我决定通过一家中介花280万元买房，比售...

我决定通过一家中介花280万元买房，比售楼处便宜10万元，但却被另一家中介无理阻挠，经行家指点，了解到不少卖房“黑幕”，也学到一些买房“技巧”。

我看中的是一套300万元的高层房，开中介的朋友小陆给的折扣是4%，我很高兴，因为听说售楼处最多优惠3%，能省3万元还是划算的。

但我认为价格应“货比三家”才不吃亏，于是又找到B中介，结果他们给的折扣是6%！我大喜过望，当场就付了2万元，让B中介去订房。

结果还没回到家，小陆就打电话来了，质问我怎么找了别人去买房，我说别人的价格比你便宜6万，我当然在那边买。没想到小陆突然就翻了脸，说如果我能以这个价格拿到房，他就不姓陆。

我冷笑一声，果断挂了电话。但是一个星期不到，B公司就把2万元还给了我，说系统判定我是小陆的客户，这事办不成。

我一听就火了：难不成我还卖给了小陆？于是就打电话和他理论，结果都有些急眼，不欢而散。

后来，我托住建局的老肖找到一位曾在房产公司当过高管的朋友，把他请到了茶楼，还没把情况说完，他就问我，你现在是不是感觉受到了朋友的欺骗？对B中介十分有好感？

我连连点头，他却微微摇头，让我听他慢慢分析。

一、“判客规则”——为什么B中介无法帮我订到房？

这涉及到谁是“第一推荐人”。开发商判定客户来源主要有四种：一是自然到访，二是中介带看，三是员工推荐，四是兼职经纪人推荐。为了使利益分配不混乱，开发商一般会用多种手段去保障“第一推荐人”受益，因为你先找了小陆，系统已经登记了信息，那么无论你买这个楼盘的哪间房，找谁签了合同，佣金收益都归小陆。市场没有“活雷锋”，B中介之所以一周后才告诉你办不成，一种可能是“分成不匀”，与小陆私下没谈拢利益分配；另一种可能是“恶意竞争”，搅黄对手生意，赢得潜在客户，依我的经验，后一种可能性更大。

二、“折扣体系”——哪一种客户来源享受的折扣更高？

大部分情况下，自然到访、中介带看等途径的折扣体系是一样的，不存在哪一边更低，否则就会出现“滥价”。这一点很容易理解，比如中介是线下销售主力，如果售楼处的折扣比中介大，那中介怎么开展业务？至于折扣体系的内容，各家公司会有所不同，大致会包含：基础折扣、推荐折扣、购房券、去化率优惠、付款方式优惠、锁定房源抵扣多少钱等等，这些都是通过挂牌价来算的，你可以追问追问，比人家给个笼统的“底价”要清楚得多。

三、“暗渡陈仓”——如何打开买房真正省钱的方式？

前面所说的“判客规则”表明你自己去“货比三家”是不行的，但是可以通过亲朋好友（夫妻不算）帮你分别实践“自然到访、中介带看、员工推荐、兼职经纪人推荐”各类方式，通过比价摸出最优解。一般来说，走“员工推荐”会最省钱，因为他们可以在折扣到位基础上，把自己的佣金让出一部分，高的可达3%以上。那么，凭什么员工愿意让利？因为他们都有销售任务，完不成指标损失更大，双方快乐协商的余地很充分。但你不能找销售岗位的员工，包括销售总监，这会被判定为“自然来访”。

四、“精打细算”——还有哪些可供参考的买房省钱方式？

有的人不想麻烦亲朋好友，又不认识内部员工，那么可以走“自荐”模式。现在几乎所有楼盘都是“全民营销”，你可以自行在知名开发商APP上注册会员账号成为兼职经纪人，返还佣金看等级大概1%-3.5%不等，不过兼职这事容易上瘾，时不时就想推荐朋友买房，可能会引起反感，被人拉黑。此外，签合同前磨嘴皮子还能搞点赠品，譬如免两三年物业费、大家电、粮油卡等等。

五、“知己知彼”——如何核查这个盘的价格是不是真的优惠？

现在都是“一房一议”，公布出来的成交价不可全信，别的业主也不会把真实房价告诉你。但是通过对比周边楼盘，对比历史价格还是可以找到些安慰。在浏览器或微信搜索栏搜索一下该楼盘的均价即可，会出现不同时间点里的搜索结果，也可以去较大的房产交易平台，如某壳等查看，找一找该楼盘的历史均价。

听了朋友的一番话，我有些懊恼：看来我想买房的话，只有找小陆了，这个面子上有点过不去，反正钱在我手上，不买总行了吧？——没想到房没买成，朋友也没得做。

希望以上内容对想买房的朋友有所启发：一是不轻易出现在售楼处，避免被摄像头锁定为“自然来访”；二是谨慎在中介留下真实个人信息（不限于姓名、手机号、身份证后六位），避免被锁定为“中介带看”，从而给自己选用其它方式留有余地——对于买房来说，少则数万，多则几十万的差价，还是值得费点周折的。