本周土拍主角首个入渝项目，建面13000元/平，有点悬
在8月7日九龙坡的土拍中，融信地产以9600元/平的底价摘牌石坪桥地块，在爆冷的同时其实也算抄了一个底，按照成本来计算建面14000销售也会有利润，显然这个难度并不太大。
相较于13549元/平的滩子口地王，本次土拍地段更好，地价却便宜了不少；
拍地的融信地产是一家起源于福建福州的地产开发商，2017年开始进入重庆，目前唯一一个在售项目为融信澜湾。
融信地产这次成功抄底了吗？少有人知的是，它之前的绰号是“地王收割机”……
融信中国（03301.HK）是新晋崛起的闵系房企，成立于2003年9月。从2013年开始融信走出福建，初期在福州、漳州、厦门、杭州、上海五个城市拥有项目。在克而瑞发布的全国房企2015年度销售业绩排行榜中，融信以295亿元位列29位。2016年，融信宣布将总部从福州迁入上海，并随即在香港上市。
2016年8月17日上午，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终，刚进上海的融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以103150/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下迄今为止中国土地成交史上最贵地王记录！
该地块出让面积31034.1平方米，建筑面积109754平方米，容积率3.54；
拿下上述上海静安地块后，人们才发现融信中国简直是“地王收割机”。但凡有融信出现的土拍场合，同行们都如临大敌。2016年9月，融信中国以58亿元天价竞得南京仙林湖NO.2016G58的地块；2017年3月，融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块；同月，融信又掏出36.5亿元在浙江杭州抢下萧山2017-1号地块。
很难想象，一个年收入才295亿的房企，一下子斥资110.1亿元去拿一块地，暂且不说这块地的楼面价高的令人咋舌，单是这笔资金所占年销售额的比重超过三分之一，就让人感到不可思议。
曾有地产业内人士认为“融信作为一家新锐房企，此次高价拿地是其全国统筹的考虑；随着上海内环内的地块陆续消化完毕，等2年后该地块上市时，成交价可达到18万元/平方米。如果后续周边还有其他地块出让，单价绝不会低于这块地。”
当所有人都认为新“地王”将很快刷新房价新高度时，调控却似乎来得更快。
2016年“3·25新政”规定，非上海户籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年及以上，拥有1套住房居民家庭再买自住房首付款比例不低于50%。2016年底，中央经济工作会议更是首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。
与围剿“地王”的志在必得形成鲜明对比的是，融信中国在拿地之后近两年里迟迟未见动工，闲置的场地成为附近居民的停车场，废弃共享单车堆成小山，有媒体曾报道称“昔日地王沦为共享单车坟场”。
2016年12月2日，拥有丰富操盘经验和更高品牌溢价的万科宣布以53.95亿元入股，持有这个地王项目49%的权益。2018年7月16日，这块地王才终于迈开了建设的脚步。
静安地王（东地块）目前施工情况，离开盘销售仍遥遥无期；
目前在该项目周围，万科翡翠雅宾利二手均价在96000元/平方米左右，与“地王”紧邻的蒙特利名都城在售二手房均价70000~80000元/平方米不等，而静安“地王”项目仅仅楼板价便达14万元/平方米。
静安地王目前周边房价，数据来自链家网；
即便万科入局该“地王”项目，不少市场人士仍不看好未来项目上市前景。一位不愿具名的分析人士表示：“这个项目100%亏损，只是亏多少的问题”。
地王的花冠，从来不是那么好戴的。
2017年5月，融信地产以6189元/平的楼面价拿下了总占地176亩的巴南龙洲湾地块，首次进入重庆，但项目周边被安置房、高压线、内环高速围绕，还是有点具体；
融信澜湾呈一个长条形地块带有一定坡度，但两边被安置房和内环高速腹背夹击，其实有点尴尬；售楼部离万达广场约1.4公里；
