买房，你买的是什么？

文：蔡垒磊

“ 蔡叔，您好。

我想问下，是不是现在老百姓除了买房，已经没有别的出路了？

我是一个毕业了三年的打工人，从小地方出来，我现在越来越发现想在一线城市扎根已经是一个遥不可及的梦了。其实我也能接受在二三线城市，可是似乎也够不到。

我就想知道，为什么大家都这么热衷于买房？为什么房价涨成这个样子？我现在虽然买不起房，但攥着手里的那点微薄存款，满脑子也是什么时候能买一套房，为什么我也想买房？我知道房子是一个好的投资品，但为什么它会是这么好的投资品呢？以及如果我真的有一天要买了，我该怎么选？

谢谢蔡叔在百忙之中看到我这样小白的问题。 ”

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你好，其实你的问题一点都不小白，很多人以为自己懂了，其实没懂。

从你完全没弄明白房子好在哪里，就“满脑子”的渴望就能看出它是好的投资品了，因为像你这样的人还有很多。

好的投资品的特点就在于人人都想要，而不在于什么“内在价值”，价值都是人的主观价值，内在不内在，都是人的主观说了算。

房子在中国只是投资品之一，但它是非常特殊的。

它有四项特性，尽管每一项都不特殊，但综合起来，却导致了它在中国独一无二的投资品地位：

1.它跟民生有关。

通常跟民生有关的东西，国家都会特别关注它会不会崩盘，所以比纯市场的投资品更稳一点。但在下跌空间有限的前提下，上升空间往往也没那么大，这是相辅相成的。

你去对比房子跟其他东西，不管是我们这二三十年来的收入变化还是其他例如食物类的东西，其实平均涨幅都没有什么数量级的差距，是算合理的。

2.它可以方便地开杠杆。

如果你的一套200万的房子涨到了400万，那么你的收益率是100%，这对于资产来说，在行情好的时候是非常正常的。

但房子的本金可以只付出60万，这就意味着你拿60万赚到了200万，收益率是300%多。如果你有200万本金，你可以同时购买3套这样的房子，当房子从200万涨到400万的时候，你能赚到的就不是200万，而是600万。

重点是这种杠杆银行还很欢迎，于是“上升空间没那么大”就被打破了。

3.它的门槛收入比极高。

“门槛收入比”是我发明的词，指的是要参与的门槛和普通收入的比值，如果一种资产在上涨，那么门槛收入比越高，尝到甜头的人越多，就越是会信奉它——走入一个正循环。

要购买一套小房子，就需要10年20年的收入，还得不吃不喝。但一旦买上了呢？就像我们刚才所说，资产翻倍就不是翻倍，而是翻4倍，再看看自己的收入……看不上了，拼了命也要再买。

所以门槛收入比越高的资产，当它上涨的时候，甜头越大，因为门槛决定了你不能购买一点点试试，要搏就得身家性命搏下去。

于是在上涨的时候，资产收益的绝对值对比收入就更有冲击力。

4.它有极大的集聚效应。

房子的整体涨幅跟我们的收入水平和其他基础物价都还是相适应的，但由于它有巨大的集聚效应，导致我国某些核心地区的涨幅远远超越平均，而这种造富效应又让更多的人冲入其中。

这四项综合起来就很可怕了，除房子以外，你完全不可能看到这样的东西：

1.除非政府兜不住，否则它的下跌空间有限（尽管其他国家有兜不住的案例）；

2.下跌空间有限的东西，却由于可以加几倍的杠杆（有些甚至首付也是杠杆），把上涨时的收益率提升好几倍。这是很难想象的，你在股票里想玩配资，或者比特币上想玩期货，那么你就得承担极大的本金归零的风险，但在房子里竟然在同等的收益期望下，风险小得多；

