今年重庆首批供地，谁是女王，谁放光芒？！
（图源网络）
前言
重庆首次集中供地，就供应了全年一半的体量，所以话题不断，我们也仔细研究了一番，发现透露出不少信号。
比如供应的地块，超过一半都分布在了轨道站附近，能看出98个“轨道TOD综合体”的导向性；
比如46宗地起拍价均没有过万，平均达到6387元/平米，比去年涨了超过10%，其中有13块地起拍价超过9000元/㎡。地价上涨趋势明显。
再比如供地容积率平均1.66，最高容积率才2.78，低容地块越来越多，未来改善将成主流。
具体到每个组团的情况，一些自媒体分析过。
但总体亮点是什么？谁是女王谁放光芒？哪里便宜哪里贵？周边新房二手均价多少，值不值得关注？很多粉丝还是有点懵。
没关系，这篇文章，会让你一文就看懂本次供地趋势的精华所在。
我把这46宗地，分成了3类：
A类 高地价地块（均超过9千）
B类 价值与预期相符，黑马或值得关注的地块
C类 位置较偏，但便宜的地块
下面，我们挨着来梳理一下。（以下图源：铭腾机构、自制汇总）
01
A类高地价地块
看点一：茶园这次能高溢价异军突起，还是底价自摸？
茶园组团是本次46宗地的起拍单价冠军，最高9634元/㎡。而且是3块地起拍价都超过了9000元/㎡。
再加上容积率最小的地块（仅1.0）也在茶园，存在感爆棚！
它们范围比较集中，都在轨道刘家坪站和广阳岛生态城附近。
重医附二院上面2块，附近龙湖、融创等大开发商云集，改善连片，地势平坦，生活氛围成熟，又靠近刘家坪站，未来附近还有四轮轨交的多个站点，地理位置相当优越。
而靠近美的工厂的那块，虽然除了产业没啥配套，但容积率才1.0，面积也大，成交价应该也不会低。
刘家坪片区：目前新房建面均价约1.6万/㎡，二手建面均价约1.42万/㎡。
如果不排除像去年一样“内部消化”，按照10%-20%的溢价，我们预估这3块地得拍到1.1-1.2万以上。
看点二：中央公园板块大量供地，能否再创新的辉煌？
这次两路组团，也是供地大户！供应的15块地中有13块起拍价都超过了7000元/㎡，有7块全都超过了9000元/㎡。
除了中央公园东南方靠近渝北区体育馆的那块9600元/㎡的地，其他都大量密集集中在中央公园北侧、仙桃数据谷东侧的璞园和隐溪晓院附近。
这块起拍价9600元/㎡的地，值得单独说一下。
它完全刷新了中央公园板块土地起拍价的历史，妥妥的站在了C位。（在它之前，是云瑶玉陛的地，起拍价9562元/㎡，溢价12.8%成交。）
而且这块地，还稍微和其他几块同样上了9000的，有点小小的断层。
所以如果说中央公园土拍成交价能刷新历史的，我觉得这块地还是很有希望。
不过如果有房企想做大社区，那么必然会去争抢其他比较集中的6块。这6块容积率不约而同的定在了1.5，未来绝对是中央公园的又一高端低密改善住区，说不定又会诞生出一批爆款红盘。
而且我们之前说过中央公园板块沿公园东路和西路2条大道向北扩张，形成漏斗状，有更广阔的发展空间。今年，果然这次就供了这么大片的地出来，看来中央公园还值得继续期待。
中央公园板块：目前新房建面均价约1.87万/㎡，二手建面均价约1.6万/㎡。
之前这6块地周边成交地价基本在1万-1.1万元/㎡，如今中央公园又有这么快的兑现度，保守预估它们都得拍到1.1万元/㎡+。
看点三：大杨石能否延续曾经的光芒？
这次大杨石组团的4块地，有2块都上了9000元/㎡，其中一块9460元/㎡。
一块在轨道巴山站附近，附近就是重庆史上楼面价探花地块，13257元/㎡，溢价49%。
而另外那块9460元/㎡，刚好就在前年重庆老地王旁边。
这两块地，都很有希望能拿到极高的溢价。
1）从地价来看
除了因为旁边有鲜明的参照物之外，更重要的是，近一年房企在坡区拿地凶残，似乎在暗示坡区即将蜕变（杨家坪商圈扩容、九龙半岛不断拆迁）。
2020年以来，坡区地价突破11000元/㎡的就有5宗地。再加上大杨石素来都以拍出高价地出名，曾诞生过2届地王，是典型的种子选手。
2）从配套来看
这个板块作为主城几何中心，汇聚了太多成熟配套，但目前因为开发较早，土地储备是很紧缺的，所以物以稀为贵，高溢价不是难事。
陈家坪：目前新房建面均价约1.6万/㎡，二手建面均价约1.2万/㎡。
我预估巴山旁这块地，能拍到1.15万/㎡。
