背靠大树，保利物业首份成绩单飘红，归母净利大增，但这个BUG仍没修复……
3月25日晚，港股“新兵”保利物业呈上了上市后首份业绩报告。
据披露，2019年全年，保利物业实现收入约59.67亿元，同比增长约41.1%；毛利约为12.11亿元，同比增加约42.2%；归母净利润约为4.91亿元，同比增长约49.3%。
中信建投证券发布的研报分析，保利物业业绩飘红的关键在于管理规模持续扩大，在管面积的同比增长50.6%，带动公司收入水平持续提升；同时，其收入结构也得到明显改善，报告期内，物管业务收入占比降至64.4%，同比下降4.4个百分点，而毛利率相对较高的增值服务业务收入占比提升至35.6%，带动保利物业综合毛利率达到20.3%，同比提升了0.2个百分点。
在保利物业三项主要业务中，来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收入分别为38.44亿元、9.69亿元、11.54亿元，在总收入中占比分别为64.4%、16.2%、19.4%。
其中，作为业绩支柱的物业管理服务收入较2018年同期上升约32.1%，主要是由于其在管面积的扩大及在管项目数量的增加。截至2019年底，保利物业在管面积达到2.87亿平方米，同比增幅约50.61%，来自保利地产的在管面积约为1.29亿平方米，来自第三方的约为1.58亿平方米，占比分别为44.9%、55.1%。
同时，保利物业还在提升合同面积，报告期内，来自保利地产的合同管理面积约为2.1亿平方米，较于2018年底的合同管理面积新增约3156万平方米；来自第三方的合同管理面积约为2.88亿平方米，较2018年同期增长约57.3%，占合同管理总面积的约57.9%。
不过，在2019年的物业管理收入上，来自保利地产的项目依然贡献了绝大部分。
数据显示，2019年全年，保利物业来自保利地产的物业管理服务收入约为31.49亿元；来自第三方的物业管理服务收入约为6.95亿元，二者在物业管理服务总收入的占比分别为81.9%、18.1%。
而这与来自保利地产项目的平均物业管理费单价高于第三方项目关系密切。在住宅项目上，保利地产的项目平均单价为2.28元/平方米/月，第三方的则为1.68元/平方米/月；商业及写字楼的单价则分别为8.09元/平方米/月、4.31元/平方米/月。
华创证券分析师袁豪指出，鉴于保利地产销售高增长，后续有望为保利物业持续输血。
值得一提的是，保利物业利用自身国企背景优势，大力开拓公共服务业务。目前，其公共服务在管项目达到266个，在管面积约1.4亿平方米，占总在管面积的48.9%，该物业类型收入约为4.8亿元，在物管业务总收入中占比为12.5%。同时保利物业在2019年首次进军军产物管领域，这被认为是其未来规模及面积拓展开辟新的增长点。
不过，中信建投证券研报亦强调，公共类物业中单价和毛利率较低的城镇公共服务物业可能扩展过快，导致其净利润率难以维持在原有水平，盈利增长不达预期。
除了物业管理服务业务收入的大幅提升之外，其他两项业务的快速增长，也持续推动着保利物业的发展。
截至2019年末，保利物业的社区增值服务收入11.5亿元，同比增长85.2%；非业主增值服务收入9.7亿元，同比增长39.1%。
业绩整体飘红，保利物业的盈利能力也同比出现上涨。截至2019年底，保利物业毛利率约为20.3%，同比增长约0.2个百分点；净利率为8.4%，较2018年同期增长了0.5个百分点。
据称，保利物业的毛利率的微增主要由于管理规模提升带来的降本增效及社区增值服务的规模提升。
具体来看，物业管理服务和非业主增值服务的毛利率皆实现同比微涨，分别增长了0.1个百分点、0.2个百分点；但社区增值服务的毛利率则从2018年的48.4%降低至40.7%，下滑了7.7个百分点，保利物业表示这主要是由于年内部分毛利率相对略低的服务项目收入占比提高所致。
尽管保利物业毛利率整体上有所改善，但该指标偏低的“bug”依然没能修复。这其中，尤以物业管理服务业务的毛利率为甚，其毛利率仅为14.2%。
以近期披露了2019年业绩的雅生活、蓝光嘉宝服务、碧桂园服务为例，同期，其物业管理服务的毛利率分别为25.3%、28.3%、30.2%。
在市场集中度提升的过程中，除了凭较高品牌影响力的企业占据先机之外，黄海判断，“在资本助力下，行业收购兼并将更为活跃、更具规模化，存量物管市场的集中度亦将加速提升”。
事实上，按招股章程所示，保利物业上市所募得共46.83亿元中，将有约57%“用于把握战略投资机会，择优并购，以进一步发展战略联盟及扩大本集团物业管理业务的规模”。
而通过大规模收并购实现抢占市场的同时，毛利率走低的情况在同行物管公司身上已有明显显现。
碧桂园服务的毛利率水平也受累于新并购项目。截至2019年底，其物业管理服务业务的毛利率同比下降1.7个百分点至约30.2%，这主要是由于其在2019年下半年收购多个物业管理公司并积极加大对外市场拓展第三方项目，新增的项目拉低了物业管理服务的毛利率。
大手笔收购的雅生活在2019年的物业管理服务毛利率为25.3%，同比下降2.1个百分点。对此，雅生活给出原因之一便是收并购企业贡献同比提升，而该些企业采取市场化发展策略，毛利水平相对较低。
不过，值得一提的是，2019年，保利物业住宅社区和商业、写字楼平均物业管理费单价分别达到2.21元/平方米/月和7.1元/平方米/月，较2018年底分别小幅增长0.07元和0.36元。
中信证券分析师陈聪、张全国认为，2020年，随着保利物业在管面积增速进入快车道，预计价格还有明显上升空间；而2019年保利物业综合毛利率和物业管理部分毛利率较2018年都有小幅提高，其预计未来保利物业盈利水平将稳中有进。
----------2019年度房企业绩会系列----------