2020上海法拍房市场半年报
2020年已经过去一半，对于上海法拍房市场来说，这半年的趋势，整体来讲是非常明显的：春节之后上海法拍房溢价严重。
2020年注定令人难忘，原以为能捡漏的法拍房，如今大多超过市场价才能买到。
这次我们集中整理了2020年上半年上海法拍房市场的成交情况，希望可以帮助大家更好的购入适合的不限购法拍房产。
根据2020年1月到6月，汇总七大法拍房平台的房源，上海地区的成交情况看：2020年房源分段更加明显，法拍房总价段越高其折扣力度越大，总价段越低其折扣力度越小甚至超出市场价成交。
01
目前的上海法拍房市场供应紧张
上海法拍房市场是上海二手房市场中比较小众的市场，2019年上海市二手房市场交易数量约24万套，而法拍房市场中的交易数量为1703套，仅占二手房成交数量的0.7%。
2016至今，每年的成交量也不过一千五百套上下。
（历年各平台上拍的上海法拍房源数量）
而2020年上半年，受疫情影响，不少法拍房拍卖流程受阻。
虽然2-4月份的上拍房源数量与往年相差不大，但是成交相对减少，受疫情影响，不少上拍房源撤拍暂缓。
（受疫情影响房源暂缓）
（房源上拍数量及成交趋势/周）
4月开始复工后，法拍房市场逐步恢复正常，成交率逐渐平稳增加，但是热门房源的折扣率基本高于市价10%至20%。
02
2020上半年上海法拍房数据汇总分析
在了解上半年市场数据之前，我们先来看看两个概念：热度&溢价率。
热度是指每套标的的参拍人数，参拍人数越多，代表这套标的热度越高。
溢价率是指每套标的成交价格除以真实市场价格，相当于成交折扣率，折扣率超过1，说明该套标的以高出市场价的价格成交。
1、哪里的法拍房最热，溢价最高？
上半年最受欢迎的法拍房区域为虹口区，套均参拍人数达14人，基本以市场价成交；其次就是闸北、徐汇、闵行、长宁、静安等区，套均参拍人数为10-11人。
而奉贤、南汇、普陀的法拍房套均参拍人数为5-6人，且其溢价率较其他区域低，基本折扣成交。
（上海各区域法拍房热度及溢价率）
奉贤、南汇、普陀的法拍房，竞拍压力比较小，且竞买人出价能力不强，对于在这一带生活的不管是本地人还是外地人来说，在考虑自住的情况下可以折扣入手。
对比同地区二手房市场，下家全部承担税费，包括上家的个人所得税、增值税及印花税等，法拍房市场或许是更优质的选择，不仅有很大几率折扣成交，并且买受人只需要支付下家契税。
（上海各板块法拍房热度及溢价率）
对比上海各个发展稳健的板块，会发现杨浦五角场板块以及虹口四川北路板块的参拍热度和溢价率较高，而金桥板块、洋泾板块、南桥新城板块的法拍房，其参拍热度和溢价率都相对较低，比较大概率低于市场价成交。
2、不同预算买到的法拍房，折扣如何？竞争力大吗？
上海房产的总价段不同，其房屋品质也不同，具体我们来看一下上海房产各价位段的概述。
（上海房产各价位段概述）
而在上海法拍房市场中，成交房源数据趋势按照房价位段来看，总价段越高，折扣力度越大，竞争力越小。
300万以下的法拍房住宅，平均溢价率110.2%，套均10人参拍；
300-600万的法拍房住宅，平均溢价率98.8%，套均10人参拍；
500-800万的法拍房住宅，平均溢价率97.3%，套均10人参拍；
800-1000万的法拍房书斋，平均溢价率88.5%，套均7人参拍；
1000-1500万的法拍房住宅，平均溢价率92.6%，套均7人参拍；
1500万以上的法拍房住宅，平均溢价率81.7%，套均5人参拍。
房源热度与溢价率，随法拍房总价段的增加层层递进，预计未来这种趋势还会更加明显。
03
未来还值得投资法拍房吗？
在讨论未来之前，我们先来看一看几件影响上半年法拍房市场的大事件。
①2020年信贷宽松的主基调
②民法典离婚冷静期、居住权等相继出台，引起购房恐慌
③受国外疫情影响，海外房产投资客开始看好内陆市场
受疫情影响，全球经济形势低迷，不少企业受到重创。今年的货币信贷政策或将全年都比较宽松。
2020年已连续两次下调LPR基准利率，分别是：2月20日发布1年期下调10个点，5年期下调5个点；4月20日发布1年期下调20个点，5年期下调10个点。
（1月20日央行发布）
（2月20日央行发布）
（4月20日央行发布）
（6月22日央行发布）
利率下调，货币贬值的趋势几乎已成为大家的共识，想今年买房的要抓紧时间了。
五月下旬，中国第一部《民法典》顺利通过，其中离婚冷静期的设立，使上海被限购市场上，利用“假结婚”等灰色行为破限购的门槛和风险进一步提高。
被限购的人不再聚焦于“假结婚”等不合规方式，而是大批量的转战到合法合规的法拍房市场，这也是今年年中法拍房市场火热的原因之一。
除此之外还有居住权的设立，也引起大家对于未来法拍房产权与居住权分离的担忧。
国内的疫情形势已经趋于稳定，但国外一些产业受疫情打击严重，一些海外投资客开始把目光聚焦在中国内陆市场，比较看好内陆市场的稳定及发展。
以上种种，或多或少都会影响到上海法拍房市场的热度，毕竟上海是一线城市中唯一一个法拍房不限购的城市。
但是，以后会不会突然限购，谁都没办法预测。
举个真实栗子：北京法拍房，在2017年之前是不限购的，和上海法拍房一样，只要有足够的首付+身份证就可以随便买，没有套数限制。
直到2017年3·17政策出台，市住建委对外发布，法院竞拍房产纳入北京市限购范围，如果竞拍人没有购房资格，将无法办理产权登记。
即使北京法拍房被限购了，但目前市场也还是比较热门，一些学区、轨交等品质较好的北京法拍房源，其成交基本溢价10%。
目前一线城市中，仅上海市不限购且热度还在持续上升，不管是投资还是刚需买房，要想吃到破限购红利基本就这几年时间了。
对于被限购的人群，知道法拍房这个小众的市场，提前几年买到房，或许本身就是“捡漏”的。