法拍房是被执行人的唯一住房，还能买么？能交房么？

小编在后台经常收到网友咨询的一类问题：

想拍的房子是被执行人的唯一住宅，拍中后能顺利交房吗？被执行人会不会以唯一住房为由排斥法院执行？

实际中，常常遇见一种情形，即被执行人银行账户上没有钱，但被执行人名下有一套房屋，被执行人一家子都住在房屋里面。

被执行人认为，自己虽然欠钱，但法院也应当保障他们的正常生活，不能让他们没有居住的地方。

而且，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《最高院查扣冻规定》”）第6条也规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这一条规定也成了很多被执行人用来排斥法院强制执行的理由。

实际执行过程中是这样的吗？下面来看一个法院强制执行案例。

01

“老赖”住千万房产，法院依法强制执行

之前深圳法院审理过这么一个案例。被执行人因一笔500万元的债务未清偿，而被法院依法强制执行。

法院执行机构在执行被执行人名下房屋时，被执行人以其名下仅有一套房屋为由，依据《最高院查扣冻规定》第6条提出执行异议，主张房屋被拍卖之后，他就没有住所了，不符合法律规定。

但当法院询问评估机构该套房屋市场价后才知道，被执行人名下的该套房屋价值1000万元左右。

被执行人名下确实只有这一套房屋，按照《最高院查扣冻规定》第6条的要求，法院应当保障被执行人及其扶养家属的居住权。但同时也强调了，是必需的居住房屋。

除此之外，《最高院查扣冻规定》第7条规定， 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

那什么是必需呢？

通俗点讲。

被执行人平时吃的是满汉全席，那么现在吃饭足够温饱就算已经保障基本生活了。

平时住千万豪宅，现在有廉租住房的居住标准也就可以了。

申请执行人因被执行人未还债都已经家贫如洗了，被执行人还住豪宅，这显然是不符合法理的。

所以，这个案件中，深圳法院最终没有支持被执行人的异议请求，而是依法拍卖了被执行人的房屋用以偿债，偿债剩余款项归还被执行人，完全可以维持被执行人的生活，而不可能按之前的生活标准维持被执行人的生活。

02

满足一定条件可以被强制执行

根据2015年最高人民法院颁布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

01 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。

02 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。

03 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

可见，唯一住房不等同于必需的居住房屋，只有在满足“必需”的条件下或可避免被强制执行。

唯一住房可能存在一些风险，但是房屋产证登记时间满五年且是被执行人名下唯一住房可以减免个税！所以唯一住房排除风险后，买下来还是很划算的，特别是针对税费全部是下家承担的情况。

当然即便是税费各付，竞买人只需要垫付的情况下，还是要避免上家明明是“满五唯一”免个税，但是还是帮上家缴纳了3%的个税的情况。因为这种多交了的税费，会引起债权人、债务人的异议。

多交了税费，很有可能导致垫付的税费又退不回来的风险。所以对“满五”、“唯一”这两个要素的考察还是十分重要的。

所以，唯一住宅的法拍房也是一个风险与机会并存的结合体。有风险的法拍房意味着存在捡漏空间！只是，在购买这类法拍房时，我们需要提前判断问题的难易程度以及需要花费的时间精力。

那么，如何确认所拍房产是否满足“必需”条件？作为一名普通购房者，要如何进行判断呢？

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