房产测量规范之房产面积测算

1 房产面积测算

1.1 一般规定

1.1.1 房产面积测算的内容

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

1.1.2 房屋的建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

1.1.3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算。

1.1.4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

1.1.5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

1.1.6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。

1.2 房屋建筑面积测算的有关规定

1.2.1 计算全部建筑面积的范围

a） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总各计算。

b） 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

c） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

d） 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

f） 挑梯、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h） 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

i） 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

j） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

k） 有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

l） 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

o) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

1.2.2 计算一半建筑面积的范围来自不动产登记实务操作与理论研究

a） 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b） 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c） 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d） 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e） 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

1.2.3 不计算建筑面积的范围来自不动产登记实务操作与理论研究

a） 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b） 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c） 房屋之间无上盖的架空通廊。

d） 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e） 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f） 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g） 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h） 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i） 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

1.3 用地面积测算

1.3.1 用地面积测算的范围

用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

1.3.2 下列土地不计入用地面积：

a） 无明确使用权限的冷巷、巷道或间隙地。

b） 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c） 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d） 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e） 其他按规定不计入用地的面积。

1.3.3 用地面积测算的方法

用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

2 变更测量

2.1 一般规定

2.1.1 变更测量的分类

变更测量分为现状变更和权属变更测量。

2.1.2 现状变更测量内容

a） 房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；

b） 房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；

c） 围墙、栅栏、篱笆、铁丝网待围护物以及房屋附属设施的变化；

d） 道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；

e） 地名、门牌号的更改；

f） 房屋及其用地分类面积增减变化。

2.1.3 权属变更测量内容

a)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移；

b)土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；

c)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化；

d)他项权利范围的变化和注销。

2.1.4 变更测量的程序

变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。

2.2 变更测量的方法来自不动产登记实务操作与理论研究

2.2.1 变更测量方法的选择

a)变更测量应根据现有变更资料，确定变更范围，按平面控制点的分布情况，选择变更方法。

b)房地产的合并和分割，应根据变更登记文件，在当事人或关系人到现场指界下，实地测定变更后的房地产界址和面积。

c)修测之后，应对现有房产、地籍资料进行修正与处理。

2.2.2 变更测量的基准

a） 变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。所有已修测过的地物点为得作为变更测量的依据。

b） 变更范围内和邻近的符合精度要求的房角点，也可作为修测的依据。

2.2.3 变更测量的精度要求

a)变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度都应符合本规范的规定。

b)房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。

c)用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内。

d)房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。

2.2.4 变更测量的业务要求

a)变更测量时，应做到变更有合法依据，对原已登记发证而确认的权界位置和面积等合法数据和附图不得随意更改。

b)房地产合并或分割，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并应先进行房地登记。

c)房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也应随之变更或转移。

2.3 房地产编号的变更与处理

2.3.1 丘号

a)用地的合并与分割都应重新编丘号，新增丘号。按编号区内的最大丘号续编。

b)组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。

2.3.2 界址点、房角点点号

新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。

2.3.3 幢号

房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。

3 成果资料的检查与验收来自不动产登记实务操作与理论研究

3.1 一般规定

3.1.1 成果检查、难收的制度

房产测量成果实行二级检查一级验收制。一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。

3.1.2 检查、验收中问题的登记和处理

各级检查验收中发现的问题，必须做好记录并提出处理意见。

3.1.3 检查、验收报告书

3.1.3.1 检查验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二级检查和验收工作完成后应分别写出检查、验收报告。

3.1.3.2 产品成果最终验收工作由任务的委托单位组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。

3.1.4 上交成果资料内容

a） 房产测绘技术设计书。

b） 成果资料索引及说明。

c） 控制测量成果资料。

d） 房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表。

e） 图形数据成果和房产原图。

f） 技术总结。

g） 检查验收报告。

3.2 检查、验收项目及内容

3.2.1 控制测量

a） 控制测量网的布设和标志埋设是否符合要求。

b） 各种观测记录和计算是否正确。

c） 各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、成果精度是否符合要求。

d） 起算数据和计算方法是否正确，平差的成果精度是否满足要求。

3.2.2 房产调查

a） 房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确。

b） 调查表中有用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线、房屋权界线、房屋四面墙体归属，以及有关说明、符号和房产图上是否一致。

3.2.3 房产要素测量

a）房产要素测量的测量方法、记录和计算是否正确。

b）各项限差和成果精度是否符合要求。

c）测量的要素是否齐全、准确，对有关地物的取舍是否合理。

3.2.4 房产图绘制

a） 房产图的规格尺寸，技术要求，表述内容，图廓整饰等是否符合要求。

b） 房地产要素的表述是否齐全、正确，是否符合要求。

c） 对有关地形要素的取舍是否合理。

d） 图面精度和图边处理是否符合要求。

3.2.5 面积测算

a） 房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求。

b） 用地面积的测算是否正确，精度是否符合要求。

c） 共有与共用面积的测定和分摊计算是否合理。

3.2.6 变更与修测成果的检查

a） 变更与修测的方法，测量基准、测绘精度等是否符合要求。

b） 变更与修测后房地产要素编号的调整与处理是否正确。

3.3 成果质量的评定

3.3.1 成果质量评定等级

成果质量实行优级品、良级品和合格品三级评定。

3.3.2 成果质量评定标准

3.3.2.1 成果质量由专职或兼职检查验收人员评定。

3.3.2.2 成果质量评定标准，可参照CH1003执行。