拆迁安置房视同销售增值税计税价格如何确定？

拆迁安置房视同销售增值税计税价格问题

问题内容：我司是房地产开发企业，建成安置房后无偿移交给村名，请问：营改增后，安置房视同销售的计税价格是否参照国家税务总局公告2014年第2号，计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定”，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款？深谢。

答复机构：税务总局陕西省税务局

答复时间：2020-07-17

答复内容：通常情况下，代建房屋以委托方（政府或企业）名义进行立项，土地和后续报建手续均登记在委托方名下，受托方一般不垫付资金，而由委托方承担全部建设费用。

房地产企业与委托方签订合同，受托进行房屋代建，在实际操作中还可能存在代为立项、垫付建设资金等情形。因此，房地产企业代建房屋应根据其实际从事的业务性质缴纳增值税。

①仅从事代建项目管理的，应就其取得的代建管理费收入按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

②房地产企业以自己名义立项、取得土地和后续报建手续建设房屋的，属于自行开发房地产行为，项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税。

③从事代建管理外，房地产企业为代建项目垫付全部或部分建设资金的，应就其取得的资金占用费（利息性质）的收入按“贷款服务”缴纳增值税。

若属于应按“销售不动产”缴纳增值税的情况，则按照下列方法确定增值税销售额。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

（一）按纳税人当月同类货物的平均销售价格确定；

（二）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。