所以选择临深。
其中一位来自内蒙古的阿姨，她表示儿子在深圳工作，所以在惠州买房自住。
对于现在住的楼盘很满意，还要过来帮老家的亲戚买一套。
众所周知，近几年北方人到惠州置业已经成为主流。
2019春节后，惠湾省外客户占比由此前的15%上升至20%
数据来源：中原
对于北方人而言，在大亚湾置业除了气候舒适、适合养老，还有一部分原因则是看中地理位置临深，认为有投资前景。
但今年因为疫情，北方客户下降不少。
售楼中心人流络绎不绝，接待区几乎坐满客户。
对此，楼盘销售却表示，今天人算是比较少的，平常都是爆满。
南方楼事在高铁南站片区某项目看沙盘期间，就有3批左右的客户刷卡砸金蛋。
砸完金蛋，销售还会献上一束鲜花，仪式感满满。
下午五点半左右，楼盘内客流没有下降趋势。
接待区座无虚位，还有一些购房者瘫在沙发上打盹，从满脸倦容可以推测已经看了一天的房子。
这里南方楼事不得不得提一个位于临深片区、中介们表示最好卖的楼盘。
这个楼盘最奇葩的是140㎡的户型，看到样板间大家都笑了。
三个卧室、一个卫生间和厨房并列一侧，还有两个卧室在另一侧的两端。
乍一看，以为是学校宿舍或者出租房。
从平面图来看，更为直观。
在南方楼事猜测设计师为何如此设计的时候，销售坦言：这个户型很好卖！
......
虽然这个楼盘整体品质比较一般，但销售表示因为价格便宜，而且规划有学校、商业、写字楼，所以投资性价比高。
“1.7万/㎡的价格，涨到2.5万以上就赚了，如果买2万多的楼盘，要涨到4万左右才赚，而且没人知道什么时候才能涨到4万。”
新房市场火热，二手市场就不太好过了。
有一些挂了将近三年的房源，即便降了一百多万也仍未卖出。
惠阳德祐某中介表示，最近因为深圳和东莞限购，很多人来买大亚湾。
“我们这个月和上个月卖的新房和二手房超过今年的总和，但二手卖的没有一手多。”
有业主因为扩容的消息，涨了10多万，还有人惜售不卖，导致房子数量变少。
中介告诉南方楼事，有购房者跟业主已经谈好价格，180万买下，但第二天在去签合同的路上业主反价200万。
虽然不可思议，但的确存在这样的现象。
门店带看记录，每日带看次数最高仅4次
还有很多业主表示要等8月份过了，看看9月份深圳的情况再卖。
言外之意，就是想等等8月份会不会有扩容的消息。
仍然有人做着“白日梦”。
针对中介说可售二手房数量少，我们来分析分析整个惠州的成交量。
要知道，这几年惠州新房成交量稳居珠三角前列，2018年更是荣登冠军。
世联行统计数据显示，2018年惠州全市累计成交新房175991套、1700万平方米，均居珠三角9城市第一名。
这个成交量比深圳（29396）、东莞（45341）、中山（65088）、珠海（18322）加起来还要多。
从2012年计算，到2018年惠州就卖掉了83.58万套商品房。
83.58万套房是什么概念？
深圳花了几十年时间，才建了170多万套的商品房，而惠州7年就卖了相当于深圳一半的房子。
图源 房圳探
具体到大亚湾，近5年就卖掉19.9万套新房。
而截止到2019年末，大亚湾常住人口也才23.83万人。
供应量充足，何来无房可卖一说？
实探的过程，在高铁南站片区、万达商圈和临深片区之间穿梭。
一路上看到最多的就是一幢幢拔地而起的楼盘，仿佛一个个守门人立在道路两侧。
大部分楼盘还未有业主入住的迹象。
阳台空无一物，楼梯、街道十分崭新。
即便这样，也仍然有许多楼盘在开发建设中。
体量不小。
在链家查看房价地图，惠阳和大亚湾二手在售房源就有3万套。
即便真的有几百个、几千个业主惜售，房源也绰绰有余。
真的很难认同中介说的无房可卖。
图源链家 数据截自8月12日
看到这里，相信很多人想了解在惠州的投资回报率。
我们以大亚湾为例。
2013年左右，大亚湾新房价格为3000-4000元/㎡左右，到了2015年也不过6000元/㎡。
直到2016和2017年这一波大涨，房价才涨到1.2万/㎡左右。
但是在2020年的今天，大亚湾新房均价也才1.4万/㎡的价格。
十多年才有3-5倍的涨幅，这样的回报率你说如何？
遍地都是楼盘，以星河丹堤为首的大盘，卖了将近11年还在卖，现在在卖的最新一期玖誉均价1.9万/㎡。
其他期开发的高层二手房源均价在1.7万/㎡左右，别墅二手均价在2.6万/㎡，有价无市。
图源链家 数据截自8月13日
跟星河丹堤一样，还有很多同一楼盘但不同期开发的小区二手房和新房价差都比较大。
只有少数开发多年且配套成熟的小区价格能相对接近 ，即便如此也不太卖得出去。
中介展示的房源信息的时候，南方楼事发现一些挂了将近三年的房源，即便降了一百多万也仍未卖出。
如果想出租，主要的客群只有楼盘附近学校的家长小孩或者一些小区家里正在装修的业主，租金在2300元/套左右。
但问题是，这些租客只是短期的，并不能形成稳定的租金收益。
买房必须关心二手市场，只有二手市场活跃起来，这座城市的房子才有投资价值。
可以确定的是，大亚湾的的确确套牢了许多投资客。
