宅基地拆迁怎么分,详细判例来了......
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璐律说
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■ 张璐律师
■ 家企财富传承律师
随着城镇化的发展,农村拆迁步伐越来越快。正所谓“拆字一喷,喜大普奔”。拆迁款给生活带来的不只有喜悦,随之而来的还有如何分配的问题。今天拆解一个典型判例,详细为大家讲解宅基地拆迁利益的分配原则。
一、案情简介
案号:(2020)京02民终6681号
上诉人(一审被告):王某2、陈某、王某1
被上诉人(一审原告):高某、王某3
王某2与陈某系夫妻关系,王某1系二人之子。王某1与高某原系夫妻,二人于2003年5月29日登记结婚,婚后于2005年12月9日生育一女王某3。2018年10月24日,因夫妻感情破裂经法院判决离婚。
2013年12月31日,王某2作为4号院宅基地使用权人、户主,签订《腾退补偿协议》。
一审中,王某3、高某等二人称拆迁利益在高某与王某1离婚案件中没有处理,故现提起本案分家析产诉讼。王某3等二人向一审法院起诉请求:
1.判令201号王某1名下两居室1套归王某3等二人居住使用;
2.判令王某2返还王某3等二人北京市丰台区××村4号(以下简称4号)房屋拆迁补偿款1554665.2元【具体计算方式如下:5834873*2/5-779284(201购房款)=1554665.2】
(一)腾退所得款情况
(二)认购房屋情况
每个人安置面积46平方米,安置用房均价8000元/平方米。还可以额外购买10平方米,但这10平方米按照安置价格上浮8%计算,超过56平方米的按每平方米15000元计算。王某2一家共认购现房4套,认购现房面积共计297.74平方米。购房款2779288元。
根据甲乙双方已签订的《腾退补偿协议》及《认购协议书》,被腾退人宅基地腾退所得款5834873元;一次性期房补助费0元;周转补助费30000元;总计5864873元。宅基地被腾退人需支付购房款2779288元(现房购房款2779288元,期房购房款0元),折抵后余款3085585元。
二、法院观点
(一)一审法院认为
1.关于房屋
公民的合法的民事权益受法律保护。根据现有证据,王某3等二人系4号院拆迁安置在册人口,每人享有46平方米的被安置利益,故基于上述指标所购买的安置房在析产前权利应当属于全体被安置人口;依照每人46平方米的安置指标,王某3等二人应得92平方米购房指标,现参考购房指标、房屋面积、房屋居住情况等情节,王某3等二人要求确认201号房屋由其二人居住使用的诉讼请求,应予以支持。
2.关于拆迁款分割
依据《腾退补偿协议》及《补充协议书》,4号院的腾退补偿款为5834873元。上述款项按照与宅基地相关、与房屋相关、与人员身份或财产所有权相关三个方面予以认定。
(1)与宅基地相关的补偿款
依据相关计算标准可知,宅基地区位补偿款、工程配合奖、重点地区腾退配合奖、一次性综合补助费属于上述范围,上述款项共计5209952元。上述补偿款应以宅基地使用权作为主要的分割依据。宅基地使用权应归属于农民家庭户内人员,根据现有证据,包括王某3等二人和王某1等三人在内的5人的户籍均在某某院,5人均系××村农业户口,均在4号院居住,故宅基地使用权应归属于王某3等二人和王某1等三人,上述款项应由5人均分。
(2)与房屋相关的补偿款
依据相关计算标准可知,房屋及附属物重置成新价、搬家补助费属于上述范围,上述款项共计470636元。上述补偿款的分割应以房屋及附属物的权利人作为主要的分割依据。根据现有证据及双方当事人陈述,难以认定王某3等二人对涉案院落内被腾退的房屋享有相关权利,故与房屋相关的补偿款,王某3等二人不享有份额。
(3)与人员身份或财产所有权相关的补偿款
依据相关标准计算可知,提前腾退奖、电话移机费、空调移机费、有线电视补助费、宽带补助费、燃气电热水器移机费属于上述范围,上述款项共计154285元。其中提前腾退奖为每人3万元,故王某3等二人应得6万元。因王某3等二人未提交证据证明其对上述财产享有权利,故王某3等二人对由此而获得的补偿款不享有份额。
结合上述王某 3 等二人应当获得的补偿款情况,且安置房购房款应予扣除,考虑到安置房已被王某2进行装修,故装修费用应予扣除,故王某3等二人应享有的拆迁补偿款共计 1259696.8元。
(二)二审法院认为
本案争议焦点:
一是一审判决王某 3 等二人享有的拆迁利益是否正确;
二是 201 号房屋是否应由王某 3 等二人使用。
1.焦点一:一审判决王某 3 等二人享有的拆迁利益是否正确
农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地使用权是对农村村民基本居住权利的保障,具有较强的身份属性,应由户籍在该院落内的本集体经济组织农民共同使用,发生拆迁时,应当依据宅基地区位补偿款系对农村村民即宅基地使用权人补偿的原则进行分配,由宅基地使用权人平均分割。
