产品力，是最重要的护城河

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在当下这个市场，房地产未来的发展可能是二八法则，20%的大房企吃掉80%的份额，那么剩下的中小房企怎么生存？

这得分两个角度转换思维来看。

第一个角度是客户：购房者为什么不选万科龙湖融创等一线房企的房子，转而买你家？客户的需求是什么？

“住”。房子是用来住的，那么应该考量的是什么？

第二个角度是从企业战略和运营方面，中小房企想从虎口夺食，需要更用心。

如果仅仅从“性价比”、“以价换量”等方面去考虑，企业发展一定是无法长久的。

比如做好区域深耕，做好精准投资，一定要更尊重市场与客户，要比一线房企花更多的心思。

把这两个角度融合在一起，有一个共通点：一定要做更好的产品。

私以为小房企对比大房企有一个劣势同时也是优势，就是对于产品“没有标准”。

对于一线房企标准化的产品线，有太多的条条框框，有成本和高周转制约，而中小房企没有这些包袱，非标准化的产品一大特点就是没有天花板，你可以做得很烂，但却也可以用最大化的资源和努力去对抗大资本、低成本、大产品线。

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前两天看去踩盘看了个产品，堪称惊艳，这就是一个“非标准化产品”。

首先是这个项目早期拿地时，是片区的地王项目，地块素质很好，这家房企拍下地块，就是要不计代价去做一个标杆产品。

所以，也就不难理解，这个项目前期设计打磨用了将近两年才面市，这对于很多高周转的大型房企来说这简直不可理喻，毕竟资金是有成本的，时间也是有成本的，有房企恨不得拿地当天出图、摘牌即开工、三个月就开售。

“慢下来”，才能考虑更周全，才能做出更精细的产品。我所知道的是，这个项目的团队遍访全国豪宅，并经过几百个日夜的辛苦打磨，为了做好这个产品付出了极大的心血。

这个项目就是中绘集云筑，是2019年时中绘在郑州航空港区斥资15亿元拿下的地王项目，也是中绘首个Top级产品。

这个项目创下了多个第一，比如它是港区第一个邀请多位大师参与打造的项目：建筑邀请上海日清总建筑师宋照青亲自执笔，景观则请来了奥雅的李宝章倾情打造，会所室内设计请的是国内新锐设计师CHD创始人郭文超……

做过融创中原壹号院、建业天筑、康桥诸子庐等顶豪产品的上海日清，是业内知名的豪宅专业户，前段时间我还看到宋大师发朋友圈，日清在2020年获得了中国建筑学会建筑设计奖4项一等奖、2项三等奖，这在业内真的是独一家。

这次宋照青亲自操刀设计中绘集云筑，做出来的产品确实非常棒。

首期地块57亩，容积率2.49，本来是可以规划十栋楼的，只排布了八栋24-25层的纯高层和一个艺术会所。

这是为什么？只有一个原因——“住”的属性，为了舒适度。

这样一来建筑密度只有17%，纯高层大户型的设计也更纯粹，也能让出来更多的空间去做更丰富的景观。

第一次看到立面设计时，就觉得很惊艳：米白色石材结合玫瑰金色的太空铝板，纯平面板楼设计，整体看起来非常简洁挺拔。

而之所以立面如此出彩，除了石材和铝板外，另外一大原因是整个建筑的窗户全部采用了填充氩气的双层Low-E玻璃。

除了有隔热、高透光、节能的优点外，集云筑采用的是大开窗，采光观景视野面至少比普通住宅扩大了30%，住宅上使用双层Low-E玻璃只有一个缺点，就是贵。所以一般高端写字楼或者豪宅才会采用这样的配置。

而且，集云筑的窗墙比高达90%，远远望去，每个楼栋像一个个透明玻璃盒子，非常有设计美感。

在北方的豪宅里封阳台是一个很大的痛点，很多项目为了立面统一禁止封阳台，这样一来在北方几乎有一半时间阳台是废掉的。

而中绘集云筑的做法是，为了保证立面的统一和美观度，未来交付时，在保证阳台赠送一半面积的情况下开发商自掏腰包给业主封阳台。

项目同时规划了双精装入户大堂，采用石材与木饰面、金属线条结合，酒店式归家大堂设计，并采用智能化电动门，除了更加精致美观，出入也更加高效便捷。

首期地块规划了8栋楼和一个会所，得益于多是大户型设计，只有756户。

另外让人惊讶的一点是，项目把五栋楼的首层架空，做了高达5.7米高的泛会所，在首层架空也计容的今天，这样的设计损失了几千万的货值，郑州市场上已经很久没有做架空层的的项目了。

但对于业主来说舒适度会是一个超级的提升，整个社区的通风会好非常多，架空层也规划成了邻里会客厅、共享厨房、多彩童梦、共享书吧、健身空间、颐养空间等多功能空间，对于业主休闲娱乐又多了很多去处。

除了架空层做的泛会所，集云筑还设计了一个3000多平的艺术会所，目前已经建成，部分空间暂做售楼部使用，后期交付后会作为业主私人会所使用，里面规划设计的有社区影院、图书馆、云朵学堂、健身房、瑜伽室、儿童游乐区、SPA会所、棋牌室等功能空间。这也是港区第一个有如此大规模的会所的社区。

