不满地方政府拒绝改建学生公寓,英男子上诉要回许可权!
在英格兰东北部的杜伦郡（Durham）有一位名叫杜利（Robin Durie）的房东。
这位房东本来想要将他位于当地Mistletoe Street的一处房产，改成可以“群居出租”（HMO，House in multiple occupation）的学生公寓。
不料，当他向当地的地方政府申请“建筑许可”（Planning Permission）想要修建该房产的时候，却遭到了地方政府的拒绝。
杜伦地方政府说，杜利的计划有违当地政府在修建上的内部政策。
因为当地政府的政策规定，该房产（一栋房产）的100公尺辐射范围内，不能够有超过10%的房产是属于“群居出租物业”（HMO）。
而杜伦地方政府称，杜利的那栋想改做成学生公寓的房产，周围100公尺内已经有达到58.9%的房产都是属于“HMO”了，所以已经过度饱和，因此不允许杜利再把该房产变成HMO。
杜伦地方政府之所以会有这样一项规定，主要原因是他们不希望当地的房产被大规模地改建成学生公寓，希望减少学生公寓的数量。
可是杜利对于地方政府这样的决定感到非常不服，他认为地方政府的这种政策是存在缺陷的，同时他也认为地方政府所统计出来的数据是不正确的。
于是，杜利针对地方政府的决定，向英国土地规划检查署（Planning Inspectorate）提出了上诉。
好消息是，在土地规划检查官罗比（Graeme Robbie）深入调查后，推翻了地方政府原本的决定，判定杜利的建筑许可（Planning Permission）申请成功。
罗比发现，虽然该房产周围的HMO（群居出租物业）比例实际上比地方政府所说的58.9%还要高，基本是来到了78.9%，但是这其中几乎是没有学生宿舍的。
再加上，由于该区域的比例失衡已经来到那么高的程度，因此罗比认为，今天即便是允许了杜利的申请，也不会对于当地带来多大的影响，或者是造成多大的改变；对于当地居民的生活形态等等，几乎是不可能有所冲击的。
也就是因为这样，杜利的上诉最终获得了胜利。
而杜伦地方政府也被批评，他们仅依靠当地居民缴交地税（Council Tax）的资料，就来断定当地的学生公寓数量，是非常租糙且不客观的方式，这么得来的数据跟实际上可能会出现非常大的落差。
当地政府已经承诺将针对这方面进行研究和调查。
→ 什么时候需要事先申请“Planning Permission”（建筑许可）？
从上面杜利的例子我们可以知道，如果说一个人想要改变一套房产的“用途”，就需要事先向当地的地方政府申请“Planning Permission”，而不能自己擅自说想要把房子怎么做就怎么做。
比如说，一家中餐馆有着一楼和二楼，一楼用来做生意而原本二楼是用来囤放物品而不能住人的。
如果说现在想要把二楼整改一下，变成可以居住使用的，那么店家一般也需要事先询问地方政府的房产规划部门，并且申请相应的Planning Permission（建筑许可）。当事人是不可以在未经地方政府的同意下就径自更改房产的用途的。
而对于非商业使用的一般住宅来说，通常针对一些比较大型的修整情况，当事人也会需要事先向地方政府申请Planning Permission，实际可以如何判定可以参考我们近期刚发布过的文章：《遭邻居扩建占地，英近80岁夫妇竟被挤走》
一般来说，当事人打算新建、改变用途或大型整改房产之前，需要事先向地方政府申请Planning Permission，并在申请前应该要先把自己的计划详细写下来，之后交由地方政府进行审核。
地方政府审核Planning Permission申请的时间一般为8周以内，不过针对比较大型或复杂的申请，最长可达13周的时间。
需要指出的是，如果审核时间超过了上面指出的8周或13周，并且地方政府没有事先取得当事人的同意说要延期的话，那么当事人一般可以向英国土地规划检查署（Planning Inspectorate）提出上诉。
→ 如何提出上诉？
首先我们先讲讲哪些情况下，当事人一般可以上诉挑战地方政府的决定：
1. 地方政府拒绝了当事人的Planning Permission申请；
2. 地方政府核准了当事人的申请，但是当事人不同意地方政府开出的附加条件；
3. 地方政府认为当事人违反了原先核发的Planning Permission的相关规定，但当事人不同意；
4. 地方政府在未取得当事人同意之下，超过了审核的时间上限；
5. 地方政府拒绝改变或移除某Planning Permission的附加条件；
6. 当事人的新申请符合过去旧的已核准的Planning Permission的特定附加条件，但地方政府却拒绝核准新的申请等等情况。
需要指出的是，当事人针对地方政府的决定向英国土地规划检查署提出上诉的话，是免费的。
对于房主（Householder）针对自己住的房子申请Planning Permission的情况：必须在收到地方政府结果的12周内提出上诉；如果当事人已经收到地方政府给出的“强制令”（Enforcement notice）的话，那么期限更缩短至28天。
对于其他（非房主）申请Planning Permission的情况：当事人一般必须在收到结果的6个月内提出上诉。不过如果是收到“强制令”，期限也同样只有28天。
想要提出上诉可以使用线上申请：https://www.gov.uk/appeal-planning-inspectorate
提出后当事人还需要将上诉的复件和相关支持文件等，寄到当地的地方政府，一般英国土地规划检查署会告诉当事人应该怎么做的。
接着，土地规划检查署会检查当事人的上诉申请并判断该申请是否有效，他们一般也会告诉当事人接下来会发生什么，以及上诉所需花费的时间。
在土地规划检查署的上诉结果出来后，如果当事人还是不满意该结果的话，则可以进一步考虑向高等法院提出上诉：https://www.gov.uk/courts-tribunals/administrative-court
需要指出的是，如果在上诉的过程中，有任何一方做出“不合理”行为造成当事人金钱损失的话，当事人还可以要求对方赔偿：https://www.gov.uk/claim-planning-appeal-costs
总的来说，今天的文章除了告诉我们在想要修建、改建房屋，甚至是进一步想要更改房产的使用用途之前，不要忘记事先询问当地地方政府，并且取得相关的许可。
而同时，如果说当事人认为地方政府拒绝核发“建筑许可”是不合理的，也不应该默默接受，而是准备充足来挑战地方政府的决定。
那么很多时候，反而可能迎接来好消息的。