宅基地改革：老宅也能生钱 破解六大问题
2018年以来，山东省德州市平原县积极推进的农村宅基地“三权分置”改革。探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权、完善宅基地管理的体制机制，增加了农民和集体收入。
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山东省平原县宅基地“三权分置”改革——老宅也能生钱
组织领航制度护航
做好改革顶层设计
2018年7月，山东省选取17个县市区开展农村宅基地“三权分置”改革试点。平原县入选。
一方面组织领航，组建高效指挥体系和组织架构，确保政令畅通，一竿子插到底；另一方面制度护航，制定严格的政策制度，确保依法依规，一碗水端平。
平原县坚持把试点工作作为重要政治任务和重大发展机遇，首先搞好顶层设计，组建高效指挥体系和组织架构，成立工作领导小组，组建规划编制、制度设计、调查督导等8个专业小分队，实行联席会议、集中办公等制度，统筹、协调和指导各项工作开展。同时，将农村宅基地“三权分置”纳入对乡镇和村庄乡村振兴考核的重要内容并抬高分值比重，充分发挥考核指挥棒作用。
宅基地改革事关农村千家万户，情况错综复杂，如何保证有序、规范、顺利开展？平原县坚持问题导向、制度导向，探索制定了《农村集体经济组织农户宅基地资格权确认指导意见》等六个配套文件和《城市规划区范围外房屋拆迁补偿安置实施细则》一个实施细则“6+1”制度保障体系，明确了“五项工作标准”，即农户享有宅基地资格权的标准，农村宅基地有偿使用的收费标准，实施村庄部分整治的条件标准，实施整村拆迁的条件标准和新型农村社区建设的标准，为工作规范化、制度化、常态化开展提供了科学指南。
县里编制“多规合一”乡村振兴村庄发展规划，明确“拆迁村”“保留村”两张清单并区别开展宅基整治。对于计划拆迁的村庄，不再批复新建宅基，加快实施整体拆迁。在拆迁过程中，主要用好制度成果，合理制定“一户一宅”安置和多余宅基货币补偿政策，注重保障“多户一房”和弱势群体的宅基利益，保障拆迁顺利进行。对于保留和当时不纳入拆迁的村庄，标明村庄建设用地规模边界和扩展边界，科学布置宅基规划，并采取有偿退出、有偿使用和无偿退出等方式，加大闲散宅基整治收回，新建房屋一律安排使用村庄空闲宅基。
△东平原桃园街道办事处桃园社区一期即将建成封顶。刘振兴 摄
实行六步工作法
彻查家底通盘考虑
第一步，宣传发动。成立县、乡、村三级宣传队，通过电视、喇叭广播、发放明白纸、召开村民大会集中宣讲等形式，对有抵触情绪的群众多渠道做好工作。
第二步，摸清家底。平原县制作了全县769个村庄的调查工作底图。使用无人机测量获取多角度、高分辨率影像，实现三维立体农村房地一体确权登记，并统一制发不动产权证。
第三步，“三老”评审。选出德高望重，群众基础好的老党员、老干部、老资格村民代表等组成的“三老”评审小组，入户丈量宅基实际面积。
第四步，提出评审意见。对自愿退出闲置宅基地的签订承诺书，免收使用费，收回空闲宅基地；对于想要保留超占宅基和空闲宅基使用权的，按照标准提出评审意见和征收使用费额度，对超面积宅基实行阶梯收取有偿使用费，对264-400平方米范围内的宅基超出部分按照0.5元/平方米收费，对400平方米以上的宅基超出部分按照0.8元/平方米收费，对多占宅基地按照1.5元/平方米的标准收费。
第五步，进行公示。
第六步，征收宅基超占和空闲宅基地使用费，收回空闲宅基。
