龙湖副总裁胡若翔：未来10强门槛每年提升30%
地产格局速评 文\潘永堂
都知道这几年，房企大象比兔子跑得快！
昨天老潘看到楼面一个报道，挺触动人的。即龙湖副总裁胡若翔表示未来十强规模门槛每年提升30%，简单一句话，信息量很大，也基本道出未来巨头房企3、5年的模样。即
地产十强门槛未来每年在提升，去年10强门槛是1500亿，未来几年每年提升30%。
2018年不到2000亿进不了前十。
2019年要2600亿，2020年3300亿。
要保证行业排名不掉队，至少要达到20%规模增长。
老潘翻译一下，也就说未来规模房企如果年增长低于20%，就是“掉队”。
这一点，老潘挺有感触的，也今天快速谈谈老潘的看法。
1，这两年，几乎大房企都在强调量利并举，有质量的发展，但你别被骗，谁主谁次搞清楚，哪些是手段，哪些是目的分清楚。
其一，有质量的增长，关键词还是“增长"，地产大佬内心，规模还是第一性指标，是首位度指标，这一年地产CEO频频换帅，折射的都是BOSS的焦虑和着急。
其二，提有质量的增长，是因为之前快速增长也或多或少积累了一些管理、产品和组织的问题，加上未来竞争更激烈，所以才提“出质量”的发展的口号；
其三，有质量的发展，才能支撑规模指标有效完成，这是行业和企业进入更高段位运行之后的必然选择。过去粗放式，胆大，靠关系发展能够大发展，但未来必须有质量的发展，均好的发展，靠专业、靠能力，靠优秀的机制组织文化等才能赢来大发展。
所以，发展，是第一生产力。
2，时间到达今天这个节点，房地产——到底是白银时代，是拐点，是天花板，还是马上走下坡路？对这个问题的判断，决定了房企战略的乐观和悲观，决定了主业的资源和管理投入的聚焦度，或者多元化投入的力度和速度，最终决定了房企整体战略表现出的差异性和个性化。
3，目前看来，开发商主航道还有10年时间，还不仅仅是5年的时期！
比如保利就认为所谓的“白银时代”的判断，是一种悲观的看法。
事实上，每次行业大调整，就是转型最剧烈的时候。
就在4年前2014年行业转折年，很多房企转型加速了，这个时候万科提出白银时代的说法，
同时，恒大也加速了恒大冰泉、粮油等的多元化扩张……但让大多房企没有料到的
仅仅是1年后的2015年、2016年，调控政策利好的去库存政策，催生了核心一二线城市“行情”，催生一大批重仓一二线的黑马诞生，
而2016年9月的一二线五限政策调控后，又变现催生2016年、2017年聚焦三四线的中梁、祥生、碧桂园的超级增长。
2013年、2014年是调整年，而没想到的是2015年、2016年却是行业大年，这一点彻底用事实否定了白银年代的说法。而2017年政策催生的三四线之热，包含未来2018年到2020年的3年棚改货币化安置的厉害，又将是一波中期利好。
回到转型PK来讲，以碧桂园和万科来对比。
碧桂园过去2、3年相对多元化转型做得不是太多，而是更坚定做好核心地产主业，把战略，资源，资金更多配置在住宅地产，而且启动类似同心共享等后，终于迎来2015年、2016年、2017年业绩几乎连续100%的高位增长，3年实现1400亿到5508亿翻4倍的高增长。
而对比万科，相关多元化转型非常明显，甚至不叫自己开发商了，也因此丢掉了行业冠军的宝座。过去3年，万科实现2015年的2600亿到2017年5298亿，相当于3年增长2倍。
这个与同期碧桂园3年增4倍形成鲜明对比。当然，万科那两年经历了一方面宝万之争的束缚，万科在转型的同时能兼顾取得地产主业的高增长，也是不易。而碧桂园经历了同心共享的组织激活，碧桂园人像被打了兴奋剂一样能量爆发。
如果复盘碧桂园，万科的转型话，老潘必须提醒的是：
如果行业2014年继续恶化下去，冬天来了，真的白银的话，那么万科的多元转型就是好战略，就是对的战略。
但没想到，中国房地产还是政策市，谁也没在2014年预测到2015年到2017年楼市大牛年。即行业整体蛋糕继续增长，前2年核心一二线城市的暴涨，后1年三四线城市和一线周边的房价暴涨。
房企未来，肯定要转型，但关键是转型的时机，早晚和力度。应该说，碧桂园这3年聚焦地产主业，很少多元化布局，迎来了行业冠军和罕见高增长。
