超级产品力·对话 |新希望地产姜孟军：新希望地产快与慢的思考 / 开普饭

近十年，随着中国经济的高速发展，无论是计划经济还是市场经济，房地产的角色更像一个催化剂，它加速经济进步的同时提高了人们生活水平，在此期间房地产行业也在极速增长。

企业为了快速扩张、加大业绩规模和更有效率的使用资金，“快周转”的概念随之被提出。2010年起，某房企首先提出 5个月动工，9个月销售，第一个月卖出8成，其中6成必须是住宅的“5986”快周转模式。

而标准化作为快周转模式中最基础的板块之一，标准化的重要性在此体现出来。

针对标准化的产品建有标准库，入库的标准均经过检验，不存在明显缺陷，也不会存在明显错误，进而在缩短方案在设计阶段花费时间的同时，能有效降低户型以及产品线设计之间产生的设计风险等。这样一来，标准化在快周转中的作用被发挥的淋漓尽致，因此快周转项目进行标准化复制成为必然趋势。

在此行业背景之下，我们特意拜访了一家在业内“别具一格”的企业。它以稳定身形，狠抓产品品质、强调服务配置以及坚定执行战略布局而著称；利用集团的优势资源，在行业内走出了属于自己特有基因并且难以复制的发展道路，它就是来自成都的新希望地产。

拜访之前，我们发现了这家房企的差异化优势。

其一、以非极致标准化的理念，打造客户满意的食品级安全的一把手工程。

其二、依靠集团之力，全流程为客户服务，打造出令客户满意的社群服务。

其三、以“新一线、强二线”城市的稳健发展策略，诠释宁可让渡“不确定的高利润”，也要确保安全性、去化有保障的“确定的低利润”的投资策略。

拜访过程中我们很荣幸可以邀请到新希望地产总裁姜孟军先生与我们共同探讨如何打造“精致·绿色”品质的产品。

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产品为根，客户为本

近年来，随着购房者的消费观念升级，购房者对产品品质的追求以及居住环境舒适度的要求日益多元化，也愿意为特殊需求付出更高的溢价，房企产品的质量与差异性也愈加凸显。

当房企土地红利不再时，产品精细化与特色化便是房企利润来源的重要条件，也是房企核心竞争力的重点方向。

在如今的环境下，新希望地产如何打造一个具有核心竞争力的产品，姜孟军先生给出了一个与众不同的答案：打造让业主放心“食品安全级别的一把手工程”。

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品质安全均衡

新希望地产对项目工艺的硬性要求相对行业内的标准会更高。对于工区的装修、工程区的装修等建造工序的成本投入，新希望在行业标准之上设定更高一级标准，打造出行业标准之上的产品品质。最好一个实际案例，问对方去要，比如某个工艺，行业标准是多少成本，他们是多少成本，这样才有说服力。

在高成本投入的基础上，姜孟军先生提出新希望地产产品竞争力的重要支撑：坚持一把手工程。

所谓的一把手工程是指新希望地产的每一个一线公司的产品方案都要经过一把手严格把关，并由总裁亲自进行审核，而每一位城市公司的一把手作为首席产品官，从户型的空间尺度配置到产品打造的理念均要有充分的认知和了解。

新希望任何一个城市公司的总经理，无论是营销管理还是运营出身，在新希望的体系中，都要不断学习成为一个对产品也应知尽知的一线公司一把手，严抓产品质量、风格、设计等等。

姜孟军总表示：“每一个新进入的城市都由总公司人员带领，营销总、产品总甚至财务，都是由总部派出。能够稳抓集团对产品设计、模式、配置的理念。”

懂产品是新希望对每一位公司管理人员的要求，而产品品质则是新希望一贯的坚持。在本次交流中姜孟军先生多次提到：“坚持建造食品级安全的产品”。

新希望集团作为一家以农业与食品产业为主导的综合企业，对食品安全事故持零容忍态度，地产板块作为集团重要的组成部分，也延续了集团对产品品质最高标准的坚持，力求将客户满意度提升至最高标准。

新希望地产的这种操作很好的把控了产品的品质，使得每一项目都能保证良好的品质。

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“反对极致标准化”

