不管市场供应结构如何变化，买房始终是国人根深蒂固的传统观念。
✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
作为中国房地产逻辑的源头，土地供应端是第一环，也是最关键的一环，最重要的可控变量。日前，一份《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见郑政【2021】4号》，从土地出让管理、提升土地出让组织效率、合理确定土地出让价格等多方面，对楼市精准调控。
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土地新政
兵马未动，粮草先行。
这份土地文件，最重磅的一点是：加强土地计划管理，严禁擅自批准新增棚户区改造项目。
它意味着，未来供地将以供给侧调控为主要手段，针对市场需求力求精准供地，保持供需两端平衡发展。
©文件出台被视为新年楼市新动作
要做到精准供地，一方面要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况，另一方面要优化供应时序、供应结构和供应面积。
而在土地计划编制中，相比净地，棚户区改造的进度往往是最大的不可控因素，严禁擅自批准新增棚户区改造项目本身就是优化土地供应计划。
此外，住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让；年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内；土地市场指导价每年修订一次，有效引导用地的合理定价，把控节奏。
土地出让金“大跃进”的辉煌下，城市面临两个隐忧：一是土地价格上涨过快，二是土地出让面积节奏混乱。
©调控机制从供应端着手
就像很多外来房企在郑州拿不到地，他们会转战地市，无形中抬高了地市的地价，催生了高房价，但地市的购买力有限，一旦达到抛物线顶端后，市场的下坠曲线，要比上升快得多。
于郑州而言，供地失衡亦是危险的讯号。时下，郑州远郊房价坍塌，市场行情腰斩，归根结底是因为供应量太大。
前几年，南港、北港、南龙湖、荥阳、绿博，这些板块只要有供应，就有房企敢进来。
他们无一例外都是偏远市场，一块小蛋糕上，却拥挤地排布着几十个楼盘，在供大于需的情况下，大规模的“土地漫灌”，天量供应本来就会稀释购买力，似乎很容易出现“房价下跌”的现象。
©远郊板块进入静淡阶段
窥斑见豹，一旦供地出问题，就会导致未来一到两年，楼市形成恶战、恶循环，最终伤害的是一座城市的市场环境，GDP也受牵连，更影响人的信心。
卖地一方面是为财政，另一方面被认为是平抑房价的一个很好的抓手，所以在郑州，平衡供地的呼声很高。
幸好，郑州已经在控地了。这次文件的出台也能反应政府的深刻洞见。
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拨开迷雾
2020年，郑州楼市大动荡虽然造成了许多人的剧痛，但在我们不知不觉间，郑州市房地产的顶层设计正在急剧变化。
未来，谁能屹立于潮头之上，迎来好的发展时机，取决于是否站对了城市发展趋势的风口。时下，郑州十四五规划蓝图已经绘就，城市发展方式正在转变。
©郑州市总体城市规划方案示意
首先就是在“东强、西美、北静、南动、中优、外联”的十二字方针下，全面推进32个核心板块建设，郑州大都市圈的建设。其中，正在成长的郑南，从“一主三城四区”到“一主一城三区四组团”再到“一主一副三区三组团”，变化最快、最大，这里不仅有航空港综合实验区，有平坦的发展空间，还有综合交通优势。进入到“十四五”开局之年，郑西也迎来新的发展机遇。在《郑州西部新城规划研究》中，立足荥阳、上街一体化发展视野，将郑州西部新城放在郑州市建设国家中心城市背景下，确定西部新城功能定位和职能分工。深入研究西部新城的资源禀赋，构建科学合理的城市空间结构，并在此基础上确定荥阳核心板块的规模和选址。
©西部新城发展示意
