10年涨25倍的保利地产：不像央企的央企！
文\潘永堂
房企中，有一家不像央企的央企，它叫保利地产！
今天，我们对任何企业的评价，脱离背景去谈，都是片面的！
3万多家房企，虽然数量众多，但归来起来，无非两大阵营：一类是地产央企，国企。他们一出生，很多是共和国的长子或者喊着金钥匙出身，在土地资源、融资、城市旧改层面，他们相对民营房企，先天就更有优势；而在机制层面，国企，央企一把手的更替和调离屡见不鲜，某种程度上，这种一把手的调离也给企业经营和战略连续性带来问题，甚至还会出现“一朝天子一朝臣”的格局；
而在经营态度上，大多央企、国企，会将“安全、稳健、靠谱、不出事”作为企业经营第一位诉求，绝对厌恶“大起大落”，“小步快跑”已经算勇敢……地产央企国企这种先天性优劣势，在行业分化和房企竞争日趋激烈的时候，也带来国资委对非地产主业央企下达“退房令”的决心，另一方面，加快国企、央企之间的兼并收购，迅速做大做强，也还是让千亿时代，央企竞争力、话语权继续走强的关键举措。
另一类是大多数民营房企。哪怕是上市民营房企，相对强大的央企，在土地获取，融资能力上并没有的优势，所以民营企业唯有靠“更澎湃的战略，更震撼的激烈，更灵活的机制，更高效的运营”去获取自身的持续成长与市场存在。
另一方面，民营房企老板很关键。企业的生命就是老板的生命，企业的文化就是老板的文化，比如王石、王健林、许家印、孙宏斌等个个都有鲜明的色彩，民营企业老板不仅是优秀的，而且几乎是“终身制”的，最多只会出现“铁打的BOSS，流水的CEO”这种不伤根本的动荡，这就很好保证了企业经营的连续性和战略的稳定性；
从这个大背景下，在央企家谱中，保利地产，就是一家不像央企的央企。
2101亿，是保利地产2016年的答卷！
全行业排行“老五”
地产央企排行第一
显然，从规模地位来讲，保利2000亿可谓在所有央企中一马当先，而且这些年，保利几乎一直是地产央企冠军宝座上的“蝉联者”；
更值得的点赞的是，大起大落非房企之福，稳健持续增长才是王道！
保利业绩的连续性，增长性也是远胜于同行。过去4年，保利业绩翻两翻，过去5 年，复合增长率23.5%，更长周期看，保利10年业绩增长25倍。在保利2016年业绩发布会上，即使在千亿规模上，保利地产依旧实现36%的增长，这是保利地产千亿以来销售增速最高的年份。同时，保利地产，目前也是优秀城市布局最广的地产央企，区域和规模协同效应显著；
面向未来了？保利的路在哪里？
整个行业而言，未来将继续加速分化和强者恒强，毕竟市场就这么大，行业11.6万亿的规模已经接近天花板，今天你增加的蛋糕，往往就是我退出的份额。
这种零和博弈下，房企都在加快做大，表现最为疯狂的是民营房企的万亿，千亿号角，万科碧桂园恒大冲击万亿似乎就在眼前，而且万亿、千亿目标之下各种战略纵深拓展力度正在加速；身在分化旋涡中的央企，也并非等闲之辈，今天的地产央企，也正在快马扬鞭，没有最大，只有更大。
这样，一个新命题就出现了，怎么快速做大了？
一个常识是，“老玩法，到不了新地方！”
传统玩法，房地产开发的游戏，无非就是“拿地、盖楼、卖房”的6字箴言。无非是高杠杆、高周转、高激励。这种套路在今天看来，一则做到极致，很容易透支金融，运营和组织，反而扩张速度过慢；二则今天的特殊市场行情也不支持了，在史上最严最狠的政策调控，在行业“高地价、低利润”市场趋势下，房企拿地盖楼卖房的更猛拿地，更快开工，更快卖房，更快周转的套路，逐渐在地产下半场玩不转了。
怎么办？
相对直接投资，兼并收购，就是一条国际通行之路。事实上，纵观美国房地产发展史，兼并收购也是美国龙头房企帕尔迪快速增长，做大规模的坚定选择。今天，中国房地产也到了这个节点，兼并收购成为眼下相对最靠谱，最迅速，也最有市场可能的做大手段。