新希望地产从2014年开始，公司专心只做“中高端”住宅产品，孵化推出天系、锦麟系、锦官系、锦悦系四大产品系。在不断的产品迭代和品质升级中，收获了市场的高度认可。

新希望地产在四大产品系升级迭代的过程中，坚定贯彻姜孟军“反对极致标准化”的战略理念，根据不同城市区域生活方式及客群需求的不同，在合理范围内进行标准化建设。

因此，针对“标准化”的概念，新希望与行业内部分企业通过“一张图纸打天下”大有不同。更强调的是设计、配置和品质的标准，而不强调纯粹城区复制。

姜孟军先生在交流中透露，公司内部有一个针对产品配置方案，就是“52075”，拆解开就是5%，20%，75%。

可以理解为：

◎ 资料来源：亿翰智库整理

姜孟军先生表示，新希望地产入驻每个城市后，都进行快节奏布局，在标准化建造流程中，均按照“52075”的比例进行配置，实现单个产品的差异化优势。

在温州交付的项目中，架空层的规划布局深受当地推崇。作为反馈给业主的公共空间，新希望将架空层打造成多功能运营空间，全方位考虑各年龄层的需求，设置儿童游乐区域、健身区域、茶艺室、休闲区域等场景，并免费对业主开放。

◎ 图片来源：网络

正如姜孟军先生所说；“如果将所有房子全部都修成一个样子，所谓的户型都从一个模子里倒出来的，各个城市间就会失去生活本身的区别”。

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稳步慢行的“精耕者”

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品质不为速度让步

在“开疆拓土”的投资战略上，新希望地产选择不拿地王、城市深耕，这是新希望地产能够行稳致远的根本。

新希望地产反对规模导向的极致高周转，坚信只有精细的产品打磨和良好的产品品质，才能真正赢得客户。

在布局节奏上，新希望地产对于新进城市的选择，会进行两年以上充足的城市研究和发展部署，在完全符合投资策略的情况下才选择进入，因为只有对城市深刻的理解，才会为每一块土地带来真正优质的产品。

近几年，新希望地产会根据资金与销售状况，保持每年新进1-2个城市的节奏，绝不冒进。而一旦进入一个城市，会快速布局3-4个以上的项目；同时，每一个新进城市，都会选择一个核心区域深度发展，实现精耕，并在获取地块时，都需要通过立项会和投决会进行严格筛选，对每个项目的分析均在1个小时以上，汇报超过100块土地，新希望地产才会谨慎拍下一块，百里挑一是新希望地产拿地的常态。

◎ 新希望地产四不拿标准

资料来源：亿翰智库整理

像南京、武汉、佛山，这样城市的项目都是经过新希望地产参与上百次土拍后以低溢价获得，而这一行动就是对遵循城市布局节奏坚定稳定投资策略最好的诠释。

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多元化服务，提升客户满意度

随着房地产行业进入存量时代，开发与运营也不断延伸。行业发展模式也从“买房-盖房-卖房”到精耕细作的“整合-运营-服务”模式，涵盖客户买房阶段的购房服务阶段、社区及社群运营阶段产品全生命周期的服务。

与此同时，众多房企也将工作力度放在提供更高品质服务、提升客户居住体验等方面，并持续加大对服务标准化建设、智慧服务、品质服务的资金投入力度。品牌房企不断从社区养老、社区教育、社区健康、社区零售等方面，提升客户全流程满意度。

◎ 部分品牌企业多元化服务领域布局

资料来源：亿翰智库整理

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“希望，让生活更美好”

姜孟军先生说过：“新希望集团是一家综合型企业，有八个产业板块，其中核心就是农牧食品”。

◎ 新希望集团八大产业板块

资料来源：亿翰智库整理

新希望地产依托集团的资源优势进行反向思考，用产业基因对地产进行升级转换以及布局，对地产进行赋能，努力提升客户全流程的满意度。

年初疫情防控时期，新希望服务充分发挥组织的敏捷性，领先于行业迅速做出反应，提出26项防疫举措，率先推出生鲜配送服务，对业主进行优先、优惠供应。从食品安全、园区安全、生活便捷等方面给予客户全方位守护。并对已经过了直管区的老旧小区，均投入资金进行升级改造，这些工程，只有一个目的，那就是提高业主满意度，提升业主的居住幸福指数。

除此之外，新希望还借助多元化服务优化客户体验：

依靠集团的民生产业，开展社群活动，

让社群更加丰富；

依托集团的健康产业，

让健康走进千家万户；

对以过直管区的老旧小区，

投入资金进行升级改造；

除了在上海的脑科医院之外，

同时与四川省人民医院合作做了医美医院；

依靠集团一百多个品牌，做业主链接，

把社区服务做得更好。

“绿色”作为新希望集团的本色，代表健康和环保的同时代表一种循环。姜孟军先生表示；“希望新希望的业主，在购买新希望的房子之后，形成良好的循环形成复购，再通过新希望体系，变成对新希望品牌忠诚的用户。”