同时，就在这个清明节前一天，碧桂园进入伦敦拿地了，这是个巨大的信号——碧桂园在4月3日联手香港财团7.7亿元登陆伦敦，项目为重建项目，计划重建为以住宅为主的混合型项目，预计总价值35亿。该项目的成功收购意味着碧桂园海外版图的继续扩大，至此，碧桂园海外布局的项目将多达7个，包括马来西亚、澳洲、香港和伦敦。
也就是说，如果未来伴随中国强大，国内市场10年主航道之后，碧桂园在全球把杰出的产业链玩法，把森林城市模式等个性化复制到全世界尤其是东南亚，一带一路，与中国梦，中国自信，中国崛起同步的化，未来碧桂园的1万亿之后的业绩持续增长，并非没有另一种可能。
当然，未来中国乃至世界一切变数很大，但值得思考的是，碧桂园万亿之后，新的蛋糕，新的战场，新的成长空间究竟在哪里？这是值得提前思考的问题。
反观万科存量市场，城市服务商的转型，呈现的是另外一条多元化之路。
其一，这条路的指数级、质变还需要时间，一切唯有用数据说话，万科转型4、5年了，截止目前万科新业务营收大约27亿，占据整体营收1%，这也说明新业务并非那么容易，离郁亮传统业务与新业务50%对50%的转型成功标准还需要较长时间。所以，对此，郁亮也开玩笑说，伟大业务从“不赚钱”开始！老潘也玩笑问问，凭什么伟大业务，就不能从赚钱开始么？
其二、当然万科成为“国字头”后，会面临2个问题，其一，战略决策的效率，万科过去“民营”房企多年的职业团队当老板，机制灵活，激励灵活，决策灵活将受到考验。其二，是否获得国字头带来的资源，国进民退的各种优势，这也值得关注。毕竟，一个企业的生长速度，先看体制，再看机制和战略，如果处于一个国企控股管控之下，万科是否还能如过去一样高效，灵活，也值得关注。
其三，万科多元化转型，会规避单一住宅开发，城市波动的周期，但目前多元化业务现金流和营收还太少，还有难度。而碧桂园的一二三四五线分散布局，甚至此时进军伦敦的信号，也是一种风险分散之道。
所以未来3、5年，碧桂园与万科的战略打法，将是很大的看点！没有谁对谁错，合适自己，且一切业绩说话，发展说话最重要。
回到2018年再看，根据中信建投数据，碧桂园、恒大、万科2018年的业绩展望分别达到7000亿元、6200亿元和5500亿元，即使5000亿梯队，三者差距也或将在2018年拉开差距，对此，我们年底看。
不过，后面的追兵也不弱。以融创中国为例，其2017年销售冲破3000亿元大关，同比增速达140%，140%是什么概念。而且在年初亚布力论坛上，孙宏斌表示2016、2017年融创业绩年年翻倍，要对2018年同样看好。言下之意，融创2018年或许有惊喜。当然，虽然融创确定销售目标是4500亿，但上市公司对外公开的目标，什么时候准过。
4,要提醒一句的是——今天房企提出的惊人目标，尖叫目标，并非房企要夺眼球，并非是简单的好大喜功，而是行业推动，是行业洗牌、行业集中度提升的趋势的规律倒逼。
所以，不要一位抨击房企只为了大而大，这3、5年就是房企大恐龙崛起的时代。
一则你不崛起，别人就崛起了。
二则你不并购别人，你慢慢发展埋头做利润产品低周转，结果丢了规模，你可能就被别人整合，
三则2020年TOP4房企销售额均将超过万亿元，而所谓破千亿就或将达到40多家甚至更多。
老潘提醒的是，千万别用2018年的眼光去看待2020年的中国楼市格局。
过去10多年鱼龙混杂行业离散时，是小而美，
现在深度洗牌、行业集中的时候，是小而没。
都是一个行业不同阶段的战略选择的差异而已
未来小房企之痛，最核心是获取再发展土地资源的能力丧失了！你的老本吃完了，就很难继续上场踢球了。
5，未来行业5到10年究竟如何？没有对这一点相对精准的判断，一切战略就是空中楼阁。
目前有几个判断：
其一，至少10年住宅地产还是主航道，
其二、5年左右行业将完成一波深度的洗牌，这一轮洗牌可能会奠定房地产最终格局的基本模样。这5年，冲上去也就冲上去了，冲不上去未来基本就没机会了。
其三，这5年就是规模的运动会，谁跑得快，当然前期是别摔倒，别现金流失控，谁就能在5年之后活下来。
其次，更深入的讲，支撑中国房地产大发展的利好因素还广泛存在。未来5年到10年，将是行业总量高位运运行的峰值时代，这是保利地产的研究，未来行业将在15万亿+高位峰值“高位横盘“”。
