作为一名商业房东,您需要知道的一些法律规则

上一周《商业地产实用手册》，丽莎为大家讲解了如何在英国购买商业地产的问题，包括投资商业地产的利弊；资金准备以及购买商业地产的整个流程。

（如有兴趣，莎粉们可回顾 《想在英国投资商业地产来开饭店，搞点生意，做个房东，从哪儿开始？》）

那么，当您顺利在英国拿下一栋商业地产后，该怎么做一名商业房东呢？或者，您正打算要租一个商铺来做生意，作为商业租户，您又该遵守哪些规则呢？本篇文章，我们将要和您谈谈以下内容：

• 商业房东如何找租户？

• 商业租赁协议包含哪些内容？起草前应该注意哪些问题？

• 商业房东和租客各自法律职责是什么？

• 双方如何终止商业租赁协议

如何找商业租户？

和居民住宅相比，商业地产没有集中的客源，租客不太好找；再一个，由于商业租户停留的时间比较长，筛选“靠谱”的租户相当重要，因为您得确保该租户是有能力长期向您支付租金的。总体来说，寻找商业租客会比居民租客更有挑战。

因此，我们建议，您最好可以雇佣专业的商业地产中介公司。由于房产经纪人经常与企业主、物业管理公司和其他经纪人保持联系，因此他们知道市场上发生了什么，手里有着最好的商业租户资源，可以为您找到那些正在寻找商铺的企业主。

另外，您还可以和一些商业住宅平台开展合作，投放您的地产广告。在英国，有很多网站可以为市民发布商业地产消息，比如Rightmove和Zoopla 等等。您要提前做好研究，看看哪些网站是可以为您提供投广告的机会的。

当然，您还可以直接把广告贴在您商业房产的橱窗上，或者做一个很大的广告牌放在门口，让更多人可以看到机会。

此外，您也可以做宣传手册，根据不同的商业用途，您可以到特定的场所去寻找租客，向他们投放广告。打个比方，您是想要出租做饭店的，您可以到所在城市饭店比较集中的区域，把制作好的广告发给潜在的商家，没准，您就刚好碰到了想要搬迁的租户。

商业租赁协议

一旦找到了合适的租户，商业房东就要准备和租户一同谈判租赁的细节了。您要知道，商业租户在未来的几年，十几年甚至更久的时间内都会呆在这个房产里，因此，房东和租户需要确保双方都可以建立良好的合作伙伴关系。

好的合作伙伴关系离不开一份好的租赁协议。

如果您把自己买下的商业空间出租给另一个商业所有者，该租户也将把它当作商业用途使用，那么，你们之间签署的就是一份“商业租赁协议”。

由于商业地产的投资大，风险高，对于商业房东来说，一份租赁协议尤其重要，它规定了房产商业用途，房东和租户之间的关系以及各自的权利和义务。特别在您房产遇到问题的时候，这一份协议也起到保障的作用，避免您遭遇更大的损失。

通常来说，一份商业租赁协议的基本信息包含的内容有：

• 房东和租户的个人信息，例如：姓名，联系信息

• 租户是否需要担保人

• 物业的具体细节，如：所租空间的大小等

• 租赁信息，如：租金价格、协议期限以及房屋的使用方式等

• 承租人是否将获得该房产的独家使用权

• 是否允许翻修或改进，以及是否需要得到批准

• 房屋的保险由谁来买

此外，在起草一份租赁协议之前，房东也可从自身利益出发，仔细考虑以下问题：

第一，  租金设定和费用。

商业地产的租赁可以按照每平方英尺的租金来计算，也可以按百分比来计算。在起草您的合约前，业主应该多了解不同商业地产租赁成本，和租户就租金进行谈判，以保证比较稳定的现金流。

同时，由于商业店铺的租期比较长，业主需要考虑这期间房租是否需要评估。如果需要的话，业主需要考虑多长时间评估一次，是按照市场价格评估，还是按照固定的数额来上涨。

第二，  租赁期限。

您决定与租户签短期还是长期租赁？这是一个非常重要的问题。短期租约的稳定性不高，但是，当您碰到了一个比较难搞的租户，您就省去了和他们打交道的麻烦。相反，长租约提供租金收入的稳定性，但如果出现纠纷，您的租户麻烦事比较多，您单方面想要解除租约会不容易。您可以从自身情况出发，看看哪一个租赁期限更适合您。

第三，  是否可以加一个中断合约的条款？

如果您只提供长期租赁，有时会比较难吸引租客，因为他们害怕被长时间捆绑。因此，您可以在合约中加入一个“中断合约”条款，它指的是：租户可以在特定时间内提前解约。这里要注意的是，中断合约的期限应该是一个比较合理的时间段，这个时间让双方都感觉到是公平的。

第四，  物业的维护、服务费该如何安排？

在租赁期间，房东和租客分别有着各自需要履行的法律职责（我们会在下一个章节仔细介绍），除这些职责外，房东也可以在租约规定租客的责任，把一些职责转接给租客。另外，房东也可考虑商业地产公共区域内的清洁、维护费用以及其他公用事业的服务费该如何收取的问题？是否全部由租户承担？

在您思考了以上问题后，您就可以和租户进行谈判了，并邀请您的法律顾问一同审查相关条款。如果双方都同意，您的律师就可为您起草一份商业租赁协议了。

商业房东和租客各自法律职责有哪些？

 