全县共有偿收回宅基地521处，整合闲散宅基地1146亩，收取宅基地有偿使用费540多万元。与此同时，还做到“三个特殊照顾”：一是对“多户一宅”的，规定可以按照成本价购买与户数对应的拆迁安置房。二是对特殊群体，在收取宅基超面积有偿使用费方面可以照顾，贫困户、五保户、低保户一律减免。三是对住房困难户、弱势群体、历史遗留问题，在村庄拆迁安置时一事一议、通盘考虑。
△平原县与山东省土地发展集团合作，一次性拆迁13个村、2859座房屋。刘振兴 摄
盘活闲置资源
增加集体和农民收入
清理出的宅基地如何盘活？
平原县首先做的就是用于增加耕地。将闲散宅基与废旧房屋、废弃坑塘等闲置土地打包整治，对于综合整治后形成的集中连片、设施完善、质量优质的耕地，积极申报省土地增减挂钩项目，经验收评估符合标准的，纳入永久基本农田整备区管理。通过此次改革，全县整理新增耕地达到4300亩。
建设村级道路、村文化广场等基础设施也是他们的优先选项。
在满足规划和用途管制的前提下，平原县鼓励村集体以自营、出租、入股、联营等方式，将盘活的闲散宅基用于发展餐饮、乡村旅游以及一二三产业融合项目，为区域产业发展提供了强有力支撑。王庙镇张官店村拆迁后，计划在原址上建设“水上古村落+田园综合体”项目，开工建设具有汉唐风格的“义”文化古村落，打造惠及周边4个村2000余人的花园式生态村落。
△图为平原县最大的农村社区军仓社区。刘振兴 摄
破解制约发展难题
有力推动乡村振兴
平原县通过农村宅基地改革，破解了六大难题，为实施乡村振兴添加了活力、动力。
一是解决了“权怎么活”的问题。对集体而言，落实宅基地集体所有权，明确了宅基地姓“公”不姓“私”，属于集体不属于个人，为此多占全部收回。对于农民来讲，一方面保障了宅基地农户资格权和农民房屋财产权，明确了宅基地姓“农”不姓“非”，非集体组织成员没有这两方面的权利，平原县通过此次宅基地改革，清理非集体组织成员占农民宅基地334处已经全部退出；另一方面适度放活了宅基地和农民房屋使用权，农民可以通过出租、入股等形式，获得更多财产性收入。
二是解决了“钱从哪里来”的问题。一方面，平原县清理出的宅基地收费一部分直接用于增加集体积累，整理出的耕地出租或者发展集体产业同样壮大了集体经济。另一方面，平原县实施投资主体由乡镇变为市场主体，与山东鲁坤土地发展公司合作，由其负责拆迁安置，拆迁出来的土地指标收益首先保障其拆迁安置费用，解决了整村迁建算不住账、资金不足的问题。该县桃园街道办事处与省土地发展集团合作，利用土地增减挂钩政策，一次性拆迁13个村、2859座房屋，获得土地增减挂钩指标1766亩，可获得资金约7.9亿元，全部用于桃园社区建设安置工作。同时，平原县把农村社区安置房的土地性质，由原来的“集体用地”变为“国有土地”，实现了安置房的保值、增值。
三是解决了“人要往哪里去”的问题。平原县通过编制“多规合一”乡村振兴村庄规划、开展村庄拆迁整治、闲散宅基地收回等工作，让乡镇明晰了社区长远发展规划，让老百姓知道了房该留该拆还是该退，既明确了农宅的最终“归宿”、减少了资金浪费，又让群众明白了自己将来要往哪里去。
四是解决了发展用地瓶颈问题。去年以来，全县整村拆迁节余指标约3200亩，这些指标完全可用于乡村振兴产业用地和项目建设用地。
五是解决了乡村治理特别是宅基地管理制度不完善问题。既平衡群体利益，促进了公平正义，又明确了宅基地姓“公”的属性，让基层找到了乡村治理的一揽子制度方案。
六是解决了村庄环境脏乱差的问题。通过宅基地“三权分置”，全县拆迁废旧房屋、新规划建设村级道路、文化广场，乡村面貌焕然一新。
来源：农民日报