【总裁内参】王石：万科6年左右实现1万亿
文\ 潘永堂
没有最大，只有更大！
千亿房企已不稀奇，万亿房企才够震撼！
1年前，万科提出万亿大万科目标，一度被业内认为“是画饼”，但经历2015年、2016年楼市2年的疯狂后，整个行业也进入新高点即11万亿左右，而3家房企将在年底纷纷突破3000亿，甚至不排除恒大逼近4000亿，房企千亿规模进入“4字头”时代。
房企发展到今天，巨头或许感叹：宇宙已经不能阻挡“恒大、碧桂园”的长大。而身在股权旋涡中的万科，王石同样在前天12月6日WISE独角兽大会上再次提及万科万亿目标只需要6年就可以达到。
王石表示：
万科20周年的时候，公司营业额是80亿元，当时预测30周年的时候业绩是1000亿元，结果10年过去，万科做到了2000亿元；
现在万科预计第4个10年，公司营业额是1万亿。99%的人可能不相信，我不但相信了，而且觉得不用10年，可能6年就差不多。
从这个角度上来讲，可持续要比翻番增长更重要，所以要有耐心、要长远。
对于，万科6年突破1万亿营业额？你信吗？老潘也当即发了一条朋友圈，惹得大家一阵激动和感叹。
怎么看？老潘来聊聊！
１，全球十强开发商，据有关统计，中国貌似已经有了８家；２０１６年将有有１２家房企将突破千亿，比如融创１０月突破千亿，绿城１１月突破千亿，而１个月后，前11月已经975亿的华润，920亿的金地不出意外肯定突破千亿，而804亿的龙湖据传闻保留很多到2017年实质也突破千亿。中国地产的2016年——注定是个疯狂年，丰收年！
２，以前感觉中小房企个头小，应该跑得快，但2015年和2016年的现实表现出一种怪相——即千亿房企跑得比小房企更快更猛，通俗点说就是大象比猴子跑得快。
恒大、碧桂园这两年简直是爆炸式增长，一则恒大头次超万科全球冠军，自己前11月已经3471亿，一度来恒大多次单月突破400亿，预估今年年底恒大将逼近4000亿，而未来也传说恒大明年进入6000亿，而且砍掉其他产业专注地产后，以恒大速度之惯性，突破万亿只是没表态的行动却已经昭然若揭，而同时这两年的千亿级黑马碧桂园更是传闻未来2年进入万亿时代的风声。
３，前面讲了2016年的疯狂，那么万科＼恒大＼碧桂园能否率先冲刺万亿了？老潘从三个方向来回答：
首先，一个企业的天花板得看看一个行业的天花板，今天房地产已经进入行业高峰成熟期，规模已经逼近天花板，但不可小看的是，老潘记得行业７万亿，８万亿时业内也是如此预判，但不好意思的是，２０１６年却将突破１１万亿，天花板一说显然不完全靠谱，如果未来城市核心房价继续上涨，城市化54.6%，ＧＤＰ继续中高速增长，人均收入从８０００美元进入１５０００美元时代……房价上涨、大量改善需求爆发带动行业天花板甚至上升至１３万亿，１５万亿也不是没有可能。
4，世界房地产的成长空间有个规律是，一个国家城市化率在30%到70%阶段是房地产高速增长的阶段，目前中国城市化第一波城市化率已经54.6%，而且未来全国每年以1%的速度在持续增长，这就意味房地产的机会依旧巨大。对此建业董事局主席胡葆森曾预测中国城镇化建设还至少有15年趋势。而万科谭华杰未来中国房地产住宅的容量完全能继续支撑哪怕千亿级的万科至少持续成长10年。
房地产大周期还没有结束，目前哪怕遭遇严厉楼市调控，但放在更长周期看，这也只是需求延后的调控，需求依然没有释放，后期不排除更强大的力量释放。
5，未来５年～１０年，如果中国一个住宅行业已经有13万亿，15万亿，那么一个企业占据７～８％的市占率是有可能的，这就意味着１万亿规模。而目前看来，假设恒大2016年逼近4000亿，２０１６年行业11万亿，那么恒大市场占有率才４％不到。显然，巨头三剑客恒大＼万科＼碧桂园未来突破万亿规模不是没有空间。