第一次进售楼部时感慨：这是今年见过的最美的艺术会所之一。

室内设计邀请了新锐设计师郭文超操刀，内部你看到的是各种优美的弧线与光影的艺术结合：

直径达10米的采光天井让负一层的室内不需要任何照明设备，让人想起了巴塞罗那圣教堂的艺术穹顶。

签约入驻的樊登书店也是曲线设计，里面的藏书是我见过的售楼部选书书单里最实用同时最有品味的。

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除了建筑规划，另一个让集云筑付出很多心血的是景观。他们请来了景观届的大师李宝章，依然是从居住出发，对于归家、亲子、社交、健康、活动等方面做了充分的考量。

在集云筑，所有的景观都不是密不透风只能做“隔离带”的多重景观，也不仅仅是一个个好听的组团，而是所有的景观都是可以观赏互动游玩的生活配套。

集云筑的景观在设计过程中做了无障碍、智能化、全龄化的考虑，这些人性化的细节都是为了后期更好的宜居度而设计的。

比如，整个社区只要是有台阶高差的地方，都会做无障碍坡度，并做斜角45°拼接，台阶用整石铺装并做防滑设计，休闲座椅都做了圆角防止碰撞。

又比如，除了架空层做的各种邻里会客厅、共享厨房、多彩童梦、共享书吧、健身空间、颐养空间等功能性空间外，社区内还规划了健康步道、林间会客厅、阳光花房、健身器械场地，可以满足不同年龄阶段业主的需求。

就拿儿童游乐区来说，这里也根据孩子的成长规律和不同阶段孩子的活动特点，分成了0-3岁、3-6岁、6-12岁三个阶段的游乐区。

根据场地分区，采用安全材料，让孩子玩得更安全更开心。儿童游乐区也专门设置了成人看护区，同时设置有直饮水区，让看护孩子更轻松方便。

更让人惊喜的是，社区内规划了一个大约3600平的草坪广场，会客厅和花园环绕在草坪左右，这是个可以让所有人撒欢儿的极佳场地。

整个景观采用香樟、乌桕、朴树、银杏、樱花、海棠、桂花、紫薇等百余种苗木全冠移植，做到四季常绿，将归家动线打造成了一道靓丽的风景线，形成了一带一心多组团的社区大动脉。

集云筑在景观上采用了海绵城市的概念设计，可以在下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，可以将蓄存的水释放并加以利用，同时可以调节社区环境中的湿度，最大化的保护景观的同时，也可以在雨季时避免社区出现“看海”模式。

另一个让我感觉到惊艳的是集云筑在户型上的创新。

疫情后很多人都开始重视如何防疫，集云筑设计了抗疫户型，这在港区尚属首例。所有户型入户后就设置有洗手台消杀区，把病毒细菌隔绝在外。

以最小的112平户型为例，这个面积能做到6.4米宽的阳台、双卫、主卧衣帽间、通透全明户型，进门处洗手间干湿分离设计，实属难得。

同时所有户型都是方正的，没有一丝浪费。层高3.1米，还有一栋楼层高达3.15米，全部采用中央空调设计，比分体式空调更节能、更节省空间。

这个142平的户型则设计了南向四开间，超大横厅，南北双阳台，而且配备了中西双厨，这样人性化的设计，是改善首选。

中绘集云筑另外一个不明显却让人很安心的，是整个社区采用了智能社区的设计。

比如智能安防，通过天使之眼、电子巡查、电子围栏、智能梯控等多重防护，让整个社区得到安全保障；社区互动系统，通过绿色科技系统、地库智能迎宾系统、社区背景音乐系统、社区全WIFI覆盖等等人性化的设计，让居住更舒适……

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我们曾经介绍过很多用心造好产品的“非标”房企，仁恒、永威、滨江、亚新等等，这些房企的规模也许并不大，但口碑却不比一线大房企差，核心原因是什么？

产品力，在未来是中小房企更重要的护城河。

中绘这家房企，看起来很年轻，实际上这是一家在郑州低头耕耘了24年的老牌开发商清华园，曾经开发过清华园、忆江南、大溪地等超级大盘，而奥帕拉拉水上乐园、江南春温泉酒店及香堤湾亲子温泉酒店是郑州市大众耳熟能详的休闲娱乐好去处。

就在去年，清华园集团正式更名为中绘集团，提出了“与城市共成长”的口号，业务涵盖商业运营，文旅板块，通运航空，物业服务，人文教育等六大板块多领域并进的集团化公司，这也意味着，这家品牌焕新的企业，在努力做到更好。

对于很多房企来说，在港区做项目都是控制成本，控制面积，降低总价，走刚需走流量，理论上集云筑地块也可以这么做，但中绘拿下地王做集云筑这个项目，不计成本近两年的产品研发，集中力量做品质，证明中绘就是要放下过去，低调做出好产品，做出口碑，惊艳市场。

这个项目，是中绘的口碑之作，绝对值得关注。