讲讲房地产企业的税负压力来源于哪里？又该如何解决？

房地产企业的税负压力主要来源于哪里？

1、来源于土地和房地产开发和经营的项目中，主要是指地产与房产的开发、开盘销售、建造等等活动。

税负表现：由于用工、用料来源复杂，用人、用料方面很难取得相应的成本或者进项，导致企业所得税和增值税过高。

2、来源于房地产物业管理和服务的项目中，这方面一般指楼盘小区、商场的物业管理服务，以及房地产中介服务、房地产经纪服务等等。

税负表现：其中房地产中介服务获取的收益无法提供居间服务费发票，且数额较大，造成利润虚高，导致股东分红时需要缴纳的个税基数高。

一般房地产企业通过以下几种方式解决税负问题：

（1）个人独资企业核定征收

这个政策一般用来解决企业缺少成本的问题。将无法获得成本票的部分分包给个人独资企业承接纳税开票。

成立相应行业的个人独资企业在园区，可以享受核定征收，核定征收不用看进项成本，直接根据利润核定10%，再按照五级累进制计算得出个人所得税的税率在0.5%-2.19%之间，加上增值税和附加税，综合税负在3%左右。开票额度在500万以内，办理周期短，无需法人到场。

（2）有限公司税收奖励返还

这个政策用来解决企业缺少进项票的问题，还能解决部分企业所得税压力。

成立相应的房地产有限公司在园区纳税，园区根据缴纳的企业所得税和增值税按一定比例奖励返还给公司。所纳增值税地方留存40%部分的50%-80%扶持给企业；所纳企业所得税地方留存32%部分的40%-80%扶持给企业。同时还能开具相应的增值税专票进行抵扣。

（3）自然人委托代征

这个政策主要解决成本票的问题。由于房地产企业在建造中用人用料复杂，很大部分是无法获得相应的成本票，这部分就可以通过自然人代开来解决。

在园区税务局代开缴纳的个人所得税享受核定后为0.5%，综合税率为1.56%。完税即可出票，且附有完税证明，也不不用自然人到场。