6，在房地产成熟的香港，新世界＼新鸿基等四家房企占据８０％的规模，但整个中国房地产地大物博，楼市分化、城市分化、房企分化太严重，即使行业继续收拢集中，中短期很难４家房企占据８０％。对此，孙宏斌的预测是未来５～１０年，中国ＴＯＰ１０房企占据４０％是有可能的，这样的话，前10名平均就要4000亿（按照行业１０万亿取值）。其实这种推算还是相对保守的。
7，房地产行业虽然处于高位，但如果从广义角度来看，大房地产真的 太大了，今天的房地产还更多是“狭义论”，即聚焦核心城市，住宅为核心的模式。其实，广义的房地产范围就是一个大海洋：
从业态来讲，有住宅，商办、酒店、公寓、养老、文化旅游，产业地产，物流地产；
从产品线而言可以从刚需、首改、二改、高端、顶豪等，
比如从城市细分好，一线、二线、三线、四线，海外，甚至很多县城也具有很大市场，比如很多江浙的县城往往产生十亿的销售额，
从商业模式可以分为开发，销售，运营，持有等……，
但仔细想想，目前90%的房企都战略趋同，都聚焦在一二线，以及销售型住宅，但仅仅狭义论的住宅不能代言中国房地产，中国房地产是个超级大海洋。
8，如何看待万科6年进入1万亿营业额，这里与1万亿销售额是有巨大差别的。核心有三点提醒。
其一，一般而言，在房地产处于上升通道时，一般当年销售额会大于当年的营业额，因为营业额是实际2年、1年前的销售交付，所以肯定1万亿营业额，相当于超出1万亿的销售额，所以这个6年其实也不简单。
其二，万科说的是营业额，仅仅住宅而言，刚才说万科继续战略纵深扩张，单就住宅销售额有可能突破万亿的，而如今万科早也不是卖房子的开发商，上海万科区域张海在万科上海区域2016年媒体沟通会上分享了“热带森林生态模式“”战略发展的PPT，他特别强调，大家再也不要把万科当做一个卖房子的开发商了，万科现在商业地产、产业地产、教育地产、租赁公寓市场、旅游地产……扩张的产业太多太多，万科已经加速变身城市配套服务商。所以未来6年，万科非住宅的营业额将取得巨大的想象空间。郁亮也曾表示，衡量万科转型成功的标志就是住宅收入一半，非住宅收入一半，显然未来万科营业额的腹地很大很大。反过来，对比今天香港的新鸿基，目前新鸿基地产在内陆独资项目中，经营性商用物业占60%~70%，出售型住宅物业则30%~40%，由此可见，租售“对半开”的模式已经有成功标杆，二则企业自身更容易减缓房地产周期波动的不利影响。
其三，过去万科聚焦住宅为主，面对是7万亿，10万亿的市场；未来万科战略转型城市配套服务商，这可是进入百万亿级的市场。从10万亿进入几百万亿更大市场空间，好比从江河进入汪洋大海，从这个角度来说，万科营业额做到1万亿，空间可谓绰绰有余。
9，房企越来越出现巨无霸之后，大家也必须反思一个企业的健康问题，持续增长比爆发式增长重要。
曾经《财富》杂志报道美国大企业平均寿命不足40年。而中国集团企业的平均寿命仅7-8年。美国每年倒闭的企业约10万家，而中国有100万家，是美国的10倍。不仅企业的生命周期短，能做强做大的企业更是寥寥无几。中国的大企业更多是以华润集团、中国工商银行等国企为主。以此来看，恒大，碧桂园作为民营企业代表，未来万亿之前后一定要思考，一则要考虑在新时代商业模式、盈利模式中长期稳健的安全问题'；二则也要考虑混合所有制的模式。
10，从行业而言，大也是一种强，但从企业自身而言，大也不一定强，不一定安全！未来巨无霸，活得久才是王道！
千亿房企已不稀奇
万亿房企才是未来
市场，从不相信眼泪
身在行业洗牌中的你，该何去何从？
最后
有个房地产界的大事要告诉你
2017年地产界壹号会议
1月7日，北京
等你来
让我们一起聆听地产未来的声音
你应该能够找到一些答案或是启发