超级产品力·第28期 | 万科良渚带来的“产品试验区”新思维
跨越时间的四大神盘：万科良渚、万华麓湖、天行九州阿那亚、广州美林湖。
良渚文化村作为万科二十年间的产品代表作，它的意义仅限于单一项目么？它又为万科产品战略带来了怎样的新思考……
01
万科良渚的三大转折点
20年很漫长。
但至今，它仍是朋友圈的潮流主角，是新富、海归们时常爱晒的居住地。
而同期规模相似、理想色彩浓厚的超级大盘，却早已消失在历史的长河之中。
在2000年首届西湖博览会上，南都和余杭市政府签订了良渚文化村合作开发协议书（据资料显示，2006年万科接手了良渚文化村的项目，也是因为钟情这个项目所以收购了南都）。
正是这一次的签约，良渚开启了一场长达20年的未来社区实验。
此后五年，前后20余家中外著名的设计机构参与到文化村的规划、建筑、景观设计中，其中加拿大温哥华CIVITAS事务所受邀为良渚文化村做出总体规划。
3个月时间，爬遍良渚每一座山头，
3年的时间，画下一幅美妙蓝图。
“尽可能保留这片自然环境和人性尺度的重要性”成为了良渚文化村最初的构想。
良渚文化村总体规划图 ©CIVITAS
从2006年到2018年，良渚文化村在万科集团的荫蔽下，逐渐走向正轨。期间也经历了万科企业内部的重大战略转型：专注于住宅产品，加速全国的布局，提高资金周转率。
从万科启动良渚文化村的“五大配套战役”（上马食街、玉鸟菜场，做村集送、共享单车，成功引进杭州安吉路良渚实验学校），到面向良渚未来的“五大社区主张”（人文山水旅居社区、国际亲子教育社区、绿色运动复合社区、文化复兴标杆社区、产业人居共生社区）；从杭州地铁2号线的开通运营，到政府参与持续开发，未来之光TOD、中国美院良渚校区、地铁4号线和10号等城市级资源持续导入，良渚文化村彻底融入城市。
未来之光
良渚成长多年后，于18年营收逾百亿，创造利税11亿元，成为当时如日中天的阿里巴巴之后，余杭区最大的纳税大户。2019年初，浙江省率先提出“未来社区”理念，“人本化”放到了第一位，在发展近19年的文化村不少早已是触手可及。
跨越半个多世纪后，在阿塞拜疆举行的第43届世界遗产大会上，“良渚古城遗址”正式申遗成功，列入《世界遗产名录》。中华民族五千年文明史圣地，终于受到了全世界的认可！这与良渚文化村的发展密不可分，同时也成为万科产品品牌自身实力的背书。
“良渚古城遗址”获准列入《世界遗产名录》
如今，20年的发展，良渚文化村带来了新生与魅力。正所谓“历久弥新”，它不断从物质到精神，从内而外带来的都是时间长河中散发的魅力，独特而让人向往。
良渚文化村作为万科耗费大量时间与精力造就出的创新试验区，万科投入了更多的创新思考与资金资源。未来，良渚文化村将不仅是集“生产、生活、生态”于一体的小镇，也是服务于文化村村民的大型复合式社区，更是一个可持续服务周边人群与产业、没有边界，能够与杭州紧密相连的空间，并且在这个试验区内，不断孵化更多富有创新的人居生活方式，造福于居民。
02
人文精神，不是说说而已
20年发展，良渚文化小镇依然是各方瞩目的焦点。
到底这个模式能否被复制呢？
在这20年间，作为它的守护神万科又得到了什么，舍弃了什么。
20年我们看到良渚不断扩张的规模，不断激发的创新以及经历时间沉淀的人文精神。
良渚文化村在20年开发建设中，遇到的第一个持续性难点就是当初中国家大剧院设计者、法国建筑师保罗·安德鲁到良渚参观时曾提出的问题。
保罗·安德鲁：“这里的道路是开发商维护的吗？这里的居民向开发商交税吗？”
沈毅晗：“市政公路的确由万科代为维护，但居民只用交物业管理费。”
保罗·安德鲁：“开发商迟早会有离开的一天，如果当地居民不给开发商纳税，那又该如何才能做到可持续呢？”
