地产红黑榜：都在忙着找钱，结果贫富差距更大了 || 年度盘点
2020年注定会被所有经历过这一年的人们长久铭记。
对每个人、每个公司、每个行业而言，熬过惶惑、无助、甚至恐惧的上半年，撑过拼命狂奔以期自救的下半年，如果你还没倒下，依然站立在2021年的春天，一定会由衷地只想说一句话：活着多好。
一切都改变了。餐饮、旅游、航空，一家家似乎强大无比的企业被摧毁。哀鸿遍野，满目疮痍。
但与此同时，直播电商、在线教育、远程办公，一个个以往被忽视的机会又在涌现。一时间，火热的赛道挤满了人。
古人早就对这种景象做过准确的描述：沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。
世界已变，未来已来。无论这是不是我们想要的世界、是不是我们想要的未来，它都如约而至，呼啸而来。
我们要做的，是熟悉它，适应它，拥抱它。
作为一家以“见证商业价值”为己任的财经媒体，我们观察这个急剧变化的商业世界，并努力将我们的观察凝结为文字，呈现于您面前。
希望走过动荡的2020年，我们与您依然能够携手，走过未知的2021年。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：布冬
实习生：郭曼怡
2020年，居住领域参与者险中求生。
疫情突袭让行业慢了下来，从停摆到复苏，房企度过了不寻常的一年。“三道红线”的出台，又为房企的融资戴上“紧箍咒”，蒙眼狂奔的路径已然行不通。行业进入存量经济主导的“慢牛期”，地产巨头的马太效应越发凸显，中小房企的处境更为艰难。
房企之外，长租公寓、房产经纪平台、共享办公等居住领域的玩家同样不太平。既有长租公寓暴雷不断、写字楼空置率攀高等艰难处境，又有头部企业上市、险中取胜的高光时刻。
巨变的2020年，险象环生，孰喜孰忧？
恒大力挽狂澜
2020年9月24日，一份与恒大资产重组相关的网传文件在网络上流传，文件指出恒大的负债水平以及与深深房重组受阻可能面临的超千亿战投赎回压力，一时间舆论哗然。
然而，从舆论发酵到最终落定，恒大用了不到一周便将这一危机化解。
1300亿元战投中，1257亿元签订补充协议转为普通股，且股权比例保持不变，剩余43亿元的战投本金由恒大现金支付后回购。如此一来，恒大化险为夷。
▲恒大集团董事局主席许家印与战投高管们合影，图片来自网络。
恒大董事会主席许家印许还借此秀了一把“朋友圈”实力，苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西等全体1300亿元战略投资者高管均出席了签字仪式。
融创退，金科胜
自2020年4月开始，融创大幅减持金科离场，金科与融创持续近4年的“股权之争”以融创退出收场，金科实控人黄红云保住了控制权。
这是继宝万之争后，中国地产界最大的股权争夺战。自2016年开始，融创持续在二级市场“蚕食”金科股份，缩小与黄红云家族的股权差距；黄红云则接连为巩固公司控制权筑造“防火墙”，找外援、发债、对外担保、财务资助、操持董事会、亲属增持股份等动作不断，双方你来我往，打得火热。
但融创最终减持退出，未能取得金科控制权。不过，通过套现47亿，融创账面整体浮盈接近50亿。黄红云也长舒了一口气，再也不用担心董事会上的反对票。他曾说金科是他的生命，现在看来这条命终于紧握在他手中。
贝壳上市，市值秒杀“碧融万恒”
2020年8月14日，贝壳找房（NYSE：BEKE）正式登陆美国纽交所，首日股价大涨87.2%至37.44美元/ADS，市值达422亿美元。此后股价其股价一路上扬，市值一度冲到6000亿元，秒杀“碧融万恒”等一众龙头房企，稳坐行业第一把交椅。
▲贝壳找房上市以来股价表现，图片来自雪球。
从直营、加盟模式切换到平台模式，贝壳以真房源楼盘字典和ACN（经纪人合作网络）为武器，试图重构国内房产交易规则，以此提高交易效率。虽然一路伴随着“既做裁判员又做运动员”的质疑，但目前无论是从规模、跨品牌合作及店效上，贝壳这一模式的可行性都得到了印证。
面对凶猛的贝壳，互联网、开发商等各路资本争相涌入房地产交易市场这片“蓝海”，备受关注的包括 “天猫好房”的诞生、恒大房车宝的推出等。
多方势力涌入之下，未来房产经纪领域的竞争格局将更具看点。
阿里携天猫好房搅局
贝壳上市后不久，2020年9月16日，阿里便携手易居，推出“天猫好房”，并推出不动产交易协作机制（ETC），提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景，万科、碧桂园、恒大等60多家房企为其站台。
▲众多地产大佬为易居、阿里的发布会站台。
根据规划，天猫好房至少在未来3年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者。
易居董事长周忻认为，传统的经纪行业是分散割裂的状态，贝壳的出现为行业提供了第一次选择，而天猫好房则为不愿意被太多规则束缚的机构与经纪人提供了另一个选择，“我觉得没有对错，只是选择的问题”。
