2018买房攻略（一）丨一线城市可买中高端盘

春节期间，丁祖昱评楼市将连续发布为购房者买房指点迷津系列研究，按照产品线分为住宅、类住宅、商办、文旅和海外地产等，共计七篇。首篇将解析一线城市住宅市场，重点预判2018年投资机会以及风险点，给出买房建议。

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2018年将是买房窗口期

回顾2017年，一线城市房地产市场有两个特点：一是严控预售证审批，二是中高端盘长期不供应，这就形成了限价“堰塞湖”效应。新增供应量高位回落，北京、上海降至历史低位，同比跌幅都在50%左右。在调控政策持续升级的作用下，一线城市房地产市场降温明显，商品住宅成交量全线回落，北京同比骤降62%。

但这不是房地产市场健康发展的长久之计，一线城市限价“堰塞湖”终须解决。预计在2018年房管局将加快预售证审批，供应量有望低位回升。年初，部分一线城市供应明显放量，以上海为例，1月份商品住宅供应量升至44万平方米，环比大增94%。随着入市房源持续增多，购房者可选择空间明显加大，有助于从中挑选更为中意的住房。并且，一线城市持续偏紧的供求关系有望好转，各项目案场同质化竞争趋于激烈，甚至会出现一定幅度的让利或者折价出售。因此，2018年将是一线城市较好的买房时间窗口期。

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中高端住宅一二手价格倒挂或是常态

近年来，一线城市改善性需求持续释放，中高端项目成交占比直线提升。尽管2017年一线城市成交量全线回落，但是中高端项目去化表现尚佳，总价500万以上项目成交占比稳中有升，北京、上海现已接近40%。豪宅客群购买力强劲，上海、深圳总价千万级豪宅占据一成左右的市场份额，北京成交占比升至16%，同比增加10个百分点。

受限价政策影响，一线城市中高端项目价格管控异常严苛，售价普遍低于市场预期，部分区域、板块甚至出现一二手房价格倒挂。短期内，一线城市限价政策难言实质性转向，中高端市场更是重点管控对象，依旧存在着较大的价格差。相较于纯刚需产品，中高端项目保值、升值空间更大，改善性客群可谓是有“利”可图。我认为一线城市房地产市场长期看好，2018年投资机会还是在于中高端市场。

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刚需地王盘短期内难以解套

当然，一线城市住宅市场也需要规避某些风险点，如想入手刚需地段的地王盘则要谨慎对待。主要原因在于刚需地王盘土地成本偏高，面粉贵于面包的案例不在少数，未来增值空间着实有限。长期以来，地王解套殊为不易，往往是以时间换价格空间。另外由于价格原因，可能会出现交房时间过长、降标降配等多方面问题。

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