融信澜湾项目容积率2，总建筑体量约23万方，利用地形高差，依次布置成叠拼别墅、洋房、小高层和高层的组合，或许是为了尽量避开高压线和内环高速的影响；
融信澜湾带有旁边巴南巴蜀小学的合同指标，号称是“长江以南最优质高端小学”；该校算是巴蜀小学集团校，是由重庆市巴蜀小学输出管理的一所高端民办学校，目前已经基本建设完毕，预计9月1日正式开学；但这种管理学校教学质量如何，谁也不敢现在就下结论；
融信澜湾整体偏向改善定位，以三房四房为主，面积在建面100-150之间，单价在建面13000左右，洋房和高层价格相差无几，比较少见；
高层在售三房建面105平户型，总价约140万；
洋房在售建面134平四房户型，总价约170万；
从售楼部了解的情况来看，总价较低的三房相对好卖；面积较大的四房因总价高出现滞销，选择余地较大；
融信澜湾位于轻轨3号线大山村站旁50米，旁边有个新时代家居建材城，不时有货车出没；
与项目相邻的安置房回龙小区，环境稍差，住户以老年人居多；
项目旁边旭辉城的底商已经有不少生活配套了，购物和娱乐可以到1公里外的万达广场，总体来说居家生活还是比较方便；
离项目400米有个远洋高尔夫球场，周末有钱有闲到是可以去挥两杆，风景还真是不错，可惜是在内环高速的另一侧；
在大山村站内即可看见融信澜湾，其周边被内环高速和高压线环绕；根据现场目测内环高速与小区相距只有50米左右，部分楼栋会有明显的噪音影响；
从这个位置来看，高压塔线与小区相距不到20米；
融信澜湾是从2018年7月开始销售的，动工较早的一期部分叠拼、洋房刚刚交付，正好可以一看究竟；
虽然外面环境有点具体，但小区里面还是环境还是不错的，进门处便有一个大水景；
小区采用了典型的高低配组合，在小区中央设计了中轴景观带；虽然没有大中庭园林，但楼间距还算比较开敞；有点遗憾的是，小区部分位置可以听到明显的车辆噪音；
高层组团在项目尾部，离轻轨站约800米，目前还在施工状态；
洋房外立面采用现代风格，入户门头采用石材干挂，比较有设计感；
楼道内部情况，电梯采用芬兰通力品牌，采用双开门带海贝思电子门锁，硬件还算可以；
相比之下，其地下车库入户就有点小气了，甚至没有悬挂楼栋指示标牌，不晓得车主会不会迷路？
刚交付的车库地面，环氧树脂地坪漆已多处出现剥落，其施工工艺需要改进；
目前项目周边二手毛坯次新房价在1.0-1.2万之间，相隔不远的新城玺越九里价格也才10000出头，融信澜湾建面13000的定价有点贵了，这个价格已经可以买到中央公园了；为什么要卖这么贵呢，地价都6000多了啊，再加了点巴蜀的噱头……值不值这个价，购房者还是要擦亮眼睛。
融信澜湾所在的龙洲湾区位其实不错，交通和配套都比较方便，但地块周边环境有点恼火，其实更适合做刚需产品，目前呈现的销售状态也是大户型普遍滞销；其建筑品质中等偏上，价格有点偏贵了，更适合在南区工作的刚需群体购买，需要注意避开高速和高压线的不利影响；
2019年5月28日，山城人民都认识了九龙坡区一个叫滩子口的地方，荣安在这里创造了重庆土拍迄今为止的最高纪录：13549元/平！
没想到才不到三个月，位置更好的九龙坡区石坪桥地块成交价便下跌了4000元/平，土地市场的急速降温，让荣安地产也尝试了一次高位站岗的滋味。这是一次偶然事件，还是重庆土地价格全面降温的开始，8月22日中央公园的土拍或许会有答案。
外部有中美贸易摩擦、英国脱欧、美国经济衰退风险，以及东亚地缘冲突加剧，内有地产调控带来的地产投资下滑预期、中国经济下行压力还在加大。当房地产这把“夜壶”被贴上封条之后，楼市转淡已是不可逆转。
昨日风光的地王们，或许要熬上很长一段时间了。
北区楼盘：
象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 中交中央公园 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
楼市评论：
1.二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！
2.楼面价13167元/平!重庆楼市真要凉了，龙溪土拍意外爆冷
小树，不知名建筑收藏爱好者，喜欢用脚丈量重庆楼盘，带你去看最真实的重庆楼市；
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