第一，从城市规律 ，中国城市化率整体58.6%，离70%目标还有10多个百分点，按照1年一个点的增长，房地产发展还有10年活力。
更深入的看，一线城市80%，二线城市70%，三四线城市50%甚至刚刚40%，未来中国房地产的主战场，可能从过去的强二线，到如今都市圈、城市群所包围之下的所有二线、强三线，环一线周边卫星城。这是城市轮动。
第二，从据说是大大的定调，未来房地产的增速不能超过GDP的增速。也就是说房地产不能超过6%的增长。6%其实并不小，因为房地产已经是14万亿的巨大总量，其次，房地产调控也是动态的，如果经济增长乏力，未来房地产政策的闸口还是会放开。其三，未来年度开发销售面积可能不会大增长，但销售单价每年会有增长。
甚至目前有一个观点，不用太恐怖未来房企从1000亿到2000亿甚至3000亿的剧变，未来可能是销售面积没有多大变化，而是销售单价提升了，所以未来3000亿的销售量，也可能只是等同于5年前的销售量。
毕竟过去10年，房价也上涨了5到10倍不等。以深圳为例，2007年深圳房价均价不到1万，到如今5万多，房价暴增对业绩贡献就是6、7倍，所以所谓房企业绩大涨10倍，可能70%都是销售单价的贡献。
第三，消费升级首先是人居升级，个性化需求，改善需求，人们对动辄几百万、数千万的房子的痛点还巨大，这些都是房地产的商业机会。而且，未来人居需求还在进化、迭代，就好比龙湖提出，龙湖要做地产行业的未来企业。腾讯做的是人和人的连接，阿里做的是人和货的连接，而龙湖要做人与空间的连接。
6，目前所谓美好生活和多元化转型，的确是未来风口。但文旅、养老、产业地产，等客观的说，还不是最佳时机，通俗的说，就是这些新产业，天时、地利、人和还没达到爆发点。专业人才缺乏，风口只是起步，但还没进入高速增长，很难短期形成成熟商业模式，盈利模式，还在摸索前进，提前半步是壮士，提前一步就是烈士。那些只是地产未来的一张大牌。
当地产主业还有5到10年是主航道时，房企多元化转型尤其是非多元化转型，过快，过多，过早，过晚，都不合适宜。
7，关于战略打法，老潘强调的是没有一种模式包打天下，即使一家房企在100亿、500亿，1000亿，3000亿面临的战略诉求，城市布局和战略打法也是不同的。
其一，中国房地产是政策市，大型房企要培养穿越周期的能力和产业配置，培养多城市布局，减少单个区域单个城市调控对业绩带来的波动，比如现金流组合，业绩组合，利润组合；中型房企则要研究政策的风口，投资与投机并存，不可能全国布局，因此选择区域，精选城市，慎重拿地很重要。
其二，有中型房企与老潘分享，房地产没有真正一成不变的战略，我们现在是把策略当战略用。或者权变的战略，动态调整的战略，半年调整，季度调整的动态战略，才能更适应政策，市场，城市的变化。
也分享一下一张不同阶段房企的战略差异，仅供参考。
8, 虽然调控没放松，但2018年、2019年，将是巨头房企的春天，是钻石年代，也是并购真正的爆发年。
一则房企早期2015年2016年扩张借债债务兑换周期迅速到来，
二则目前房地产去杠杆化，融资成本加大，房企融资性现金流受挫；
三则销售来讲，核心一二线城市限价以及按揭贷款收紧带来销售回款变难或是周期更长，
四则部分房企在高速扩张中现金流失控和拿地投资失误，都会带来收并购机会……
以上4点，都会意味着2018年、2019年进入房企真正的“收购整合年”。
所以龙湖副总裁胡若翔的2018年没有2000亿进不了10强，未来十强每年增长30%就不是危言耸听，而是行业洗牌之必然，大企业进取之必然。
9，文章最后也分享一个观点，既然中国房地产是典型的政策市，那么老潘也分享一个段子。 2017年，一位地方的政府官员曾对龙湖高管说，“我们城市面临产业升级，人民要享受美好生活，所以我们城市的好地，住宅你们就别惦记了，建房子门槛不高，国企也能干”。所以对规模千亿的房企来说，如今的“点心”业务很可能就是将来的“救命”业务。
所以，老潘也提醒4点：留给民营房企的机会不多了，留给优秀房企弯道超车机会不多了，留给房企转型的机会也不多了。房企最怕主业没发展，转型新业务新产业也半天没结果，最终你就“里外不是人”了。