郑州西翼放眼十四五规划建设期和2035中长期的谋划，将对实现郑州东西均衡发展、“西美”目标，形成郑州大都市区，助推郑州国家中心城市建设具有较强的现实指导意义。随着郑州市近年来的快速发展，郑州市城区面积小的突出矛盾更加凸显。十四五期间，郑州市也将加快中牟、荥阳、新郑撤县（市）设区步伐。在这些大板块、大方略下，相关部门要进一步匹配土地供应与出让节奏，有步骤、有计划地持续性供地。过去郑州有个毛病是，习惯于突击放量，一下放出千亩地，导致大规模的提前占地，开发不能有序跟上。
©过往不讲“武德”的土地供应有望改变
往后，相关部门不仅要在供地前提前做一些信息释放，还要确保均衡供地，尽量减少大宗土地供应；同时，规划还要具备大视野、大格局，考虑城市的功能性、前瞻性，起码与杭州、成都、武汉等同类对比时，也不输阵。对开发商来讲，在土地竞争上的眼光和反应要更敏锐，资金、土地储备要更加及时、充裕。更要珍惜获得土地的机会，尊重中原沃土，尊重市场，尊重客户，尊重这座城市，做出更多具备设计水准的产品，不辜负这座城市的颜值。未来，郑州房地产市场进入资本和寡头时代不足为奇，一类是有央企背景的大佬，一类是永威、绿城这样以产品为导向，产品力极强，细节、品质有竞争力的房企。
©郑州楼市进入列强时代（源自泰辰行）
郑州土地市场玩的是拼刺刀游戏，玩的是资金，玩的是成本，玩的是运营，希望靠产品取胜的开发商能够越来越多。
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2021楼市可期
这份土地文件，对市场的理解深邃。
作为河南省会，郑州2018年GDP突破万亿元、常住人口突破千万人，正式跨入人口超千万的特大城市行列。郑州更是强省会城市、单核城市，各种利好加持下，房价却不断下探，且跌幅不浅，这是不可思议的、值得深思的。
©相比历史高点明显下跌城市郑州位列其中
好在，相关部门通过走访、调研一线，已经Get到目前郑州市场的严峻问题，并及时出台了相应的补救措施和办法，如今的郑州正在纠错。文件中还有一条值得关注，住宅用地的土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价（毛坯房价格和装修价格），可按周边实际销售价格的10%浮动确定。一级市场的土地价格是二级市场的关键锚点。从面粉到面包，科学精准制定土地市场指导价是健康房地产销售市场的基础，郑州地价评估为此首次引入了实行专家评审和集体决策制度。这意味着，以后土拍前我们就可以预测到项目未来的售价范围。10%浮动指导我们从土拍脉络看房价脉络，也代表着以后郑州房价售价的变化，不能大涨超过10%，也不能大跌超过10%。
©价格浮动列入市场监管模式
这样的市场环境下，一只无形之手的干预，这也是一个积极的提振信号。目的之一，首先是为了实现房地产的平稳健康发展，同时也有一定的兜底机制，避免大规模上演降价无底线、无节操的降价。很可能会像中介疯传的那样，实施商品住宅价格上下限，低于下限无法签约，无论真假，未来在土拍约束阶段也会得到实施。平稳健康是限定词，要求发展的过程是平稳且健康的，也就是指不能大起大落。
©此前网传的网签政策
而发展一定是向上的。经济工作会议中的每一个词都是精准的，如果你不能很好了解什么叫发展，就无法读懂至少未来五年的房地产。通篇看完郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见，无论是相关规定还是比例范围，你都能非常非常明确的看到、感受到9个字：稳地价、稳房价、稳预期。换句更直白的话解读：最好的情况就是郑州地价每年有5%的增长，郑州房价每年有不大于10%的增长。
©郑州主城房价呈现稳步上扬趋势
越来越多人相信，房地产对保经济指标的作用，以及政府调控时的投鼠忌器。关于2021年的郑州楼市，有对立的两派声音。一派认为目前还看不到上涨的迹象，可能会延续2020年的颓势，另一派则认为，市场会迎来小幅上扬。无论哪一种观点，都有自己的依据和判断。对购房者来讲，现在是典型的小马过河心态，但要切记实践出真知，不要盲目听取他人意见。最重要的一点，不管市场供应结构如何变化，买房始终是国人根深蒂固的传统观念。因此，完全不用顾虑太多，房子该买还得买。
©房子具有很强的固定资产属性
当然，地盘仍旧认为楼市是向好的。过去几年，我们反复唱多，一直希望更多人能更及时上车。毕竟，有时候相差一年，购买成本相差几十万，对于普通购房者来说，真是一笔不小的开支。如今，郑州楼市所谓“底牌都已亮明”，也许很快就能涅槃重生。