正如上文所说，和住宅租赁协议一样，不同的商业租约规定了房东和房客不同的责任。因此，在签署后，您要彻底检查每一项条款，了解各自的承诺。

一般来说，根据《商业地产1954年房东和租户法》相关规定，我们从以下几个方面来谈谈房东和租客各自该履行的法律责任：

1.商业地产的维护和修理

在英国，租户签署的商业合同通常都是全额维修和保险的租赁形式（Full Repairing &Insuring Lease）。也就是说，承租人负责整个租赁期间的维修，以及在租赁结束时要把建筑物恢复到原来状态的责任。然而，不要以为所有的维护和修理都是租户的责任。

如果大楼出租给多个租户，房东通常得承担着维护和清洁商业地产里公共区域的责任。同样的，房东也负责主楼的结构完整性，如果大楼的结构出现问题，房东是有责任进行维护和修理的。

2. 燃气和电力安全。

一般来说，租约条款应该明确规定谁对建筑物内任何燃气装置的安全负责。通常，租户要对其工作场所内安装的任何燃气设备、安装管道或烟道的安全负责，对他们购买和安装的电器安全负责。

同时，房东则要负责注册燃气和电气安全证书，并定期检查物业。此外，房东还要采取合理的预防措施，维护燃气和电气设施，以防止租户的人身受到伤害或者财产受到损失。

3.消防安全。

按法律规定，场所的承租者应该要对该场所的消防安全负责，包括：遇到火灾时，疏散人群等。然而，房东应始终将消防安全纳入任何风险评估中，房东需要负责维护和检查公共消防安全设备，如房产的火灾报警系统等。

4.能源性能证书。

据《最低能源效率标准》（MEES），所有现有非住宅房屋的业主都有义务向未来的租户提供能源性能证书（EPC）。另外，法律规定，从2018年4月起，商业房东不允许出租评级低于E的商业房产，否则处以最高4000英镑的罚款。

到2023年，如果现有租约上的EPC评级还是处于F级或G级，房东将不被允许继续出租房产。

5.工作场所的健康和安全保障：包括：温度，通风，照明，供水等。

按规定，租户必须要对其工作场所的健康和安全风险进行评估，如遇到危险，租户必须要立刻采取行动阻止危险发生。此外，租户也有责任提供合理的温度、足够的空间、通风和照明、厕所和洗涤设施、饮用水和安全设备。

如果租户未能遵守健康和安全法律，他们可以根据《1974年工作场所健康和安全等法案》被起诉。同时，作为房东，您必须要采取合理的措施，确保您的租户遵守这些责任。同时，如果您是出租给多个租户的，房东需要负责公共区域的健康和安全的保障。

6.  管理石棉

根据《2012年石棉控制条例》规定，房东可能需要在租赁条款上写上管理商业网物业石棉的责任，这可能涉及聘请专业的调查员进行石棉调查。然后，该专业人员会对材料进行分析，并记录调查结果，然后进行健康和安全风险评估。最后，房东有义务把该信息与有可能接触到石棉的承租者分享。

如何终止商业租赁协议

通常来说，商业租赁协议会一直持续到其规定的结束日期，除非合约里包含了一条提前结束的中断条款（Break Clause）。如果在这个规定的日期内"毁约"，那么，不会有任何人面临罚款。

不过，租约一般会规定这种提前终止条款是双方都有权行使，还是只有单方面有权行使，以及在行使的时候，当事人需要给对方多长时间的通知等。

此外，如果租户符合以下这些情况，您也是可以提前结束租约的：

• 和房东商量，得到房东同意

• 您将租约转给其他人，在这样的情况下，房东有权让您提供一份担保。

• 您被允许转租。在这样的情况下，您也必须要承担租金的责任。也就是说，您转租给那个商家不交租金了，您可能会被要求替对方交。

然而，如果房东想终止商业租约，必须有非常充分的理由：

在租赁期内结束租约，只有在租户未能支付租金或履行其他租赁义务的情况下，房东才能提前结束租赁。

另外，如果您的租约中里包含一个"没收条款"（给予房东进入房产、更换锁和终止租约的权利），当您的租户未能支付租金或履行租赁义务，您是可以使用这个没收条款权利，但要注意的是，如果您的行为是错误的，并给租户造成损失的话，租户可以要求法庭命令您归还物业的使用权，同时赔偿对方损失的。

在租赁期结束时，假设租户继续支付租金，那么，双方的商业租约将自动延续。因此，如果房东想要终止商业租约，取决于租约是否受《1954年房东和租客法案》的保护，房东需要给出租客相应的通知。

租约如果不是受这个法案保护的话，房东基本是可以给租客合理的通知，就可以终止租约的。

如果租约受这个法案的保护的话，房东必须给租客不少于6个月的第25条通知。该通知必须说明房东反对提供新租约的理由，包括：

• 租户没有进行维修

• 持续拖延支付租金

• 严重违反其他义务的行为

• 为处置（出售）或出租而需要占有房屋

• 重建或拆毁房产

• 房东正在提供其他合适的住所

• 房东打算为自己的商业目的占用该房屋

关于这一点，我们将来会进一步详细来介绍的。

如果您正有一间商业地产需要出租，或者正打算要租一间商铺，丽莎建议您最好在签署之前，寻找一名商业房产的律师，您的商业租赁律师可以根据您的需求为您进行修改。如您有相关需求，欢迎进一步联系丽莎律师事务所，我们的商业房产律师可以为您提供专业的建议并且帮助您获得相关保障。

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