易居的ETC模式能否通过市场检验仍需时间，但当更多人开始尝试建立新的规则，更多人将竞争理解为一种竞合的时候，这个大市场中的参与者们才会真正获益，长足发展。
优客工场成“共享办公第一股”
2020年11年18日，优客工场完成与特殊目的收购公司Orisu n Acquisition Corp.的业务合并，通过SPAC途径正式登录纳斯达克美股市场，交易代码 “UK”，成为 “联合办公第一股”。
此前WeWork的IPO滑铁卢，一度让共享办公行业笼罩在阴影中，2020年疫情来袭，行业更是进入艰难时刻。此番优客工场成功IPO，无疑是行业低谷中的曙光。
不过也如创始人毛大庆所说：“这是终点，也是起点”，仍面临盈利困境的优客工场在上市后，要继续探索更佳的商业模式。
行业层面，共享办公在经历了过于乐观、过分悲观的情绪之后，已开始回归理性并进入筛选期，资本趋向于保守。有投资人预判，随着优客工场上市，行业将缩减规模，留下几家有整合资源能力的头部企业进行整合并购，使市场逐渐恢复。
绿地：我还有机会吗？
2020年，绿地风波不断，高管被举报出轨女下属、各地项目维权不断、拖欠广告款被公开打广告讨债等负面新闻接连出现，种种风波直指其资金压力。近年来，绿地的负债率一直维持高位，2020年更是“三道红线”全踩，负债早已超1万亿。去年末，其已将231亿的商办资产摆上货架。
▲今年2月2日，多家媒体共同发布《绿地集团东北大区，请支付您的欠款》消息。
2015年，绿地完成首次混改，并成功借壳金丰投资登陆上交所，市值一度达3000亿元，赶超万科。时至今日，绿地市值却跌了近七成，风光不再。
估值偏低的原因，除了其本身国有股份占比较高，资本流动性偏低之外，还在于其近年来销售业绩增长乏力，利润率较低，负债率走高，整体经营状况一般。
2020年，绿地启动二次混改，它能重拾昔日荣光吗？
世茂吃肉不救火
2020年开年，世茂与福晟官宣达成战略合作，地产、建筑、物业、旧改等方面，涉及资产超千亿，外界则称之为“世纪大并购”。
然而，这一合作并不顺畅。自1月份双方达成合作之后，福晟债务危机引发的员工围堵追债、基金讨债维权，部分福晟项目交付延期等事件接连发生，期望世茂“兜底”不成后，各方争议不断。
世茂的算盘打得相当精明，从目前资产的整合情况、公司的股权及组织架构来看，世茂已基本掌控福晟的主要资产和人事大权，其精明与潜藏的野心显露无疑，但也由此被质疑“吃肉不救火”。
与福晟的这场交易是世茂规模野心的延续。2019年，世茂成为新晋的地产“并购王”，并重登房企TOP10宝座。然而，并购市场上雷区不少，世茂扫来的这些货，是“金元宝”还是“烫手山芋”，尚未可知。
富力苦熬一年
富力的资金危机从2019年便开始显现。
2020年，因疫情突袭、“三道红线”出台，背负近1800亿有息负债的富力更疲于奔命，降价促销、资产出售、减员、股权融资等“开源节流”措施成为主旋律，广州国资委亦出手相救。
▲富力地产资产负债情况。
但现实情况仍不容乐观。在销售持续乏力、旧改和酒店两大资产造血能力不足、融资遇阻的情况下，资金敞口仍大的富力在2021年也难言轻松。更重要的是，持续的降杠杆措施将透支富力的发展空间，“富力的盈利潜在不达标及因降负债而增长放慢”，此前摩根大通在其2021年内房展望中表示。
昔日“华南五虎”早已失色，高负债亦非一日之功，危局中的富力更应该审视自身在发展过程中战略、管理与运营等方面的缺憾。
泰禾牙关紧咬
疫情当头棒喝，泰禾的资金危机愈演愈烈，失信、股权冻结、债务逾期、项目停滞等事件频繁。直至7月，泰禾一则公告称，将以24.27亿元的对价转让19.9%股份，引入战投方万科，生机开始浮现。
但万科设置了严格的前提条件，债务重组顺利进行是其入股的关键前提。在随后的中期业绩会上，万科总裁祝九胜还用“要么集体沉船，要么集体上岸”来形容金融机构的抉择。
行至年末，债务重组终于有些眉目，泰禾相继与长城资管、民生银行等债权人达成债务展期协议。只是，债务展期并未给泰禾注入流动性，后续的项目盘活至关重要。即便扣除已展期部分，泰禾仍有300多亿的逾期债务。
此外，泰禾和债务人的沟通也不全然顺利，随着时间的推移，其偿债压力会逐渐增大。目前来看，泰禾能否顺利获得万科战投，安全靠岸，仍需进一步观察。
蛋壳“碎”了
从上市到暴雷，蛋壳公寓用了不到一年时间。
从2020年11月开始，蛋壳公寓CEO被调查、退租风波、房管局约谈、租客和房主维权等风波不断。
通过“高进低出、长收短付”的模式，辅之以租金贷等金融杠杆，盲目扩张，最终资不抵债导致资金链断裂，是蛋壳暴雷的主要原因。此前已有多家长租公寓因此暴雷，作为头部上市企业，蛋壳事件再次将长租公寓行业推至风口浪尖，行业目前的发展和盈利模式仍存隐患。
但不可否认的是，行业的长期市场需求仍在。从炙手可热的风口到如今的“雷”声不断，长租公寓企业在残酷的市场中挣扎与自省，探寻走进“下半场”的契机，比如探索轻资产托管模式，联合资本端如银行、险资，或与政府合作，参与 “集租房”（在集体建设用地上建设租赁住房）建设等。