周二市场说丨三四线城市潜力怎么看，打开手机找滴滴美团摩拜
要闻速看
厦门市十五届人大二次会议于1月6日开幕，市长庄稼汉代表市人民政府作《政府工作报告》，提出了2018年政府的奋斗目标和工作重点。其中提及，2018年厦门将实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。
点评： 继续“差别”
1月7日上午，无锡市第十六届人民代表大会第二次会议召开，市长汪泉指出，2017年无锡全市预计实现地区生产总值10500亿元，实际增速达7.4%。无锡五年来首次超过全省平均水平，无锡由此成为继苏州、南京之后江苏第三个GDP破万亿元的城市。
点评： 再上台阶
1月8日，据南京市统计局公布数据显示，2017年1-11月全市商品房销售面积1266.44万平方米，同比下降10.8％，呈持续负增长态势。其中住宅销售面积为1083.66万平方米，占房屋销售面积的85.6％，住宅销售面积同比下降16.8％。
点评：调控见效
1月8日，中铁建设集团房地产有限公司以总价9.82亿元摘得姑苏区苏地2017-WG-47号地块，楼面价为43167元/平方米，溢价率为43.9%。这也是目前苏州目前最高的楼面价记录。
点评：只有更高
在今年1月3号发布会上，我对三四线城市发展潜力做了一个排名，讲的比较快，会后很多人挺感兴趣，想进一步对这个排名有更多的了解。今天，我以文字的形式再和大家分享一下。
2017年全国房地产销售规模再创新高，众所周知是因为三四线，很多布局三四线的企业在这一年收获了理想的业绩指标，大家也都爱说三四线，爱分析哪些城市更具有潜力。为了更贴合新的经济发展模式，克而瑞研究中心（下简称研究中心）在选取常见指标的基础上，诸如如人口吸纳能力、居民收入、房地产风险等，还做了很多新的探索，进一步丰富了说明城市“硬实力”和“软实力”的相关指标。对交通通达性、消费配套、共享经济发展等多方面都进行了考量，譬如航班次数、电影院、共享单车等都纳入了指标体系。
评价模型涉及指标很多，挑几个比较有代表性的：
50强房企进驻
在众多基础性指标中，2017年最值得关注的应是“50强房企入驻个数”。早在2015、2016年，50强房企在三四线城市进入的似乎还不多。但在2017年可以看到，温州的中梁在争三四线，杭州的祥生地产也在争三四线，似乎三四线一夜之间成为了房企期望更进一步的“必经之路”。具体来看，佛山、无锡、常州位列前三，分别有31、29、20家50强房企入驻。对于城市而言，更多的50强房企进入意味着更受到行业认可，但也意味着更强的业内竞争，还是希望大家量力而行。
交通通达性
在这次新探索的指标中，交通通达性指标大家比较熟悉，选用了地铁里程、高铁（含动车）经过班次以及飞往北上广深的航班次数，分别表达的是市内交通建设、与周边城市连通性以及与一线城市的连通性。如果一座城市连飞往国家级金融中心、科研中心的航班都没有（距离300KM以上），那么说明它的经济发展上限不会太高；如果如今还没有高铁，要么是经济发展有待提高，要么是交通基建确实存在较大的困难，在相应评价上也应当予以“扣分”。以高铁通过班次为例，可见TOP20基本都是江苏、浙江、福建、广东的城市，其余省份只有上饶、桂林、衡阳三市跻身TOP20。
消费配套
消费数据也重要，相比统计局统计的常住人口总量而言，房地产行业更关注的还是具有一定消费能力的群体。研究中心对电影院、星巴克店铺数量等指标进行了统计，从城市的消费配套建设情况，来推知这些城市的消费力。以电影院数量为例，佛山、东莞领先优势显著，分别有99、96家电影院，其后无锡、温州、南通分别为85、80和76家，而第6至20名均在40-60家之间。
共享经济发展
最后再加上共享经济指标，便共同构成了研究中心对于三四线城市发展潜力的评价体系。共享经济的发展，一方面说明这些城市的消费市场规模够大，我碰到一个券商的投资经济学家，他说滴滴在全球很多国家只能进第一大城市，因为很多城市人口规模不够，用车的供需平衡很难匹配上，还好我们国家三四线人口也很多；另一方面共享经济也在为城市发展提供更多的就业岗位，为城市带来更多的迁徙性居住需求。可以看到，在最终选出的发展潜力TOP20城市中，滴滴、美团是全部覆盖的，而摩拜也覆盖了其中八成，只有烟台、南通、惠州、金华尚未进驻。
最后需要提醒大家的是，从指标体系可以看到，研究中心这个榜单更多的是基于市场角度进行研究，因此对于已经进驻TOP20城市的大多数项目而言，固然可以坚定信心看好未来；但对于还没进入这些城市的企业而言，还是要审慎判断竞争格局和自身实力，别匆匆忙忙入场，最后却赶了个高成本的“晚集”。
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