最高院：对抗执行的买房合同需意思真实、合法且不违反限购规定
作者：初明峰 张款款 刘磊
编者按：
根据《执行异议与复议规定》第28条，不动产买受人在未进行变更登记的情况下，若要取得可对抗出卖人的金钱债权人的物权期待权，其构成要件之一是：买受人在法院查封前签订合法的买卖合同。但关于“合法的买卖合同”这一要件的认定，因实务中的变动类型林林种种，判决认定也不尽一致。笔者针对不同的情形在前期陆续发表过部分文章，本文判例中就触及了三种常见情形，是一则较好的分析素材，详见笔者实务分析部分。
裁判概述：
《中华人民共和国房地产管理法》第38条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，尽管违反该管理性强制性法律规定并不当然导致合同无效，但违反前述规定的行为显然不具有合法性。案外人不具有购房资格，其借用他人之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为。故案外人明知自己不符合购房资格而与他人签订《借名合同》，意图规避房地产调控监管，不符合《执行异议和复议规定》第28条第1项关于查封前须签订合法有效书面买卖合同的规定。
案情摘要：
1. 秦家桢与杨连飞签订《房屋买卖协议》，约定秦家桢将案涉房屋作价400万元出售给杨连飞，协议签订后三日内支付200万元，余款于办理产权过户时支付。
2. 因钢正公司与秦家桢在另案中存在担保合同纠纷，法院根据钢正公司的申请对案涉房屋进行了预查封。
3. 另查明，秦家桢与杨连飞等在办理案涉房屋过户手续时，因房屋被查封未办成，双方为此倒签《房屋买卖补充协议》，并约定考虑到杨连飞户口问题，杨连飞有权要求将案涉房屋过户至指定的第三人名下等。
4. 此外，杨益新又与杨连飞签订了《借名合同》，约定杨连飞借用杨益新的户籍办理案涉房屋的产权登记，案涉房屋的实际所有权人为杨连飞。
5. 江苏高院二审改判驳回案外人杨连飞的异议请求，最高院驳回杨连飞再审申请。
争议焦点：
案外人就案涉房产依据和秦家桢签订的书面买卖合同，能否享有足以排除强制执行的民事权益？
法院认为：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，尽管该规定作为管理性强制性法律规定，违反了并不当然导致合同无效，但违反前述规定买卖房地产的行为显然不具有合法性。同时，基于南京市房地产限购等政策，杨连飞并不具有在南京市购房的资格，其借用杨益新之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为。杨连飞明知案涉房屋买卖违反前述法律规定，依然与秦家桢签订《房屋买卖补充协议》，明知自己不符合购房资格而与杨益新签订《借名合同》，意图规避房地产调控监管，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项关于查封前须签订合法有效书面买卖合同的规定。二审判决据此认定杨连飞对案涉房屋享有的民事权益不足以排除执行，有相应的理据，杨连飞、杨益新的再审申请事由不能成立。
案例索引：
（2019）最高法民申4757号
相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》
第三十八条 下列房地产，不得转让:
......
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
实务分析：
关于不动产买受人买入房产未变更登记，是否能够阻却执行的问题，笔者曾结合权威判例发表多篇分析文章，其中有：《最高院：购买无预售许可的商品房，也可取得对抗执行的权益》、《最高院：基于具有优先权的债务抵债得不动产，执行异议中认定债权人交付全部价款》、《最高院：购买无预售许可的违章建筑，也可取得对抗执行的权益》、《最高院：抵债房产未过户再转让，再买受人条件满足也可对抗执行》、《最高院：案外人以不动产抵债即使发生在查封之前，也不应认定交付全部价款，不能对抗执行》等。上述文章对实务中各种案外人房产交易未更名对抗执行的情形按照类型进行了梳理。本文在上述梳理的基础上同时梳理三种情形，其分别是：
情形1，让与担保型买卖合同的“买受人”，仅凭让与担保性不动产买卖合同，可否依据《执行异议与复议》规定28条对抗执行？答案为否是毫无争议的。因为当事人并无买入房产的本意，此情形下应当分析其让与担保权益是否成立，进一步判断其是否享有优先权利问题，当然不能阻对不动产的却变现的执行。但如果让与担保所对应的借款未偿还，双方在标的房产被查封前达成乙方抵债协议或债权 补款购买的方式签订补充协议的，属于债权方通过抵债方式支付房款的的情形。本文援引判例属于让与担保后改签购房补充协议的情形，但法院查明补充协议为不动产被查封后的事后的倒签，买受人当然不能取得对抗执行的实体权益。
情形2，买受人违背政府限购政策借名卖房的买卖合同，能否依据《执行异议与复议规定》第28条的规定主张对抗执行？本文判例的观点认为是买受人明知自身不具备购买资格，借用他人之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为。此情形下不能认定案外人在查封前签订了合法的书面买卖合同。笔者赞同本观点。
情形3，买受人违反《中华人民共和国房地产管理法》第28条之规定（未依法登记领取权属证书的房地产不得转让）。本案中，最高院在已经查明杨连飞与秦家桢实际签订《房屋买卖补充协议》的时间是在案涉房屋被查封后时，判定杨连飞不享有排除执行的民事权益就已经足够。但最高院进一步认为《房屋买卖补充协议》虽未违反法律的效力性强制性规定而有效，但其仍违返法律的管理性强制性规定，显然不具有合法性，从这一点来进一步以此为由将其认定为不符合《执行异议与复议规定》第28条第1项规定的书面买卖合同应合法的要求，笔者觉得有些多余，且与主流观点相左。笔者认为，《执行异议与复议规定》第28条是对案外人物权期待权保护条件的规定，我国法律不承认物权行为的独立性，对物权变动实行“债权合意 登记”，即债权的有效是物权变动的前提。本案中，虽案外人明知自己不符合购房资格，意图逃避监管而与他人签订《借名合同》的行为不应得到法律的保护和鼓励，但《执行异议与复议规定》第28条第1项“书面合同应合法有效”的设立目的应是确保《房屋买卖合同》有效，案外人基于有效的合同享有要求出卖人为其办理过户登记的权利即可，不能认为只要案外人有任何违法或违反政策的行为，就均不符合“合法有效”的要求。换言之，对此处的合法有效应作限缩性解释，仅指合同有效即可，而并非指“合法 有效”。所以，在《房屋买卖合同》依然有效的情况下，法院不能以案外人存在其他违法行为，认为其不具有合法性进而径行适用第28条第1项的规定，否认案外人享有阻却执行的权益。
当然，案外人在法院查封之前签订的《房屋买卖合同》有效但不必然能够排除执行，更不必然能够取得案涉房屋的所有权，本文仅探讨《执行异议与复议规定》第28条第1项规定“书面买卖合同应合法有效”的适用条件。笔者对本案的最终裁判结果并无异议，但对最高院认为的《房屋买卖补充协议》虽未违反法律的效力性强制性规定而有效，但其仍违返法律的管理性强制性规定而不具有合法性，其仍不符合《执行异议与复议规定》第28条第1项规定的书面买卖合同应合法的要求这一观点持保留意见。一孔之见，欢迎大家探讨。