3.门槛收入比极高的东西导致很多老百姓一参与就不得不把身家性命押下去，这又进一步绑架了政府的兜底强度；

4.在核心区域，财富增长在高门槛、高杠杆、高集聚性的合力影响之下，到了骇人的地步。

你还能找到这样的东西吗？不能了，独此一份。

好的，我懂了，这么好的投资品，所以直接无脑买就是了对吗？

当然不是，当你要购买的时候，你永远要知道你买的究竟是什么，你为什么要买它？

有人说买房是分享经济发展的红利；有人说买房是由于丈母娘都要求有房，所以刚需摆在这里；有人说买房就是中国人的玄学，没有理由，就是永远涨。

全都不对，全都没有理解投资的本质。

房子跟其他任何投资品一样，都遵循供需定律——更多人要就涨，没人要就跌。

哪个地方买房的条件越苛刻，这个地方就越是要买，因为一定有更多人要涌入其中，人家才会设置这样的条件。

这种苛刻，意味着有极大一部分人的需求是处于被压制状态的——此时你买房，一定不可能是最后一棒，因为当需求开始净流出的时候，它还能通过放宽条件来把那些被压制的需求放出来，他们就是你的接盘侠。

而大部分城市是没什么门槛的，也就是它们的房价里没有被压制的需求，现在的房价就是纯价，就少了一批潜在的接盘侠。

所以买房买的是什么？是潜在接盘侠的数量，而不是看见房子能买就买。

很多人所谓的人口净流入，其实同样指的是潜在接盘侠的数量——人口净流入越多，后市越好，因为这些新流入的人就算现在买不起，工作几年后总想着要上车，这就是潜在的购买力。就像股市的挂单一样，人口净流入越多，代表下面各个价位的买单挂得越厚，越砸不下去。

所以买房，买的真的是房吗？

不是的，你只是黄牛，你买的是别人现在想要却没能买，或别人在未来想要的东西罢了。

你买它，永远是有更大比例的人等着接它，是看别人喜不喜欢，而不是你个人有没有需要，你个人喜不喜欢。

你觉得有些小房子又破又小通风又差，但它就是比大房子涨幅大，你不爱住不代表人家不爱住。如果你所在的城市房价很高，人口又净流入，那下面的买单一定是对小总价的房子垂涎欲滴的，他们的需求首要就不是舒不舒适，而是能不能住下来。

我们买房，并不是为了买房本身。

本质上是想通过持有一种人人都想要的、数量难以增加的商品，来维持我们的劳动价值对其他商品的兑换汇率。

部落里酋长的权杖只有一根，象征着无上的权力，而宝石也只有一颗，象征着无上的财富，这两者可以对等兑换。

100年后，部落的人数从100个变成了1000个，房子多了，货币多了，什么都多了，这个时候你说权杖值多少钱？

如果你当初持有的是通用的货币或者房子，那么你可以说权杖的价格大涨了，但如果你当初是宝石的持有者，其实权杖的价格根本没变，还是等于一颗宝石。

你觉得它涨了，只是在持有更劣质资产或更劣质货币的你看来，它涨价了，本质上只是你的主观视角问题而已。

商品不仅仅是跟钱有兑换比率，商品和商品之间的兑换比率更值得我们重视——谁更有人要，谁更稀缺，谁就是更好的商品，谁就对其他商品有更好的兑换比率——钱也是其中一种商品，只不过由于数量被近乎0成本地增加，导致成了劣等品罢了。

几年前我拿了一小撮比特币换了一套600多万总价的房子，现在再看，当然是大大的不划算，当时买房花掉的比特币已经价值好几千万了。

你看，买房也不一定对，是吧？

重点是你目之所及什么东西最稀缺、最多潜在的人想要，你早于他们去持有它，而不是为了买房而买房，毕竟房子也只是商品的一种，不一定就是跑最快的，如果你能上一趟更快的车，回头分出一部分来换房子，当然是最好的。

但不管在你的眼界之中什么才是优等品，钱是劣等品是一定的，拿钱换有需求的稀缺商品一定是对的——一有钱就换、一有钱就换，不要停就是了。