成都买房，二手房定价的主要因素——成本
很多粉丝经常问，他投资一个新房，今后哪个涨幅高，投资哪个好，会涨到多少？
还有会问，为啥某些区域的二手房这么贵？
首先给大家看几个数据，我依次拿了成华区，高新区，天府新区的普通楼盘给大家体会。
你们能有所感受不？
然后我再拿现在成都两个热门区域攀成钢与金融城的给你对比。2016年新房价格
然后金融城的
然后成都2016年还未涨幅的时候
然后你们对比现在的均价，对涨价的规律有点感受没有？所以我想说，不是南门突然高，是南门一直很高。而且都比主城区大部分区域高，不是最近几年的现象，一直以前就是如此，老成都们以前就说华阳是鬼城，那里房价有价无市。只是以前你们对华阳的认知不敏感而已。高新区以前叫府南新区。概念几乎从2005年就兴起，就要修会展中心与环球中心，华阳07年就说要通地铁了。所以高新区的地价一直与主城有所抗衡，比如05年开盘的天鹅湖5000多，那个时候8000没准就可以买主城区一环内的别墅河滨印象。但3000多就可以买大部分房子。其实我想说，投资天鹅湖与金林半岛的差距简直巨大，同一个时期楼盘，当然你会觉得金林半岛没啥成交，但价格还是刚。
我个人对于很多人说啥，朝向，位置，户型这些玩意儿来估算价格并没有太大的纠结。因为现在你们去买房子，也很清楚，同一个小区价格差异巨大。
即使以前也是如此，只是以前不批价，带给大家楼盘整体价位你们很模糊而已。
金融城我相信除了南城都汇那几个成本不高之外，其他普查中海系列都在15000左右，那时绝对都是成都的巅峰价格，攀成钢同理，所以这些地方为啥贵？因为成本本来就非常贵，同样攀成钢的成本也是如此。
我以前给大家讲了新房与二手房是完全不同的两个市场。很多人看楼市其实很混乱与迷茫，说要涨价，说要跌了。。。其实反应的是对楼市不清晰的想当然，
这里再给大家说哈新房的定价逻辑
新房价格=地价成本+建设成本+运营成本+合理利润。
我希望个人不要觉得开发商会亏本，大多情况不会，如果如你们所想我国首富为啥大多是搞房产的！开发商不好卖了，会有相应活动来平衡，比如搞活动，比如特价房。你要它血亏不现实，人家欠你的，无非就是输时间，你看龙泉与琉璃厂，簇桥卖3w多开发商跌了么，无非就是顺销而已，多宣传多邀客而已，
那么二手房的价格咋出来的？
二手房=买家给卖家支付几乎所有持有成本+合理利润。（这个我是建立在市场正常与火热的前提下）
比如现在问各位，如果你买了套房子16000，今后允许你卖，你打算卖多少？你会不会低于16000卖？你挂牌会多少呢？我相信很多首次买房的人从来没想过这个问题。就如同你买任何东西其实你都不晓得开发商成本一样，你买新房不晓得，你买生活用品不晓得，你买车也不晓得实际造车成本。
买家买房后会有啥成本？最直接的就是贷款利息，装修成本，还不说本金利息。为啥很多炒房的喜欢贷款，小资金撬动大资产。所以炒房的人成本低，如果一个小区投资客多的话，这个小区价格起不来也是如此，因为投资客要么成本低要么急于套现。有些房子单价高，房东也不傻，把装修成本算进去了而已。
我给大家表达的意思就是，二手房实际是要为卖家买单成本的交易。
很多人一直吐槽成都主城区老破小卖不起价格，其实很正常，人家成本才多少？你次新小区的成本又是多少🙈，正常交易思路来说卖不起价太正常了，而且一些低成本的房子在哪个区都卖不起价格，大源与环攀成钢的安置房老小区价格又多少？
所以你现在看到所有挂高价背后都是房东的辛酸，比如天府新区最自信小区，德商御府天骄
普遍挂这么高，因为他们成本都16000，没办法啊。
另外为啥麓山国际这么大气都价格不高，因为人家成本确实也不高啊。
这种南延线叠拼都才卖这么点？就是因为成本低。
很多人喜欢把价格给你讲得那么玄乎其实并没有，定价你能比开发商会定？你就一散户，就一个脑壳，人家开发商定价几个脑子琢磨，精算师。有人又要扯到为品质买单的这种事情上，这又回到最初了，便宜没好货，那你第一次购买的时候，开发商也会用相应溢价价格卖给你，所以啥朝向，户型，光照，位置其实开发商早就对应了溢价，别墅靠湖贵3000，楼层高楼贵500-1000。。。这些都是算好了的，只是说个别小区开发商还有点厚道，溢价差异不大，或者你早点买，让运营成本不会追加到后期去。
这里说哈市场低迷的情况，
低迷的时候，管你攀成钢还是金融城，都有可能亏本卖。
所以买房投资其实都在赌一个暴涨期去拼命覆盖成本期。
那问题来了成都今后哪里房价最高？这个问题就尼玛一个伪命题。哪个区域都有成本低的，成本高。信不信今后犀浦均价20000时，都有挂3w的远洋朗基与碧桂园？
现在成都贵盘扎堆的武侯新城，金茂府挂5w，七里晓月都可能才22000。就是有人去为金茂府5w买单的问题。
当然成本低的房子可以在区域优势明显的地方投机卖稍微高点的利润而已。比如华府天骄4000多，但华府板块起飞后，就可以顺刮中海右岸这类的油，你中海品质和我差不多，或者我更好，我涨幅就高。毕竟产品差异不大，但成本低。所以买房子对区位优势很有要求。这才能吃后入场的优势，但今后中海也好，华府也好，绝对不会有绿城，中铁建高，价格差异会很大的。
你在红牌楼周围一堆老房子卖15000，印长江给你卖4w也是会出现的。成本不一样。你那些次点的房子也可以挂4w就是没人买单。所以市场经济下买房者与卖房者都不傻，无脑多就一群智障而已。分不清差异与流动性。不过如果无脑多只想让你上车，他的初心也是好的。
那成都今后高价集中在哪啊，就看哪个地方整体房子成本高啊，天府中心，有开盘卖35000的和光屿湖与锦绣天府，还有附近的麓湖，所以万达一号与蔚蓝卡地亚一期投资是很厉害的（成本低，区域潜力出来了）但也有低成本的广汇与秦皇帝锦。
有个付费粉丝问我一个问题
这问题其实很简单的，毕竟中建有低成本的，有高成本的。但北大资源品质好点，愿意高价买单的人多而已。
很多人吐槽浣花溪没成交，你们看13年就28000了，这个成本其实并不高，但为啥业主坚挺？
其他这些鬼房源想来成都买的这个价位选择确实不会太多。但这个小区也不差，高层起码5倍涨幅。同等金融城就2倍多吧，虽然金融城在如今热点下流动性更好。毕竟金林半岛也算老房子了。
今后武侯新城会有很多高价盘挂出来，甚至让你们觉得不划算。不过没法，房东不会大降的，天府中心也会有很多，就不知道流动性如何了。
所以我很认可天府新区很多房子会涨啊，还可能成为成都天花板，因为成本在那摆起的。我也认同武侯新城，甚至龙潭寺，天回镇，万家湾，蔡桥都会挂一些变态的房源出来，天回镇今后也有挂3w的，就是有没有人愿意去买买单而已。
有人也会说为啥有房东跌与降价啊，你要问哈他的成本啊！所以买一个二手小区的人我建议，你去把这个楼盘的历史学习哈，对你的心态与认知有提高。你自己也能体恤房东了。