保利并购中航，招商蛇口重组，中海中建合并，绿地与金丰投资重组……房企并购与重组的大戏频繁上演，这种并购不仅迅速的增大了规模，典型如金地破千亿就与被收购方100多亿销售额有关，而且伴随并购的深入，目前并购整合开始从过去简单大鱼吃小鱼规模增长为主的阶段，演变到如今以资源互换、土地储备互补甚至专业技术补充、产业优势整合为代表的并购深水区，这是并购从简单的规模增大进入到产业互补，土地互补、资源互补、专业互补的深化阶段。典型在保利并购中航中，就表现出一种产业互补和强化的策略。通过并购直接为保利带来新产业资源——以中航航空大世界为契机，保利并购之后，顺势布局主题乐园。未来保利计划在上海、南京、三亚等全国9个地区建立航空主题乐园。同时，保利地产表示，未来将继续寻找产业链上下游投资并购机会。比如健康养老，物业管理，工程建设，智能家居，核心地段优质商用物业等。
目前，据了解，哪怕是并购中航，保利地产并购之路还只是开始！但事实上，保利在获取最重要的土地资源上，开始放弃在公开土地市场上无奈抢夺“高价地”的做法，而开始寻求央企整合、行业并购去做大土地储备。在2016年，保利全年拓展 112 个项目，新增容积率面积 2404万平方米土地，而通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到 75%，为历年来最高比率。显然，重视并购做大，并购互补，并购拿地，成为保利2016年、2017年乃至今后的企业生长新逻辑。
城市分化，今天已经是个土地质量，比土地数量更重要的时代！
目前数量上，保利目前土地储备可满足未来 2-3 年开发和增长需要，但拿到地，拿到很多地，还不够，还得看土地质量！
过去一二线城市由于底子不错，但百强房企疯抢导致土地价格一度与房价持平，也就是面粉跟面包一样贵，再加上限购，限贷，限售……2016年底和2017年年初很多房企开始从一二线转战优质三四线。没想到，这种战略转移来的太快，太猛烈，短短几个月间，被房企共同认同的环一线和长三角等优质三四线城市迎来土地价格的暴涨，过去三四线土地价格占房价不到30%，到如今迅速拉升到50%，甚至与面包一样贵。在这样一个考验“城市投资”好坏的时代，越来越房企明白，同样面粉与面包一样贵，当然优选一二线城市拿地。
城市群发展是一个国家城市化升级的主要载体，全球五大城市群已经成为吸引人口和振兴经济的重要一极 。对中国房企而言，围绕一二线城市崛起的城市群，是未来地产业务的主要市场。而这些区域也恰恰是保利地产布局的重点区域。目前保利布局采取“3+2+X”城市群战略，其中在一二线城市土地储备占据70%，城市布局也形成了以广州、北京、上海为核心，以周边城市协同发展的城市群格局。
目前保利全国已经实现3个300亿级别、2个200亿级别和1个百亿级别城市群的布局，而未来保利计划打造若干个1000亿、500亿和100亿级城市群。典型如在港珠澳大湾区的国家战略下，保利在湾区核心城市拥有1600万方土地储备，湾区第二圈层土储也超过580万方，土地品质和价值看涨。
地产企业，从来没有一种模式，一套打法包打天下
现实的企业经营，更像是音乐“五线谱”，有高音低音，有快有慢，有收有放，有松有紧的顺势而为，弹性经营，才更具生命力。尤其是房地产多变的市场和周期更替，打造弹性的经营能力才是王道。
10年涨25倍，最近4年翻2倍的保利地产，快而不乱，经营的弹性拿捏的很好。一方面保利这两年通过并购快速做大，产业互补，提升综合竞争力；另一方面通过城市精选，投资拿地赢在未来。而在经营的另一个面，比如在杠杆和负债方面，采取了瘦身与安全的调配。
与一线阵营中的民营地产公司在过去两年采取的激进型战略不同，保利地产作为央字头国有企业，在相关政策约束下，早在2014年起便开始主动降低杠杆规避市场波动的风险，净负债比率由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%，资产负债结构大幅改善，全年有息负债综合成本仅为 4.69%，为同行中较低水平，而且为应对行业的市场冲击和潜在风险，保利2016年末持有现金达470亿元。
显然，在行业牛市保持可承受的较高杠杆，在最严调控的熊市则采取较低稳健的负债，保利经营有张有弛，游刃有余。而2016年、2017年提前的瘦身强体、提质增效，一个更加稳健，又不失进取之心的保利，正在行业史上最严厉调控趋势下，以自己从容的节奏，弹性经营，稳健前进。