周二市场说丨“金九银十”已变“铜九铁十”

2017年9月，房地产市场再迎秋凉，一方面，多城加码调控，让“限售”成为了调控标配；另一方面，一线城市加快租赁住房用地出让，长效机制的影响开始逐渐显现。反映到市场数据上，月内重点城市成交不增反跌，“金九”终以寡淡收场，但企业竞争激烈程度仍是有增无减，碧桂园率先突破4000亿，前三季度千亿企业增至11家。

限售与严查消费贷，成为本月政策两大抓手

在7、8月全国纷纷落实租赁用地、租售并举同权之后，9月份政策又转到了市场调控方面。本月最受大家关注应该是“限售”了，在9月22-23日短短两天时间内，就有南宁、重庆、南昌、长沙、贵阳、石家庄等六座城市出台了相关政策。

另外严控消费贷也是9月主旋律，北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作，深圳更是多家银行上调房贷利率，其中首套房贷利率在基准利率基础上上浮10%，二套房更是由之前10%上调至15%。

库存持续下降，市场仍旧低迷

市场表现方面，9月重点城市供应环比略增5%，但考虑到8月基数不高，供应低迷并未出现根本性改变。并且由于限价方面的原因，高端项目供应也越发短缺，这一点在一线城市体现的更为明显。9月一线城市供应量环比下滑31%，北京更是连续3月供应量不足30万平方米。

受供应影响，成交表现同步低迷。9月份重点城市成交量环比下降0.2%，“金九”变成了“铜九”。热点楼盘方面，少数售罄也只是一些中高端限价盘，更多的10%-20%去化开始在中低端项目中出现。

库存还在继续下滑，但因为交易下滑的原因，消化周期又反而延长。从目前情况来看，一二线市场还是呈现供不应求的状况，特别是重庆、武汉、杭州等市库存规模均在低位，消化周期也都在6个月以内。

土地成交继续缩量，租赁用地出让节奏加快

9月土地市场成交规模进一步缩量，环比下跌51%，主要是由于二线和三四线城市成交面积下跌所致，郑州和杭州是本月成交规模最大的两座二线城市，但市场热度却迥然不同，郑州本月出让地块主要是周边区县，大多为底价成交；而杭州地块多处于市区热点板块，溢价率普遍偏高。

一线城市方面，9月成交面积环比有所回升，但溢价率环比回落了8个百分点，仅有32%，主因是租赁用地出让节奏明显加快。本月上海成交4宗租赁用房地块，北京成交2宗自住型商品住房地块。

图：300城经营性用地月度成交情况

数据来源：CRIC