那些投了地段不佳或小开发商的产品，更是难以解套。
一座少量自住，几十万人投资的城市，想想也是很可怕。
但回头想想，大亚湾这些年为什么能这么火？
很大程度上得益于深圳购买力外溢，毕竟深圳客占比高达80%。
而大亚湾也缓解了深圳人需要买一套房才能缓解的焦虑。
1.片区各有特点，哪个片区“坑”？
踩盘中南方楼事发现当地楼盘有几个特征：
很多楼盘除了自带的商业，周边配套少，也没有什么新政规划。
以万达商圈为例，因为片区属于大亚湾西区，是新开发区。有许多楼盘，片区均价在1.2万/㎡左右。
整体生活氛围比较浓，但规划却比较混乱。
很多楼盘是“突然”出现在类似城中村的小街巷中。
因为楼盘底商大多尚未开业，只能以周边配套为主。
而附近的配套多是小炒店和地摊经济。
比较繁华的地方，便是万达商圈，也是到了这一带才感觉到有人气。
一大群电车在等红绿灯，行人匆匆。
在万达广场外围，有一大群阿姨在跳广场舞。
商场内也十分热闹，消费人群以家庭为主。
这一带的楼盘入住率相对比较高，晚上可以看到亮灯率以及人流量较大。
而高铁南站片区，距离高铁惠州南站最近，代表楼盘有星河丹堤，楼盘占地120万平米，规划1万3千户，可容纳人口约5万人。
现在最新一期玖誉均价1.9万/㎡。
图源 楼事惠州
周边没有配套，楼盘商业自成一体。
虽然楼盘已经开发十几年，到现在最早期的C区入住率也只有60%左右。
社区内部门底商已经营业，仍有很多空置商铺，但整体生活氛围比较好。
最后就是临深片区，因为靠近坪山，地理位置上离深圳最近。
有龙光城、锦绣壹号、卓越东部蔚蓝海岸等楼盘，楼盘二手房均价从1.7-2.3万/㎡不等。
图源 楼事惠州
这一带周边也没有什么文体或者商业配套，但锦绣壹号附近有产业规划。
2019年6月27日，大亚湾开发区管委会和慧聪集团、龙光集团、德捷运输等进行合作签约，将投入超150亿的资金打造慧湾产业港，建成后园区进驻人才总数将超过20000人。
项目总建面180万㎡，将建设250米的惠州第一高双子塔惠州云塔、慧聪总部大厦、中国产业互联网博物馆、大湾区产业互联网规划展示馆、大湾区产业互联网双创园、孵化器等。
图源 新房网
整个大亚湾一些稍微有人气的小区，楼下底商也不成气候。
大概是饮食等类型的门店生意较差，大部分是以五金店、装修店为主。
稍微好点的，就是中介机构和便利店。
对此现象，大亚湾有中介表示，楼盘都会自带商业街，一旦入住率高之后，相关性配套会跟着上来。
值得肯定的一点是，惠州十分宜居。
楼盘低密度、低容积率。
相比深圳，大亚湾的户型可以做到四面采光。
厨房、卫生间、主次卧，全屋没有一个暗角，简直就是神仙户型。
仅花深圳一半的价格，就可以挑到一个几乎没有缺点的户型，还是大社区，很难不让人心动。
我们认为，如果在惠州或者深圳东部上班，纯自住需求的话，并不是不可以考虑惠州。
但如果纯粹是投资的心思，那也劝你谨慎。
毕竟，没有绝对不能买的城市。
2.无大配套，向坪山“借”？
实探中南方楼事发现销售最喜欢说的就是「离深圳近」。
有楼盘还打着“客厅在惠州，阳台在深圳”的噱头。
这句话的确十分形象的形容的楼盘和深圳的距离，但阳台在深圳景观视野就很好吗？
其实不见得。
因为你看到的不过是低矮的农民房和一大片工业区罢了。
这个阳台在不在深圳，真的没有太大关系。
在这里销售提到最多还有坪山中心。
很多销售都会提及项目到坪山中心只有20来分钟，那边有很多配套和大型商业中心。
对于规划利好，销售表示“我们离深圳最近，规划利好也是第一波享受。
并屡次提及，14号线的沙田站离楼盘很近，去深圳东部十分方便。
南方楼事实地体验，从富康锦绣花园附近开车到沙田站，大约在3.5km左右的路程，需要11分钟。
如果没有车，这个距离并不近。
一路之隔，把大亚湾和深圳划分开来。
抛开深圳，单从规划来了解整个惠州。
2020年6月10日，惠州市发展和改革局发布《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划修编（2020-2035年）》。
在这份规划中，可以看到每个片区都有自身的定位，而大亚湾也分成几个板块，但都是以产业发展为主。
哪个片区宜居，哪个片区发展潜力比较大，则是仁者见仁智者见智。
毕竟规划落地，才看能看到希望。
入夜后的大亚湾
晚上21：54点，南方楼事从大亚湾西区的万达广场驱车返回深圳。
一路上记录下大亚湾楼盘的亮灯率，实际到底有多少人居住，也看出了一二分。
点开视频，带你感受入夜之后的大亚湾。
大亚湾龙海二路返深沿路
我们有理由相信，购买惠州房子的深圳人，他们或许真的需要一套房。
也有理由相信，大部分人真的实现自住。
至少在晚上22:20分左右，深圳往大亚湾方向路段（视频内左侧）我们看到一长串的粤B车辆，还有堵车现象。
惠深沿海高速路段 视频左侧为深圳往大亚湾方向
但是，如果只为投资，而且不了解整个市场，劝你谨慎谨慎再谨慎。
不要把辛辛苦苦赚的钱拿去糟蹋了。