虽然《××村村民宅基地认定审批表》载明王某2系某某院宅基地使用权人,但并非该宅基地使用权仅归其一人享有,而是应归户籍在此的王某 3 等二人和王某 1 等三人共同享有。依据《实施细则》的规定,宅基地区位补偿款、工程配合奖、重点地区腾退配合奖、一次性综合补助费均系按宅基地面积给予的补偿,故上述款项应由王某 3 等二人和王某 1 等三人共同享有。一审判决分割的份额亦属适当。
2.焦点二:201 号房屋是否应由王某 3 等二人使用
根据《实施细则》的规定,王某 3 等二人分别享有 46 平方米购房指标,因其二人在 4 号院内享有相应的拆迁补偿利益,且王2 在签订《认购协议书》时所扣除的安置用房总价款系从《腾退补偿协议》中确定的腾退所得款中支付,一审判决王某 3 等二人使用 201 号房屋时亦将该房屋购房款予以扣除,故王某 2 等三人上诉主张王某 3 等二人未出资购买安置房屋与事实不符,本院对其三人该上诉意见不予采纳。
最终,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。
三、案例分析
本案是关于农村宅基地和房屋拆迁补偿以及拆迁后家庭成员之间如何分配的问题。
农村宅基地拆迁涉及利益重大、家庭成员众多,并且往往同时遇到继承、离婚等法律问题,使得农村宅基地拆迁问题更加复杂。
(一)农村宅基地的权益由三个基本部分组成
1.根据《土地管理法》第九条的规定,宅基地属于农民集体所有,农村集体经济组织享有宅基地所占土地的土地所有者权益;
2.根据《民法典》物权编第三百六十二条到三百六十二条的规定,宅基地使用权人享有宅基地使用者权益;
3.根据根据《民法典》物权编关于不动产所有权的规定,宅基地上房屋所有人享有的房屋所有者权益。
(二)农村的宅基地和房屋拆迁怎么补偿?
1. 农村的宅基地和房屋拆迁二者分开补偿
农村宅基地属于农民集体所有,农民享有宅基地使用权,即:农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。当宅基地拆迁时会产生两种补偿:一是宅基地补偿,由于宅基地的产权属于村集体,因此,这部分补偿归村集体所有,不会直接给宅基地使用人;二是房屋补偿,此补偿归村民所有。
2.补偿形式
一般分为2种形式:一是货币补偿,二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准,对宅基地按每平方米多少钱直接付钱给宅基地使用权人;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对宅基地使用权人进行安置。
3. 房屋拆迁补偿价的组成
房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、且不超控制标准。
(三)宅基地使用权人的界定
宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,主要用于解决农民的基本居住问题,居住保障功能是宅基地使用权的首要功能。宅基地通常是以户为单位申请,实行“一户一宅”原则,单个家庭成员不能以个人名义申请宅基地。宅基地使用权是对农村村民基本居住权利的保障,具有较强的身份属性,应由户籍在院落内的本集体经济组织农民共同享有。
(四)外来人口是否可以作为补偿对象?
外来媳妇、女婿是否能够享有拆迁利益,要根据当地的拆迁协议、拆迁细则等综合认定。
一般来说,拆迁补偿款可分为三部分:与宅基地相关、与房屋相关、与人员身份或财产所有权相关。若外来人口户口已经迁入,作为宅基地使用权人,则应当享有与宅基地相关的补偿款;若有证据证明,外来人口参与了房屋建设、对被腾退房屋享有相关权利,对于与房屋相关的补偿款,外来人口可享有份额;外来人口可享有与人员身份相关的补偿款,对自己出资的财产,可享有财产所有权相关的补偿款。
(五)拆迁过程中有哪些注意事项?
在拆迁之初,要关注和搜集拆迁人和政府部门颁发的文件,其中包括:拆迁公告,拆迁地块的建设项目批准文件,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,谁是拆迁单位,城市房屋拆迁资格证书,拆迁许可证等。
分配拆迁利益小建议:
万事和为贵,家和万事兴。
被拆迁对家庭来说一定是喜事一桩,莫让喜事变愁事。
END
本期小编:郭楚滢,实习律师,中国社会科学院大学法律硕士。
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张璐律师团队
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· 张璐律师,执业于北京市京师律师事务所,京师家企资产传承法律事务部负责人。
· 张璐律师团队致力于家庭私人财富保护与传承,处理家庭成员的婚继家事,房产纠纷,财富传承安排;擅长企业控制权传承架构设计,合规运营,常法顾问,商事合同纠纷等。
· 团队成员执业经验丰富,均为知名高校研究生,在家事领域、资本市场领域、刑民交叉领域均积累较为丰富的法律服务经验,团队以专业水平和服务诚信广受客户好评。