解榜|1-10月销售数据：银十底色仍在，“冬日”更需弯道超车
金秋十月已去，2018前10月百强房企销售金额TOP100排行榜的重锤发布，在经历了过去两个月的恐慌、迷茫以后，房企逐步调整战略与策略，稳健投资、谨慎拿地，加快回款。
博志成研究院结合榜单数据发现：
1、银十底色犹在，且单月业绩增速显著提升
2、百强中位规模瓶颈较大，需向战略变革求取突破
3、千亿阵营单月新增6家，五百亿成规模机会线
4、百强后30位危机感最强，有行差错步之忧
5、业绩指标实现分化明显，千亿-五百亿企业达标率较高
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博志成认为，这或许是个寒冷的冬天，但并没有那么可怕，从行业发展的长周期来看，现在是新一轮周期的春天。未来到底如何走？在这份榜单解读里，或许能得一些启示。
-- 01 --
百强规模增速走高，10月业绩超平均线
（一）百强规模增速：稳中有进
2018年前10个月，TOP100房地产企业销售总规模超过7.8万亿元，比去年同期增长36.1%，增速提高4.6个百分点。
博志成提示：相对短周期内处于高位的2017年业绩表现，今年的银十总体表现不算逊色，但相对增速有所放缓，一方面经济形势和政策环境趋严，另一方面，行业由粗放进入精细阶段，稳中有进，不必恐慌。
数据来源：克而瑞 CRIC研究中心，博志成研究院制图
（图1-1）
（二）营收更为紧迫：10月业绩超前九月均值5.38%
百强企业10月单月销售总额8206亿元，相对前九个月的月均销售额7787亿元高出5.38%。
博志成提示：房企在最后一季的业绩压力和推盘促销力度同步增加，据媒体报道，10月以来的降价促销活动有所增加，多城房价有所下调；达标冲刺基本为共同目标，但成色各异。
（三）百强已达150.8亿，TOP30门槛显著拔高
与去年同期相比，各个阵营的门槛皆有较大幅度提高。其中，TOP30门槛线同比拔高近50%，TOP 50门槛线拔高46.6%，TOP100门槛增速略低于总体规模增速，达到31.0%（图1-2）。
博志成提示：目前来看，50强企业规模实力与较高速的增长基本匹配，而百强中位以后的中型企业，则面临较大的规模瓶颈，且增速相对较慢，亟待战略调整；换句话说，小打小闹的变革，在短期内或许能够做到不掉队，但发展潜力比较有限。
数据来源：克而瑞 CRIC研究中心，博志成研究院制图
（图1-2）
（四）集中度：基本延续上月水平
集中度加剧的趋势在今年上半年出现扭转，特别是TOP3、TOP10的集中度开始下降，这意味着头部企业的绝对优势有所弱化，且受到外部环境的牵制。而本月百强房企集中度与上月数据基本持平，未发生显著变化。
博志成提示：集中度的下降，归功于房地产行业细分业态的多元化，企业尝试以更多触点来扩张规模、防范风险，另一方面，“寒冬”之下，少有企业能在各方面保持领先，反而给其他竞争对手提供了弯道超车的机会。
数据来源：克而瑞 CRIC研究中心，博志成研究院制图
（图1-3）
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千亿单月扩容6席，五百亿成规模机会线
（一）千亿阵营：单月新晋6家，碧桂园首破六千亿
短短一个月内，就有6家房企新晋千亿阵营——富力地产（1044.7亿）、泰禾集团（1030.5亿）、正荣集团（1030.5亿）、中国金茂（1026.5亿）、金科地产（1005.6）、中梁地产（1002亿）。截至目前为止，千亿大军已占24席，相比去年同期的12家，简直是轻松翻番。
此外，本月房企首现6000+销售业绩，碧桂园以6115.5亿的成绩位居榜首，遥遥领先，超出第二名恒大1100亿，短期无法逾越。
（二）量速分化：1000/500/200亿聚集众企，竞争激烈
