杭州为什么不学海南卖现房丨丹妮
未来，人类面临的一个至关重要的挑战就是能否解决同理心与熵之间的矛盾。——《同理心文明》因为疫情防控的关系，传统的央视315晚会延期了，有点失落。维权，是件非常艰难的事，尤其是房地产行业的维权，对买卖双方都是一种伤害。大多数人会这样认为，问题的症结还是在于期房销售，如果所有的房屋销售都是所见即所得，也就不存在货不对版的情况，不用纠结是你对还是我错。当然这里需要撇开人性的层面。那么海南都现房销售了，杭州现房销售的楼盘也已超过20个，现房销售会全面铺开吗？
1追溯下房屋维权的几个焦点，一是房屋质量，包括漏水、墙面脱落等等，这一点在开发商对工程质量的要求日益提高的过程中已经有所改善。第二是合同纠纷，主要的表现就是期房和交付的房屋有差异，包括改规划、改配套、交房延期、精装简配等等。其他的包括有面积误差、车位大小等等问题。精明的购房者看过多年楼市起落，在「打怪升级」的过程中，等级迅速提升，甚至有些从购房的第一天就开始维权：我不盯着你的每一个步骤，怎么知道最后交给我们的是合格品？而开发商客户服务人员的服务周期也提前拉到了销售阶段，客户满意度被倒逼成为贯穿整个销售及交付过程的重要指标，个别开发商在集团对地方的考核中，客户满意度的权重甚至超过了销售额及利润的指标。客户服务应该做的更多是健全服务体系，而不是处理很多暂时无解的投诉；这就好比疫情期间物业公司忙着给业主买菜，连最基础的楼道消毒也顾不上，有些错位。
2杭州不是没有过现房销售。首个现房销售楼盘远洋上河宸章在一次清盘之后，交付率达到100%，这在所有开发商近几年的交付成绩中，都能算得上辉煌一笔，最主要的原因是减少了中间等待和「找茬」部分的剧情，相信杭州接下来即将推出的几个现房项目也会有类似的表现。这得益于杭州短时间的土拍现房销售政策：2017年3月24日，杭州发布土地出让新规，当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。但这个政策仅存活了4个多月，取而代之的是溢价率达到70%竞拍自持，自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。附杭州现房销售楼盘一览表：区域楼盘楼面地价余杭崇贤上河宸章12999元/㎡大学城北都会钱塘东区9643元/㎡余杭崇贤绿都东澜府12999元/㎡以上楼盘已经售罄江干艮北越秀前滩名邸30841元/㎡以上楼盘正在销售滨江长河保利·天汇28390元/㎡拱墅桃源联发云景天章19137元/㎡拱墅申花养云静舍37509元/㎡江干丁桥天阳融信东方邸17167元/㎡江干丁桥电建泷悦华府17383元/㎡江干长睦卓越明熙府14096元/㎡大江东杭房悦东方5161元/㎡西湖三墩北建发金辉项目18488元/㎡西湖翠苑中冶锦绣公馆39571元/㎡下城三塘中冶锦绣华府29810元/㎡萧山靖江融信空港澜天5101元/㎡萧山益农高运尚悦府2733元/㎡萧山蜀山禹洲蜀山项目20060元/㎡西湖蒋村葛洲坝龙湖中国府31698元/㎡余杭星桥中建锦绣越府14700元/㎡以上楼盘计划年内销售大江东宏立新湾项目4765元/㎡以上楼盘100%自持制图：叶帅起高楼
3问题是，为什么仅仅四个月就取消了现房销售的政策呢？先来看2017年7月取消这个政策时，政府部门的说法，2017年3月24日后以来的杭州土地出让，主城区共出让十宗涉宅地块，其中有九宗必须现房销售，在两年内无法形成有效供应。这在一定程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。当时的统计，截至2017年7月12日，杭州市区（不含富阳）住宅库存仅为31587套。按照2017年上半年47288套的住宅去化来算，当前住宅库存去化周期仅为4个月。而今年，截至昨日杭州十区网上可售商品住宅仅35625套，而去年杭州十区共成交100950商品住宅，也就是说，按去年的成交速度仅够卖四个多月。有理。因为这次海南之所以敢提出「新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度」。恰恰是因为海南省存量土地规模较大，在新出让土地建设的商品住房实行现售后，短期内实际市场供应量不会显著降低，所以将不会过度干扰市场供需稳定性和引发房价上涨。当然，也不是说没有办法，比如能不能一下子加大土地供应量，或者双轨制供应，即一方面按期房销售实施正常的年度供应计划，另一方面把两年以后即2022年的土地提前以现房销售的形式供应？行不通，这其实只是理论上的假设。一，土地指标有多紧张，没有一个城市政府能把两年以后的经营性用地指标提前到今年消化。二，如果指标能消化，那么，限价怎么定？现房与期房的价格一样肯定不合理，如果按现房要增加两年左右的开发周期，限价上浮10%，那么不仅做实房价上涨，而且很难确保这个涨幅是否合理。三，开发商不接受。房地产开发是高资本高周转行业，开发商对于拿地，其实就像大龄青年找对象，他们想的是约会几次马上可以领证，而不是说要拖拍两年才能合法婚姻，等不起啊。这也是为什么在疫情下苏州要取消现房销售的原因。说到底，只要你还在跟别人抢着买这座城市，你就不得不委屈自己。