李云亮讲座：业主们的“共有”活在这世上没尊严

文/李云亮

业主们的“共有”活在这世上没尊严。

《物权法》第七十三条：

“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”（现在是《民法典/物权编》第二百七十四条）

《物权法》第七十三条撂下五个抽象概念任人争来吵去：

道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业用房。

《物权法》说这些属于业主共有。

《物权法》但书声明，小区内城镇公共道路、城镇公共绿地除外。那不属于业主共有——这一说辞，从逻辑上令人感觉怪怪的。

怪怪于一宗建设用地，红线范围内，可能会有一块城镇公共飞地（绿地）。

如果这块绿地不在宗地的中心，而在边上与城镇公共道路接壤，那就不叫飞地。

规划一宗建设用地，其红线没必要将那块在边儿上的“城镇公共绿地”圈进去。反之，如果圈了，这个土地规划岂不显得非常傻气，或者用意可疑。

小区内的“城镇公共绿地”是一块飞地，那么，如何提供给城镇其它居民公用？公共嘛，谁都可以享用。

问题是，通向小区内“城镇公共绿地”的小区道路，必然有一条是“城镇公共道路”。

哪怕小区内那条“城镇公共道路”是一条小路，那也是公有物。公共共享物，不是共有物。无数的城镇人都可以通行。

小区内的“城镇公共道路”，谁出钱建造？

开发商出钱建造，其成本必定公摊给购房者。开发商不是慈善机构。他要收回成本，他要盈利。

业主们的“共有”没有尊严之一：

小区内可能有“城镇公共道路”通往内部的“城镇公共绿地”，而购房者出资分摊了小区内“城镇公共道路”的成本又不知情，这对业主不公平。

没有尊严之二：

小区内的“城镇公共绿地”，谁出资建造？业主不知道。开发商知道，他不说。他知道如何回收建造成本就够了。

没有尊严之三：

“其他公共场所”，这是法律相对“城镇公共道路”和“城镇公共绿地”而言的其他公共。

小区内除了业主专有部分，其他共有部分何须以“其他公共”概念冠而言之。

“公共”这个概念，必然引发社会思维逻辑紊乱，以及社会管理行为混乱。

“公共”导致“公用”。

“公用”与“共用”不分。导致第三人与共有人不分。小区内共有人话语权被严重减弱。

没有尊严之四：

在“公共”这个总概念之下，“公用设施”不能忠实地表现业主的共有权。“公用设施”严重削弱共有人对“共有”的自我解释权力。

“公用”人不特定，无数；

“共用”人特定，有数。

“公用”与“公有”密切相关。

“公有”权利人是不特定的，无数。

“共用”与“共有”密切相关。

“共有”权利人是特定的，有数。

业主的共有，在“公用”以及“公共”概念笼罩下被严重侵蚀。

目前的社会管理，有多年的“公共”、“公用”、“公有”思维习惯。《物权法》第七十三条里的“公共”、“公用”概念，使业主的共有权利尽失尊严。

（这篇短文与《物权法草案对业主共有拟定物权的历史变化》一文是姊妹篇，连续述说业主“共有”的往世今生）

（2021-03-24）