滩子口：目前新房建面均价约1.25万/㎡，二手建面均价约1.18万/㎡。
我预估滩子口这块地能超过新房均价，拍到1.3万/㎡。
希望大杨石还能延续曾经的光芒，有更多开发商来做好的改善项目。
看点四：观音桥组团牙缝里挤土地。
最后一个单价上9千的，是轨道花卉园站北面的地，9336元/㎡。
这块地“勇夺”第一批次可建体量最小的地块，看来观音桥组团土拍真的“江郎才尽”了吧。
这块地容积率不低，起拍价也挺高，体量又小，修出来大概率是高层小户型，单价肯定不低。
花卉园板块：目前新房很少，二手建面均价约1.2万/㎡。
我预估这块地能拍到1.15万/㎡左右。
02
B类黑马或值得关注地块
看点一：西部槽谷成黑马，真的崛起了！
高新区西永的这次供地，普遍比较贵，8块地中有大半的起拍价都上了7字头，最高的高达7673元/㎡，在整个高新区（包含了西永、大学城）历史上大概排第5。
目前为止，西永大学城多块地起拍单价都超过7500；
今年一季度，曾家附近2块地溢价率纷纷高达约57%。
已经反映出一个趋势：
在城市发展的热点板块，价值风口上，有更多开发商愿意给予高预期，争相在西部槽谷竞争拿地。
所以，我们可以继续用高溢价来预判。
西永板块：目前新房建面均价约1.36万/㎡，二手建面均价约1.27万/㎡。
集中在微电园北侧，一纵线左右的2块地，起始单价都上了7500元/㎡，按照30%左右溢价，预计成交会在9700-10000元/㎡之间。
总之，如果成交超过了10052元/㎡，那么西永大学城的新地王就会诞生。
个人认为，西部槽谷今年真的很适合寻找洼地的购房者，因为以后的地价房价上升空间还很大。
看点二：老沙区居然供地了。
1号线磁器口站旁的地块，7139元/㎡。
磁器口板块：目前新房建面均价约1.58万/㎡，二手建面均价约1.2万/㎡。
因为体量小，预估这块地溢价会在20%左右吧，如果没有非居住性质会更高。
看点三：悦来土地挺集中。
悦来板块4块地，都很集中，在城市花园一带，单价范围在6231-6995元/㎡，容积率全都低于1.5，未来可以期待好的改善项目。
悦来板块：目前新房建面均价约1.78万/㎡，二手建面均价约1.2万/㎡。
我预估6995元/㎡这块地，能拍到8000元/㎡以上。
03
C类位置较偏，但便宜的地块
看点一：蔡家某地体量，是本批次最大可建体量。
轨道蔡家站北侧2公里的地，体量有400多亩，容积率1.66，4123元/㎡。
蔡家板块：目前新房建面均价约1.2万/㎡，二手建面均价约1.1万/㎡。
看点二：巴南区，是本批次起拍单价均价最低的区。
巴南这次3块供地，全在界石。看得出来，巴南区，李家沱、龙洲湾、巴滨路新盘建设应该进入了尾声。
界石板块：目前新房建面均价约0.86万/㎡，二手建面均价约0.84万/㎡。
这3块在桂花小学附近的地，全都是4000元/㎡，估计拍出来在4500元/㎡左右。
看点三：本批次单价最便宜的地，在西永。
这块地在佛洛伦萨小镇北侧，单价3551元/㎡，周围已经有了一些新盘，位置其实还行，也许会翻盘逆袭。
其他便宜点的地，基本在西永、唐家沱、大渡口。
总结
这次供地虽然没有太大体量的地块，但好在都比较集中，看得出来：
北区：两江新区（和大渡口）是本次土拍“大地主”，江北只能期待下一次集中供地。中央公园北还有发展空间，北碚蔡家还是有发展潜力。
中区、西区：西部槽谷种子选手西永大学城也许会继续高溢价，大杨石和老沙区还是有供地，渝中无地没有一丝丝改变。
南区：茶园刘家坪正成新贵，巴南界石正在开疆扩土。
最后，等第一次集中供地结束，重庆楼市会呈现出怎样的局面，我们拭目以待。
西区神盘
总价115万起
买核心区商圈里轨道三房
项目亮点：
1. 绝对核心区，商圈里，好租好卖小三居；
2. 套内面积51-62㎡；
3. 户型可改动空间大，得房率高；
4. 轨道旁，步行实测2-3分钟；
5. 一路之隔新修大型公园，生态环境舒适；
6. 商圈里罕见2.0低容积率，纯小洋楼组团；
7. 总价仅需115万起！
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（验证：三峡广场）
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