规模梯度内的企业数有所分化，1000亿是牵动众企的第一大节点，1000-2000千亿区间内有17家企业（图2-1），占千亿级别企业数量的71%；且1000-1500亿区间内的企业数量增加了9位，规模梯队内的总和销售额增长173%，在各规模区间中处于高位（图2-2）。
博志成提示：千亿是衡量企业规模和实力的标尺，但跨入千亿之后如何稳扎根基，不被众多后起之秀赶超？关乎企业生死。进军千亿不是终点，而是新征程的开端，在这个节点上，战略选择重于一切。
而目前来看，200-500亿范围内企业较为密集，差距细微，竞争最为激烈。其中，200亿-300亿规模企业有23家；400-500亿规模企业的销售总额同比增幅最大，达到208%；而伴随百强门槛的不断抬高，100亿-200亿规模企业数加速减少。
博志成提示：200-500亿规模区间内的很多企业，都以冲五百亿为阶段目标，这对企业从中型跨进大型有着质变的标志性意义；同时，500亿规模也意味着，企业进入全面布局阶段，在地域分布、产品类型甚至业态的选择上，都必须尝试多元化，采取组合拳出击策略。
数据来源：克而瑞 CRIC研究中心，博志成研究院制图
（图2-1）
数据来源：克而瑞 CRIC研究中心，博志成研究院制图
（图2-2）
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百强后30位竞争加剧
排名变化幅度4名以上的企业，几乎全部位于70-100亿规模梯队中
排名70-100的企业，销售金额基本介于150-260亿元之间，承上所述，该区间内企业数量密集，差距细微，因此竞争较为激烈，在排名上动荡最明显。（表3-1）
从累积销售业绩的环比增速来看，排名上升幅度大的企业，业绩增幅同样较高，上升名次最大的是三盛集团，业绩环比增幅达27.14%；而排名下降明显的企业，业绩环比增幅基本上为个位数。
博志成提示： 在百强后30位、规模小于300亿的企业要格外小心，稍有不慎会被挤出百强，一方面要认清现状，二来仍要把握机会，找准方向，突出重围。
表3-1 2018年1-10月TOP100中月度排名变化较大企业
数据来源：克而瑞 CRIC研究中心，博志成研究院制图
（表3-1）
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指标压力较大，有16家完成83.3%
在已知目标的47家企业中，6家提前完成，16家有望达标
在过去10个月中，企业销售额完成目标的83.3%，即可视为完成阶段性目标，年底达标相对“靠谱”。在已公开年度业绩指标的47家企业中，仅有16家企业完成率达线。十强仅有一半企业完成阶段目标，而头部企业中，碧桂园、万科的完成率均在76%左右（表4-1）。
可喜可贺的是，个别企业表现突出，已提前完成全年目标，它们分别位于20-40强之间。
博志成提示：生于忧患，死于安乐。这些企业能够提前完成目标，一是理性地制定目标，不盲目追求高位；二是这些企业多位于千亿和五百亿规模上下，目标意识较强；此外，在这两个规模点位的竞争更为残酷，也激发了企业不敢停歇的进取心。
表4-1 2018年1-10月企业目标完成率
数据来源：克而瑞 CRIC研究中心，博志成研究院制图
（表4-1）
结语
2018年已近尾声，这或许是个寒冷的冬天，但并没有那么可怕，最重要的是留下春天的种子，做好冬天该做的调整和筹备。业绩目标的完成只是一方面，决定企业能否顺利过渡、实现弯道超车，最终取决于内功与实力。
博志成认为，从行业发展的长周期来看，现在是新一轮周期的春天，存量时代近在眼前、好玩有趣的事情还没有铺开；由此观之，房地产行业仍然是富有生命力的行业。新的征程充满风险与挑战，过去的思维与模式要变，管理与运营要更新改善，具体怎么办？我们共同研讨，共同努力。