因为良渚文化村自身的体量，从远郊大盘起步，它在行政区规划下可能仅属于县政府，甚至是乡政府，而这种组织结构和人员配置就很难支撑良渚文化村的运营。
万科在良渚文化村内规划了“五大社区”，自身承担的公共服务开支成本巨大，而且不可能有税收来支撑，正因如此，万科自14年之后逐渐降低了公共服务成本，逐渐由政府加入。
文化村教育配套设施
虽然过程很艰难，但好在坚持了下来。
良渚文化村整整经历了九年时间的负现金流，直到11年后才真正实现正盈利。这种长达10年到20年的周期中，有一半时间都是需要靠企业自身的毅力坚持下来，但一个企业又有多长时间能坚持住不盈利呢？企业都是靠资本来推动的，那又有什么样的企业能熬10年呢？
良渚文化村鸟瞰图
我认为虽然良渚文化村的模式难以复制，但是小镇的配套可以复制、追求温度和用心是可以复制的，就像当初和良渚文化村齐名的四大神盘之一“阿那亚”一样。
万科良渚文化村与阿那亚小镇的区别如下：
两者拥有相差无几的配套设置，以及同样追求"温度"和"用心"，追求温暖的人本主义。这两处的居民或多或少带有某种情怀，而这里也确实实现了"诗意和理想的生活"，同时，人文精神的落地实践，也为这里的居民带来了美好人居的生活体验。
03
企业如何在“产品试验区”中
孵化产品战略
万科良渚的“一张蓝图绘到底”是一种境界
不是因为“一张蓝图绘到底”很难
而是因为这张图，20年后的今天依然有用。
如果说良渚文化村是一个早在20年前就启动的特殊项目，那么在漫长的岁月里，它作为万科转型和产品创新的试验场，也给到万科足够的时间去“试错”，去学习。
二十年的创新、实验、发展带来的是万科杭州如今在思维、技术、形态上三位一体的能力，并且有了新的发现：
人们在这座城市的地理坐标不同，
时间节点不同，
那么跟城市的沟通方式也是不同。
这么多的不同下，却也孕育着两大相同点“城市边界的消融”和“高级的烟火气息”。
也是这两点帮助万科杭州实现前瞻性的城市发展和生活模式实践。
如今在这张蓝图上，随着杭州西站、良渚古城遗址公园、中国美院校区的加入，又将早已溶解到城市中的文化村纳入到了一个全新的关系网中。
万科新推出的“超级底盘”概念就受到良渚文化村以及其他两大产品的影响。
超级底盘结构
不难看出“超级底盘”中涵盖的三大特色产品，除了上文中讲到的神盘“良渚文化村”，还包含最近正在风口上的TOD项目“天空之城”以及在2022亚运之年对话世界，对话未来的“10米板项目”。
未来天空之城，是一个充分站在人与城市的角度，前置4年规划设计的超级TOD综合体。以人为本，把居住、商业、文化、服务等功能的活力内核紧密粘合，创造了大量的绿地与公共活动空间，所有的动线场景从线型转变为环射型紧密链接，使得城市和社区外部边界自然消融。
TOD项目天空之城断面示意图
而2022十米板项目则是在国际感十足的城市中充满了烟火气息，用一层10米盖板，把整个住宅抬高了10米，10米以上是高端居住区，因为高度而独享私密性；10米以下是半开放式的城市街区，接纳城市生活的繁华。此时，人们既可以安静的居住又可以享受国际城市的繁华。
2022项目展示图
如今的万科受益于20年前的执着，产生了无尽的创造力和影响力。良渚文化村在20年的的发展中展现出万科的大型、综合、复杂项目操盘能力的同时，更加关照社会进程，关注人们的生活需求，并营造出更适合未来发展以及贴合生活的未来人居方式。
万科正在尝试用一场来自当初建造创新试验区中带来的思考和创新能力，打造出更加丰富的人居生活方式。也正是良渚文化村的实验发展，使得万科为行业如何试验并孵化产品战略与产品方向提供了可供借鉴的思路，并为未来生活在这个时代的人创造更加丰富的生活场景。
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